Nhà riêng hẻm sâu ngày càng khó bán

Đầu tháng 8, chị Hoa đi xem một căn nhà riêng tại khu vực Tân Bình cũ của TP HCM. Căn rộng 40 m2, một trệt, một lầu, giá chào bán 5,2 tỷ đồng. Dù diện tích vuông vức, chất lượng xây dựng còn tốt, chị vẫn từ chối vì vị trí nằm trong hẻm sâu, ôtô không thể vào, trong khi mức giá bị cho là cao so với sự bất tiện này. "Tôi chỉ tìm những căn cách đường chính một đến hai xẹt. Ngôi nhà này phải đi qua bốn xẹt mới tới, vừa bức bí vừa lo ngại an toàn cháy nổ. Với giá hơn 5 tỷ đồng, tôi có thể cân nhắc nhiều lựa chọn tốt hơn", chị nói.

Tương tự, anh Huy Hiếu (28 tuổi, nhân viên công nghệ) cho biết, với ngân sách khoảng 4 tỷ đồng, muốn mua nhà riêng chỉ có thể mua được những căn diện tích nhỏ nằm trong hẻm sâu. Theo anh, mức giá này không hề thấp, trong khi hẻm ngoằn ngoèo, không gian sống chật hẹp, khách đến chơi hay nhân viên giao hàng đều khó tìm nhà. Nguy cơ mất an toàn nếu xảy ra sự cố cháy nổ cũng khiến anh do dự. Sau cùng, Hiếu quyết định chọn căn hộ chung cư vì có chỗ để xe, không gian thoáng đãng và tiện ích đồng bộ.

Không chỉ người mua, nhiều chủ nhà cũng gặp khó khăn khi muốn bán lại. Anh Quang (35 tuổi, kỹ sư xây dựng) từng rao bán căn nhà 35 m2 trong hẻm sâu tại quận Bình Thạnh cũ suốt hơn nửa năm nhưng không có khách chốt. Giá chào bán 3,9 tỷ đồng, thấp hơn mặt bằng khu vực, song hẻm quá nhỏ, xe máy ra vào khó khăn, lại dễ ngập khi mưa lớn nên người xem đều bỏ đi. "Trước đây tôi nghĩ nhà trong hẻm, giá vừa túi tiền sẽ dễ bán, nhưng giờ người mua chú trọng tiện ích và môi trường sống hơn", anh nói.

Nhà riêng nội thành từng là giấc mơ an cư của nhiều người lao động tại TP HCM. Nhưng những năm gần đây, phân khúc này dần kém hấp dẫn và chịu sự cạnh tranh mạnh từ căn hộ, nhất là với các căn nhỏ nằm sâu trong hẻm xe máy, di chuyển khó khăn và không gian chật chội.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy, nửa đầu năm 2025, phân khúc thấp tầng chưa có dấu hiệu phục hồi. Mức độ quan tâm nhà riêng tại TP HCM trước sáp nhập giảm 11%, riêng tháng 7 giảm thêm 10% so với cùng kỳ. Những căn hẻm rộng, gần trục chính vẫn hút khách, trong khi hẻm sâu, giá cao lại khó thanh khoản khi người mua ngày càng coi trọng không gian sống, tiện ích và an toàn. Sức hút nhà riêng lẻ suy giảm cũng được ghi nhận bởi Nhà Tốt: nhu cầu tìm kiếm loại hình này tại TP HCM giảm 9% so với cùng kỳ 2024, trong khi giá vẫn tăng 2-7% tùy khu vực.

