Siết lại việc 'cho vay để thanh toán tiền cọc'

Việc cho vay để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận, các ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp trong việc thu hồi nợ, nếu các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu.

Đây là khuyến cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 trong văn bản vừa được gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai, đồng thời yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Cần có quy trình xử lý, tránh để xảy ra khiếu kiện

Ngoài việc yêu cầu tạm dừng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng đối với văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản (bất động sản) để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, nếu tiếp tục cho vay, các ngân hàng phải xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro. Trong đó, quy trình cho vay cần quy định biện pháp quản lý rủi ro, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Cụ thể, ngân hàng phải cung cấp thông tin, khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khuyến cáo khách hàng tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện các giao dịch.

Ngoài ra, ngân hàng phải giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự). Hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc, được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện. 

Nhiều rủi ro tranh chấp pháp lý, mất vốn...

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cũng cho biết thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Nhiều công dân bức xúc cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng với mục đích nêu trên.

Trong thực tế, TAND Khu vực 7 TP.HCM vừa xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật. Do đó, văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm (quy định tại điều 117, điều 123) của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngày 7-10-2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Ngày 10-10, Sở Xây dựng TP.HCM cũng có văn bản yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng từng có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư trên địa bàn không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ... khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Như vậy, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng đối mặt rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.