Siết hạn mức vay cho người mua nhà thứ 2 trở lên: Giảm đầu cơ nhưng cũng lo ‘siết nhầm’

Đề xuất siết hạn mức cho vay mua nhà thứ 2 đang tạo nên nhiều tranh luận. Dù được kỳ vọng sẽ kiềm chế giá nhà, giới chuyên gia cũng lo ngại chính sách này có thể tác động tiêu cực đến thanh khoản, thậm chí ‘siết nhầm’ cả người có nhu cầu ở thực.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, trong đó kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, nhằm hạn chế đầu cơ và góp phần ổn định thị trường.

Theo dự thảo, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội.

"Van điều tiết" vốn đối với thị trường bất động sản

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở của CBRE Việt Nam - nhận định việc giới hạn cho vay mua bất động sản được coi như một "van điều tiết" tín dụng bởi nhiều nhà đầu tư, đầu cơ đã dùng đòn bẩy tài chính để mua nhiều bất động sản, vô tình đẩy mức giá bất động sản lên cao.

Do đó giải pháp này nhằm giới hạn việc những người có khả năng tài chính mạnh mua và nắm giữ tài sản nhiều, trong khi những người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận.

"Nếu được thực thi, động thái này sẽ tạo ra tác động tích cực là giúp giảm phần nào đó tín dụng bất động sản, đặc biệt là liên quan tới đầu tư. Họ sẽ cân nhắc rất kỹ trong chiến lược đầu tư của mình để tối ưu lợi nhuận khi dùng đòn bẩy tài chính", ông Kiệt nói.

Tuy vậy, ông Kiệt nhận định giải pháp này chủ yếu chỉ kìm hãm được mức độ đầu tư của những người dùng đòn bẩy tài chính, còn người có tiềm lực tài chính mạnh sẽ không bị ảnh hưởng. Ngoài ra tác dụng phụ của giải pháp này sẽ tạo ra những biến động mạnh, giảm dòng lưu chuyển cung cầu và nhịp giao dịch trên thị trường.

Tương tự, bà Giang Huỳnh - đại diện Savills TP.HCM - cho rằng biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ hai trở đi có thể góp phần giảm hoạt động đầu cơ, song đồng thời cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo bà, trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn.

Lo "siết nhầm" người mua ở thực

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, một chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn ở phía Nam cho rằng chính sách siết tín dụng chưa phân biệt rõ giữa người mua để ở thực sự (mua cho cha mẹ, con cái, người thân…) và người mua để cho thuê dài hạn, đầu tư bền vững.

Lấy ví dụ, bố mẹ có 2 người con, muốn vay để mua và tạo lập thêm 2 căn nhà ngoài căn nhà đang ở để 2 người con có điều kiện khi lập gia đình riêng, bản thân các con chưa đủ điều kiện về thu nhập để vay mua nhà.

Do đó quy định này có thể gây thêm khó khăn cho bố mẹ hoặc cũng gây khó cho cán bộ các địa phương đến nơi làm việc muốn thuê thêm căn hộ, khiến cho người có nhu cầu thật không mua được nhà, kéo theo nguy cơ "siết nhầm" cả người tiêu dùng hợp pháp.

Theo vị này, Việt Nam chưa có hệ thống quản lý dữ liệu nhà ở toàn quốc đủ mạnh, khó xác định người vay đang sở hữu nhà ở thứ mấy.

Ngoài ra quy định này cũng chưa xác định rõ nhà ở là hình thành trong tương lai hay có sẵn. Với nhà ở hình thành trong tương lai có thể có rủi ro căn nhà đó gặp các vấn đề bất khả kháng dẫn tới không thể hoàn thành, người mua nhà bị mất toàn bộ vốn vào căn nhà đầu tiên nhưng lại bị hạn chế ở việc vay mua căn nhà thứ hai, dẫn tới gia tăng áp lực tài chính cho người mua có nhu cầu thật.

"Biện pháp này có thể không giải quyết được việc giá nhà tăng, mà còn tác động xấu tới thị trường bất động sản, hàng tồn kho sẽ gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các ngành công nghiệp phụ trợ liên quan", vị này nói.