Bà Trần Thị Hồng Ngọc, Giám đốc Công ty môi giới nhà phố An Hòa, chia sẻ nhóm khách hàng trẻ hiện nay ít mặn mà với nhà hẻm sâu. Trước đây, phân khúc này còn có giao dịch nhờ mức giá vừa túi tiền. Nhưng hiện giá đã bị đẩy lên cao, khách sẵn sàng đi xa hơn để mua nhà vùng ven hoặc chọn căn hộ. "Tôi dẫn khách xem nhiều căn hẻm ba, bốn xẹt nhưng hầu hết đều từ chối, vì lo ngại xe cứu hỏa khó vào hoặc không tiện cho việc đưa đón con, gửi xe, giao hàng", bà Ngọc chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, nhận định nguyên nhân lớn nhất khiến người mua e ngại là giá nhà riêng liên tục tăng nhưng tiện ích kém hơn chung cư và môi trường sống thiếu đảm bảo. "Trong 7 tháng qua, giá nhà riêng TP HCM vẫn tăng 7-11% so với cùng kỳ, nhất là ở nội thành. Điều này khiến nhu cầu mua dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm", ông Tuấn nói.

Ông cho biết, nửa đầu năm nay, mức độ quan tâm nhà riêng vùng ven tăng 3%, trong khi trung tâm giảm 6%. Xu hướng cho thấy người mua ưu tiên không gian thoáng và tính an toàn hơn là chấp nhận nhà hẻm sâu nội thành.

Còn theo chuyên gia bất động sản Phan Vĩ nhận xét, sự sụt giảm sức hút của nhà hẻm sâu xuất phát từ thay đổi trong thói quen và kỳ vọng của người mua, đặc biệt là giới trẻ. Nếu trước đây, nhiều người chấp nhận hẻm nhỏ để sở hữu nhà nội thành, nay thế hệ mới coi trọng chất lượng sống, sự thuận tiện và an toàn hơn. Nhu cầu về chỗ để xe ôtô, không gian thoáng đãng, tiện ích xung quanh và khả năng tiếp cận khi có sự cố ngày càng được đặt lên hàng đầu, thay vì sở hữu một mảnh đất để tự xây dựng như trước.

Ngoài ra, những bất tiện cố hữu cũng khiến tâm lý khách hàng dè dặt: hẻm sâu thường hẹp, ngoằn ngoèo, xe cứu hỏa khó tiếp cận; nguy cơ ngập nước, ùn tắc giờ cao điểm và rủi ro an ninh cao hơn. Khi có nhiều lựa chọn ở vùng ven với giá tương đương, việc xuống tiền cho căn nhà nội thành nhưng bất tiện trở nên kém hấp dẫn.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, xu hướng giãn dân từ nội đô ra khu vực ngoại ô cũng trở nên rõ rệt hơn khi hạ tầng giao thông được cải thiện. Việc di chuyển từ các khu vùng ven vào trung tâm TP HCM không còn là trở ngại lớn, mở ra lựa chọn hợp lý cho người trẻ muốn vừa có không gian sống chất lượng, vừa cân đối chi phí.

Dù xu hướng sống thay đổi khiến căn hộ ngày càng chiếm ưu thế, nhà riêng tại TP HCM vẫn giữ vị thế quan trọng nhờ gắn liền với giá trị đất – loại tài sản khan hiếm. Theo ông Phan Vĩ, đây vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là tại khu vực hạ tầng phát triển, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh dịch vụ cao.

Dù vậy, các chuyên gia khuyến nghị với người mua ở thực, cần ưu tiên pháp lý minh bạch, hẻm thông thoáng, vị trí thuận tiện, tránh sản phẩm hẻm quá sâu hoặc hạ tầng chưa hoàn chỉnh vì dễ gặp rủi ro thanh khoản. Nhóm gia đình trẻ có nhu cầu an cư dài hạn, hộ nhỏ muốn tận dụng không gian riêng tư, hoặc các gia đình dự định kết hợp vừa ở vừa kinh doanh sẽ phù hợp hơn với loại hình này.

Về dài hạn, khi quỹ đất đô thị ngày càng hạn chế, giá trị nhà riêng vẫn có khả năng tăng ổn định, trở thành tài sản tích lũy đáng tin cậy nếu người mua chọn đúng khu vực và đánh giá kỹ yếu tố an toàn, tiện ích trước khi xuống tiền.

Phương Uyên