Sửa Luật đất đai 2024: Cơ chế đột phá khơi thông nguồn lực

Hàng loạt cơ chế đột phá liên quan tới thu hồi đất, bảng giá đất, định giá đất, chính sách tài chính đất đai nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất vừa được đề xuất trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024.

Luật Đất đai 2024, đang lộ ra nhiều bất cập sau một năm áp dụng.

Theo dự thảo sửa đổi luật vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ, ngoài 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng theo Luật Đất đai 2024, sẽ có thêm 2 trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất.

Bổ sung trường hợp thu hồi đất

Theo đó, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao, công nghiệp văn hóa và các dự án khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế địa phương.

Trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất thứ hai là các dự án phát triển kinh tế - xã hội áp dụng cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo điều 127 Luật Đất đai 2024 nhưng hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mới đạt trên 75% diện tích đất hoặc trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

Các chuyên gia đánh giá việc bổ sung 2 trường hợp thu hồi đất vì mục tiêu phá triển kinh tế - xã hội là cần thiết để đẩy nhanh tiến độ đầu tư. Bộ Nông nghiệp và Môi trường lý giải rằng quy định này nhằm thể chế nội dung sửa đổi, bổ sung nghị quyết số 18-NQ/TW đã được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại nghị quyết số 69-NQ/TW. 

Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất sửa điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai. 

Trừ trường hợp người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc người sử dụng đất ở đồng ý thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư, đã được bố trí tạm cư và chi trả kinh phí tạm cư.

Hơn nữa, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo loại đất thu hồi.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng việc bổ sung 2 nhóm trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, công cộng là cần thiết. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư kinh doanh, phát triển hạ tầng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, ông Tuấn bày tỏ băn khoăn với trường hợp thu hồi đất, đó là các dự án khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế địa phương có phạm vi thu hồi quá rộng, dễ bị lạm dụng. 

Tương tự, trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi tại các dự án áp dụng cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã đạt 75% cũng cần nghiên cứu làm rõ thêm.

"Chúng ta đã có hàng chục trường hợp áp dụng cơ chế thu hồi đất nên nếu dự án không thuộc trường hợp thu hồi, đã áp dụng cơ chế thỏa thuận là quan hệ dân sự. Một dự án đầu tư đoạn đầu áp dụng cơ chế thỏa thuận dân sự nhưng đoạn sau lại áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi 25% diện tích còn lại nếu áp dụng sẽ có nhiều bất cập", ông Tuấn nhấn mạnh.

Bảng giá đất xây dựng theo chu kỳ 5 năm

Đối với chính sách tài chính đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định rõ hơn quyền của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân về đất đai. 

Theo đó, quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi thực hiện dự án.

Đồng thời bổ sung căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hoàn thiện các quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung quy định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Dự thảo cũng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết các phương pháp định giá đất.

Đáng lưu ý, với quy định về bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa điều 159, 160 Luật Đất đai theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỉ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1-1 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.

Như vậy, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh bảng giá đất hằng năm cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024 khi bảng giá đất được ban hành hằng năm, gây khó cho các địa phương trong xây dựng bảng giá đất.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng trường, kiêm trưởng khoa pháp luật kinh tế Trường đại học Luật Hà Nội, điều quan trọng nhất với bảng giá đất là phải xác định bảng giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Thực tế thời gian qua cho thấy khi một số địa phương ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã đạt được mục tiêu thu ngân sách địa phương tăng, bản chất ở đây là các địa phương đang bán tài nguyên đất. 

"Điều này dẫn tới ách tắc, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai vì giá cao quá, nhiều dự án không triển khai được. Hơn nữa, bảng giá đất cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, nhất là người dân nông thôn, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải đóng cả tỉ đồng tiền sử dụng đất", ông Tuyến cho biết thêm.

Còn theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc ban hành bảng giá đất áp dụng cho kỳ 5 năm, cùng với hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm như tinh thần sửa đổi luật sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận đất đai, dễ dàng lên kế hoạch đầu tư kinh doanh vì họ biết rõ giá đất sẽ ổn định khung giá trong 5 năm thay vì bảng giá đất hằng năm như Luật Đất đai 2024 quy định. Trong hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm thường biến động không quá lớn nên doanh nghiệp có thể tính toán được.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Thắng, phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng thực tế doanh nghiệp và người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền đất phải nộp vẫn còn là ẩn số. Bảng giá đất khi được ban hành đã được nghiên cứu và thu thập thông tin cơ bản sát với thị trường, điều này giúp doanh nghiệp nhanh chóng tính toán được chi phí đầu tư dự án.

Đồng thời giúp Nhà nước thực thi nhanh hơn, giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ, tránh tình trạng cán bộ ngại làm dẫn đến tắc nghẽn trong tính tiền đất và thất thu ngân sách. "Chúng ta cần trao quyền cho địa phương quyết định theo bảng giá đất, không cần thẩm định giá như trước đây", ông Thắng nêu.