Rao bán nhà đất vì tiền lên thổ cư quá cao

Căn nhà tại xã Bình Lợi (huyện Bình Chánh cũ) được chị Hạnh mua năm 2018 bằng hợp đồng vi bằng công chứng, khi đó giá khoảng 850 triệu đồng. Chị dự định sau một thời gian sẽ chuyển thổ cư khi tài chính dư dả. Tuy nhiên, đến tháng 8/2024, khi nghe tin về bảng giá đất điều chỉnh, chị mới liên hệ lại chủ nhà cũ để làm sổ. Hồ sơ hoàn tất tháng 10/2024, nhưng số tiền phải nộp lên tới gần 2 tỷ đồng, vượt khả năng tài chính.

"Tôi buộc phải rao bán nhà, nhưng vì giấy tờ vi bằng và chi phí chuyển đổi cao, khách hàng không quan tâm", chị nói.

Không riêng chị Hạnh, nhiều người dân phải rao bán nhà đất giá rẻ do không kham nổi nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích. Ông Lê Văn Quyết (phường Long Bình) có thửa đất 210 m2 đủ điều kiện chuyển thổ cư tại phường Long Bình, TP HCM nhưng vướng quy hoạch. Khi được gỡ vướng, ông Quyết tìm hiểu thủ tục tách thửa và chuyển mục đích thì rất "sốc" vì phải đóng hơn 5,7 tỷ đồng tiền sử dụng đất, vượt khả năng chi trả.

Theo bảng giá đất hiện hành, đất ở hẻm sâu ở đường Nguyễn Xiển có giá 28 triệu đồng mỗi m2, trong khi đất nông nghiệp chỉ khoảng 600.000 đồng, chênh hơn 27 triệu đồng mỗi m2, khiến chi phí chuyển đổi tăng trên 10 lần. Trước đây, giá đất ở khu vực này chỉ 2,7 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Minh (phường Vĩnh Tân), nhà đầu tư đang sở hữu lô đất hơn 2.000 m2 tại xã Bà Điểm, mua năm 2020 giá 10 tỷ đồng, dự định chuyển sang thổ cư để bán lời. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất ước tính cho khu đất hơn 39 tỷ đồng vượt khả năng, anh Minh đang phải rao bán lại khu đất với giá gốc, chấp nhận lỗ để giải phóng vốn.

Việc TP HCM điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 79 từ 1/8/2024, với mức tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần so với năm 2020, khiến chi phí sử dụng đất và thuê đất tăng vọt. Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng cũng không còn áp dụng hình thức định mức và được tính trên 100% chênh lệch đất ở và đất nông nghiệp cũng tạo thêm áp lực cho người dân và doanh nghiệp.

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất phương án áp dụng cách tính cũ, thu tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm thay vì toàn bộ chênh lệch như hiện nay. Mức thu là 30% diện tích nằm trong hạn mức và 50% với phần đất ngoài hạn mức. Phương án này chỉ áp dụng với những trường hợp chuyển đổi phần "đất dự trữ để ở" như đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, hoặc có nguồn gốc liền kề nhà ở (nhưng bị tách thửa do yếu tố kỹ thuật từ trước năm 2004); không áp dụng với những trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp thuần túy.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, với bảng giá đất hiện hành đã tăng khá cao, dù áp dụng cách tính cũ vẫn khiến chi phí chuyển đổi tăng nhiều lần so với giai đoạn trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho biết thành phố hiện còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn. Trong đó, những hộ gia đình, cá nhân có nhà đất vướng quy hoạch, chưa được chuyển mục đích sử dụng, hoặc muốn hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu, đều gặp khó khăn khi giá đất tăng cao, chi phí chuyển đổi biến động mạnh. Người dân có nhu cầu tách thửa đồng thời với chuyển mục đích sang đất ở cũng đang gặp vướng mắc tương tự do bảng giá đất hiện tăng nhiều lần trước kia.

Ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cho rằng hiện nay, người dân khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở phải chi trả tăng 250-300% so với trước khi bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực. Nguyên nhân là biên độ chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp quá lớn, khiến nhiều người không thể thực hiện chuyển mục đích, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và thị trường bất động sản.

Các chuyên gia kiến nghị cần có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng, nhất là với đất để ở. Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhấn mạnh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được phân loại rõ ràng giữa nhu cầu ở thực và mục đích đầu tư, kinh doanh. Theo ông, áp dụng cứng nhắc một mặt bằng giá cho mọi trường hợp sẽ khiến người dân gặp khó khăn, đặc biệt khi họ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức mới mà không có hướng dẫn hỗ trợ.

Ông Tú cho rằng, cần có cơ chế chuyển tiếp minh bạch trong các chính sách về giá đất. Những hộ gia đình chuyển đổi đất để xây nhà, sinh sống ổn định nên được xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh, áp dụng giá thị trường là hợp lý. Ngoài ra, chính quyền cần thiết lập cơ chế giãn, hoãn hoặc chia kỳ nộp tiền sử dụng đất, giúp người dân có thời gian cân đối tài chính.

Đồng tình ý trên, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản (PROPIIN), nói để tránh thất thu nhưng vẫn hài hòa lợi ích người dân, nhà nước có thể chia người sử dụng đất thành các nhóm để áp dụng mức thu khác nhau, thay vì dùng một công thức chung. Với người sử dụng đất để ở thực, nên có cơ chế hỗ trợ miễn, giảm để đảm bảo khả năng tiếp cận. Còn với nhóm người sở hữu nhiều nhà đất, các cá nhân kinh doanh thì có thể áp dụng mức thu 30-100%, kèm phương pháp tính minh bạch để tránh khiếu nại.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây cũng yêu cầu quy định tiền sử dụng đất theo hướng công bằng, khoan sức cho dân, tránh gây khó khi sửa Luật Đất đai 2024. Ông lưu ý phân biệt từng nhóm khi tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Với người dân mua đất lần đầu để làm nhà ở thì phải tính mức thu phù hợp với khả năng chi trả, bảo đảm quyền lợi và khả năng tiếp cận thực tế.

Phương Uyên