Tiền ồ ạt đổ vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cảnh báo rủi ro

Dòng tín dụng ồ ạt chảy vào bất động sản dù thúc đẩy thị trường nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về rủi ro nợ xấu và bong bóng tài sản, đe dọa sự ổn định của cả nền kinh tế.

Báo cáo về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước đã hé lộ bức tranh tín dụng khi các ngân hàng thời gian qua đã ồ ạt rót tiền vào lĩnh vực bất động sản.

Vốn đổ vào bất động sản tăng nhanh chỉ trong 2 tháng

Tính đến ngày 31-7, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỉ đồng. Con số này cho thấy mức tăng trưởng ấn tượng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.

Báo cáo cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về chất lượng nợ khi tỉ lệ nợ xấu của lĩnh vực này là 2,43% và dư nợ tín dụng bất động sản đang có xu hướng tăng cao.

Cơ cấu tín dụng bất động sản được phân bổ như sau: Dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản là 1,79 triệu tỉ đồng (chiếm 43,98% tổng dư nợ bất động sản), dư nợ tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỉ đồng (chiếm tỉ lệ hơn 56,02%).

Để kiểm soát rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp, bao gồm hoàn thiện các quy định về tỉ lệ an toàn trong hoạt động cấp tín dụng, tăng cường dự phòng rủi ro đối với các khoản vay có liên quan tới bất động sản và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn (lên tới 200%).

Đáng chú ý, một báo cáo trước đó của Bộ Xây dựng cho thấy đến 31-5-2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,6 triệu tỉ đồng. Như vậy, chỉ trong vòng hai tháng (tháng 6 và tháng 7), dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng thêm gần 2,5 triệu tỉ đồng (hiện chưa có số liệu đến cuối tháng 9).

Mức tăng này cho thấy một lượng vốn khổng lồ đã được bơm vào thị trường địa ốc trong thời gian rất ngắn.

Ngân hàng Nhà nước kiến nghị giải pháp gì?

Đánh giá về dư nợ tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho rằng dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng cao và tỉ trọng trong tổng dư nợ tín dụng chung có xu hướng tăng, tập trung tăng trưởng vào mục đích kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước nhận định thị trường đang thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập, tỉ lệ số nhà ở trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, trong khi mức trung bình của chỉ số này trên thế giới là 14,6 lần.

Đối với năng lực tài chính, Ngân hàng Nhà nước đánh giá "một số chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế". Các kênh huy động dòng vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp còn chưa phát triển nên vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

"Đầu tư vào thị trường bất động sản mang tính chất chung dài hạn, còn nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn", Ngân hàng Nhà nước cảnh báo.

Trong các giải pháp kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách về thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản theo nội dung tại nghị quyết 161/2024/QH15 (nghị quyết này quy định sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang… - PV).

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo cơ sở phát triển bền vững thị trường vốn.