Phú Mỹ và Thủ Dầu Một có lợi suất cho thuê căn hộ cao nhất TP HCM

Báo cáo thị trường quý III của Batdongsan cho thấy, lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ tại TP HCM cũ tiếp tục giảm, chỉ còn 2,4%, thấp hơn mức bình quân 3,6% của năm 2024. Diễn biến tương tự ghi nhận tại các khu vực vừa sáp nhập về thành phố như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) và Vũng Tàu cũ, với tỷ suất lần lượt là 3,9%, 3,2% và 2,4%, đều thấp hơn đáng kể so với mức 3,5-4% của năm trước.

Ngược lại, Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) và Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) trở thành hai điểm sáng hiếm hoi về cho thuê căn hộ. Trong đó, Thủ Dầu Một duy trì tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ cao nhất, đạt 5,1%, còn Phú Mỹ xếp thứ hai với 4,3%.

Theo nền tảng dữ liệu Biggee, xu hướng "đảo chiều" này thể hiện rõ trong 8 tháng đầu năm. Xét trên tổng thể toàn thị trường, Bình Dương cũ không còn dẫn đầu về lợi nhuận đầu tư cho thuê do giá bán căn hộ tại Thuận An, Dĩ An tăng nhanh, trong khi giá thuê gần như đi ngang. Nội thành TP HCM cũng gặp tình trạng tương tự. Ngược lại, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có bước cải thiện nhờ sự đóng góp lớn từ thị trường Phú Mỹ, giúp tỷ suất lợi nhuận bình quân toàn khu vực tăng lên 4,1%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng tỷ suất lợi nhuận cao tại Thủ Dầu Một phản ánh đặc thù của thị trường này, khi nhu cầu thuê chủ yếu đến từ nhóm chuyên gia, kỹ sư có thu nhập khá làm việc tại các khu công nghiệp. Do nguồn cung dự án cho thuê trong khu trung tâm còn hạn chế, mức giá thuê tại đây dù duy trì ở ngưỡng cao vẫn lấp đầy tốt và giúp biên lợi nhuận của chủ nhà tốt hơn so với mặt bằng chung.

Còn Phú Mỹ là "trường hợp đặc biệt" khi thị trường căn hộ còn rất nhỏ, chỉ có hai dự án với khoảng 1.200 căn, trong đó một dự án đã bàn giao từ lâu thuộc phân khúc bình dân, còn dự án mới thuộc phân khúc trung cấp đã đạt tỷ lệ lấp đầy 80-90%, chủ yếu là thuê dài hạn. Giá thuê tại đây khoảng 7-11 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá bán trung bình chỉ 35 triệu đồng mỗi m2, tạo chênh lệch lớn giữa chi phí mua và khai thác cho thuê, giúp khu vực này đạt lợi nhuận cao nhất trong toàn vùng Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Ngoài ra, Phú Mỹ còn có lợi thế tương tự Thủ Dầu Một khi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn. Hiện địa phương này có 12 cụm - khu công nghiệp đang hoạt động, với hơn 200 dự án quy mô lớn trong lĩnh vực công nghiệp nặng và năng lượng. Nhờ lợi thế cảng Cái Mép - Thị Vải và lượng lao động khoảng 15.000-20.000 người, nhu cầu thuê nhà tại đây duy trì ổn định, trong khi nguồn cung căn hộ còn hạn chế.

"Toàn khu vực mới có một dự án cao cấp Maison Grand Phú Mỹ và một dự án đang triển khai từ năm 2023, nguồn cung ít, cạnh tranh thấp giúp thị trường cho thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao dù giá thuê không rẻ", ông Tuấn đánh giá.

Các đơn vị nghiên cứu dự báo, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ nội thành TP HCM sẽ còn giảm do giá bán tăng nhanh, trong khi khả năng chi trả của người thuê có hạn. Nguồn cung mới ồ ạt bàn giao giai đoạn 2026-2027, nhất là tại Bình Dương cũ - nơi chiếm hơn 60% lượng căn hộ mới của TP HCM sau sáp nhập - sẽ khiến thị trường cho thuê chịu áp lực cạnh tranh lớn. Giá thuê có thể tăng nhẹ nhưng khó đột biến, kéo biên lợi nhuận đầu tư tiếp tục thu hẹp.

Ngược lại, dòng tiền đầu tư cho thuê đang dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh như Thủ Dầu Một, Nhơn Trạch, Phú Mỹ hay Bến Lức - Đức Hòa, nơi giá căn hộ còn mềm, chỉ 30-35 triệu đồng mỗi m2, và nhu cầu thuê từ chuyên gia, lao động kỹ thuật tăng đều.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định biên lợi nhuận cho thuê tại các khu vực này có thể đạt 4-6% mỗi năm, cao hơn trung bình nội thành TP HCM, nhờ giá mua ban đầu thấp và tỷ lệ trống ít. Ông khuyến nghị nhà đầu tư dài hạn nên ưu tiên các đô thị công nghiệp hoặc khu vực gắn với hạ tầng lớn, nơi nhu cầu thuê ổn định và bền vững.

Theo ông Kiệt, trong khi thị trường cho thuê nội thành chịu sức ép giá cao và cạnh tranh gay gắt, các đô thị vệ tinh với hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thuê lớn đang nổi lên như vùng trũng lợi nhuận mới cho nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định từ cho thuê dài hạn.

Phương Uyên