Phân loại mục đích sử dụng trước khi tính tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất nên phân thành 3 nhóm là kiến nghị giải pháp được bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN nêu ra tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức hôm nay 22.7.

Tham gia ý kiến ở góc độ doanh nghiệp, bà Võ Nhật Liễu nhấn mạnh đồng tình với phát biểu  của nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, Tổng biên tập Báo Thanh Niên là khi áp dụng các quy định mới "liệu giá đất có chạy đua giá ảo?". 

Nhớ lại khoảng năm 2022, các cơn sốt đã kéo giá đất vùng ven đạt đỉnh, bà Liễu đặt vấn đề, nếu vào đầu năm 2026, với các chính sách mới được áp dụng liệu sẽ tiếp tục đẩy giá đất lên quá cao. Và trong tình huống như vậy, liệu người dân, đặc biệt là người trẻ những người có nhu cầu sử dụng có thể còn mua được đất để an cư hay chỉ có những nhà đầu tư nối tiếp nhà đầu tư.

Ngược lại, tiền sử dụng đất hiện nay chiếm khoảng 20% giá trị dự án, không chỉ là con số đầy thách thức mà còn là biến số với doanh nghiệp trong đầu tư phát triển dự án. Trong phát triển dự án, các doanh nghiệp luôn đặt nó là biến số X do chưa có công thức chung.

Do vậy, liên quan tới tiền sử dụng đất, bà Liễu kiến nghị một số giải pháp. Theo đó, không áp dụng công thức chung trong việc tính tiền sử dụng đất mà cần phân nhóm. Nhóm thứ nhất là những người sử dụng đất trực tiếp có cơ chế phù hợp để phục vụ đại đa số người dân - cần tính toán cụ thể. Nhóm thứ 2 là những người sở hữu 2 - 3 lô đất có thể áp dụng mức thu từ 30 - 50%. Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên đóng 100% tiền sử dụng đất - bên cạnh con số này cần kèm theo cách tính công khai minh bạch.

Lãnh đạo Viện PROPIIN cũng đề nghị nhóm giải pháp thứ 2 đó là việc thực hiện cần có bước đệm để tránh sốc cho thị trường nhằm tránh tình trạng tăng nhanh và đột ngột. Vì hiện nay, mới chỉ thí điểm nhưng thị trường, người dân đã nhận nhiều cú sốc; nếu áp dụng ngay đầu năm 2026 có khả năng thị trường sẽ biến động rất mạnh. Để tránh biến động, cần giãn thời gian thực hiện nhằm hỗ trợ phần nào cho người dân và doanh nghiệp.

Một điều đáng lưu ý, theo Giám đốc Viện PROPIIN, cơ quan quản lý nhà nước, địa phương có cách tính sao cho phù hợp, cân bằng, hợp lý giữa các tỉnh thành để tránh đầu cơ thổi đất vùng giáp ranh. Đây là tình trạng rất phổ biến thời gian qua, khi cùng một con đường bên này thuộc tỉnh A có giá 2 tỉ đồng, bên phía tỉnh B lên đến 4 tỉ đồng. Bên cạnh đó, chính sách giá đất các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, quy trình tính bảng giá đất cụ thể cần có giải pháp và tiến độ rút ngắn thời gian, phục vụ tốt hơn nhu cầu của xã hội. Điều này rất quan trọng vì liên quan trực tiếp đến dòng vốn, tiền của doanh nghiệp mà chúng ta biết trong các dự án bất động sản đó là những con số rất lớn.