Thị trường BĐS nghiêng về giới nhà giàu ở Đông Nam Á

Áp lực giá nhà leo thang bóp nghẹt giấc mơ mua nhà của người dân tại các thành phố tại Đông Nam Á. Ảnh minh họa: Alamy.

Hafiz Sujang, chuyên gia tư vấn CNTT tại Kuala Lumpur, đã ngoài 40 tuổi, có gia đình hạnh phúc và công việc ổn định nhưng vẫn chưa mua được nhà riêng. Giấc mơ an cư của anh tan vỡ khi chứng kiến giá đất tại Kuala Lumpur ngày một cao, theo SCMP.

“Hầu hết căn hộ tôi xem đều bé xíu, nội thất sơ sài, cắt giảm hết mức có thể”, Hafiz kể. Anh từng dành dụm để trả trước căn hộ 750.000 ringgit (178.000 USD) và tin rằng tìm chỗ ở phù hợp chỉ còn là vấn đề thời gian.Nhưng Hafiz sớm nhận ra thực tế: đất chật, tiền mất giá, tầng lớp trung lưu ngày càng khó chạm tới giấc mơ an cư ở Đông Nam Á.Giá nhà leo thang chỉ là phần nổi của tảng băng. Ở các thành phố Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia) hay Singapore, các công trình xây dựng vẫn mọc lên, nhưng người có thu nhập trung bình bị siết bởi chi phí sinh hoạt, thuế và nỗi lo thất nghiệp. Lương ì ạch, việc làm bấp bênh khiến nhiều người không dám vay mua nhà.Tại Kuala Lumpur, tổng giá trị giao dịch nhà ở quý I/2025 tăng 3,2% lên 2,9 tỷ ringgit (688 triệu USD), trong đó có căn hộ siêu sang 14,5 triệu ringgit do Four Seasons quản lý, theo Knight Frank Malaysia. Tuy nhiên, số lượng giao dịch giảm 8,7%, cho thấy thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, đẩy người thu nhập trung bình ra ngoài cuộc chơi. Thu nhập bình quân đầu người ở Malaysia khoảng 131.000 ringgit/năm, lương trung bình 7.700 ringgit/tháng, quá khó để dành đủ tiền mua nhà. Một xã hội “hai tầng” Nghiên cứu năm 2020 của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Tổ chức Y tế Thế giới và Đại học Quốc gia Singapore, được đăng tải trên Tạp chí Khoa học Đô thị Quốc tế năm 2020, cho thấy giá nhà ở nhiều nước đang phát triển châu Á từ lâu đã vượt xa khả năng chi trả. Tại 211 thành phố thuộc 27 quốc gia, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập trung bình đều trên 12,5, nghĩa là một gia đình phải dành toàn bộ thu nhập hơn 12 năm mới mua nổi nhà. Jakarta có tỷ lệ 18,7; Bangkok 13,8; Manila 11,8. Bangkok còn bị đẩy giá mạnh bởi dòng tiền từ người mua nước ngoài, nhất là Trung Quốc, Singapore và Hong Kong (Trung Quốc).

Thị trường bất động sản cao cấp tại thủ đô Thái Lan đang tràn ngập người mua nước ngoài. Ảnh minh họa: Reuters.

Theo ông Anawin Chiamprasert, Giám đốc Nghiên cứu JLL Thái Lan, việc chủ đầu tư tranh giành “đất vàng” khiến chi phí đội lên, cuối cùng dồn hết gánh nặng cho người mua. Người dân thu nhập không theo kịp giá nhà ngày càng bị loại khỏi thị trường. Ông cảnh báo hệ lụy không chỉ là nguy cơ giá lao dốc nếu bong bóng vỡ hay tồn kho chất đống, mà còn là khả năng cả một thế hệ, đặc biệt từ Gen Z, không thể có nhà riêng.

“Khi ngày càng ít người mua nổi nhà, cách tiết kiệm tài sản của tầng lớp trung lưu sẽ thay đổi”, Anawin nói. Cảnh báo này vang lên giữa lúc kinh tế Thái Lan chững lại: bất ổn chính trị, nợ hộ gia đình cao, đầu tư suy giảm và Mỹ áp thuế 19% với hàng xuất khẩu. Người vay nợ mua nhà nay có thể buộc bán tháo, tạo cơ hội cho quỹ đầu tư săn hàng giá rẻ nhưng càng khó cho gia đình trung lưu cần xoay vốn.

Các nhà kinh tế đặt câu hỏi: khi lợi ích sở hữu bất động sản chủ yếu rơi vào tay giới giàu, liệu truyền thống “tích lũy tài sản qua nhiều thế hệ” còn khả thi? Ở Malaysia, tỷ lệ sở hữu nhà khoảng 75%, cao hơn Đức và Thụy Sĩ - nơi chưa đến một nửa dân số có nhà riêng nhưng giá thuê lại rẻ.

Theo chuyên gia kinh tế Mohd Afzanizam từ Ngân hàng Muamalat (Malaysia), cần thay đổi tư duy, coi thuê nhà là giải pháp thay thế. Nhưng điều này đòi hỏi chính phủ kiểm soát giá thuê và phát triển khu dân cư mới ngoài trung tâm.

Thế khó, chọn mua hay thuê nhà?

Nhiều người có điều kiện chọn thuê nhà hạng sang thay vì mua. Thực tế này lặp lại ở nhiều thành phố Đông Nam Á: giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, khoảng cách giàu nghèo ngày càng rộng.

Fifi Syafiza, đại lý của Avid Estates tại Kuala Lumpur, cho biết giá nhà ở thủ đô Malaysia đã bắt đầu chững lại, nhưng “sự hạ nhiệt” đến quá muộn.

“Thách thức về khả năng chi trả là có thật. Giá cả tăng nhanh hơn thu nhập khiến nhiều người rơi vào áp lực tài chính”, Fifi nói.

Kaylie Ann (30 tuổi), nhà thiết kế đồ họa, quyết định mua nhà vì lo ngại nếu chần chừ, giá càng vượt tầm với. Cô chọn căn hộ 460.000 ringgit (109.000 USD) ở Maluri, ngoại ô Cheras, cách trung tâm Kuala Lumpur 10 km, nổi tiếng kẹt xe. Dù vậy, Kaylie cho rằng đây vẫn là khoản đầu tư đáng giá: căn hộ gần ga tàu điện, có an ninh ổn định cùng tiện ích hồ bơi, phòng gym.Dù vậy, với vị trí gần ga tàu điện, an ninh ổn định cùng tiện ích hồ bơi, phòng gym, Kaylie cho rằng đây vẫn là khoản đầu tư đáng giá. Nhưng khi cầm chìa khóa căn hộ mới, cô lại băn khoăn: “Đôi khi tôi cảm giác nhà cửa giờ chỉ dành cho giới đầu tư, chứ không phải cho những người thực sự muốn sống ở đó”. Lầm tưởng của người mới đầu tư chứng khoán

Cuốn sách Tôi thích tiền nhưng ngại đầu tư của tác giả Bbyonggeul cung cấp những kiến thức dễ hiểu về quản lý tài chính cá nhân, giúp người đọc tiêu tiền một cách khôn ngoan. Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm soát chi tiêu và thiết lập tư duy đầu tư đúng đắn trước khi tham gia thị trường chứng khoán, đồng thời cảnh báo về những lầm tưởng và rủi ro khi đầu tư mà không có kiến thức đầy đủ.