“Nắn dòng” để bất động sản đáp ứng nhu cầu thực

Việc sắp xếp các tỉnh, thành phố được dự báo tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước. Đây được xem là cơ hội vàng để thị trường bất động sản (BĐS) bùng nổ, nhưng cũng là dịp điều chỉnh phát triển đô thị theo nhu cầu thực của người dân.

Không gian phát triển mới

Theo khảo sát từ các doanh nghiệp BĐS, sau khi chính thức sáp nhập các tỉnh, thành phố từ ngày 1-7, thị trường BĐS đã chứng kiến làn sóng quan tâm tăng mạnh ở nhiều vùng đất tiềm năng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Guru Việt Nam, cho biết, ở phía Bắc, một số phường trung tâm của tỉnh Ninh Bình đã ghi nhận mức độ quan tâm tăng tới 96%; tỉnh Bắc Ninh có mức độ quan tâm tăng 83%. Ở phía Nam, TPHCM tiếp tục duy trì sức hút lớn sau khi sáp nhập các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Các phường Tam Kỳ, Hội An Đông, Hội An Tây (TP Đà Nẵng) cũng bật lên với mức tăng quan tâm tới 96%.

Nhận định về cơ hội mới của thị trường BĐS, PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố đã mở ra một cách tổ chức phát triển không chỉ không gian vật lý, mà còn là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi của các địa phương sẽ cộng hưởng. Dự báo, trong 5-10 năm tới, thị trường BĐS sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định, chất lượng thị trường vốn đang là thách thức lớn với các doanh nghiệp BĐS, cùng với đó là thiếu các kênh dẫn vốn bền vững. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp đang phải chịu áp lực lớn khi hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu BĐS đã và sắp đến hạn thanh toán. Giải quyết được những điểm nghẽn hiện hữu và cải thiện nội lực, thay đổi tư duy sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS đón được cơ hội phát triển.

Cùng quan điểm này, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển, cũng kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị mới sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường BĐS với động lực tăng trưởng mới. Điển hình như khu vực quanh sân bay Long Thành, khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối sân bay được đầu tư một cách đồng bộ và hiện đại, khu vực này sẽ không đơn thuần là một đô thị vệ tinh của TPHCM mà sẽ trở thành một trung tâm kinh tế năng động, dân cư không chỉ dừng lại ở quy mô 500.000 dân ban đầu, mà có thể đạt đến hàng triệu người.

Nguy cơ “bong bóng” giá đất

Theo các chuyên gia, để nắm bắt tốt vận hội mới trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng của đất nước, thị trường BĐS cần giải quyết được những điểm nghẽn chính đã kéo dài trong thời gian qua. Trong đó, điểm nghẽn lớn nhất là giá BĐS tăng quá cao, vượt tầm tay của đa số người dân. Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho rằng, nguyên nhân quan trọng nằm ở chính sách của Nhà nước và thực thi của địa phương về giá đất. Trước đây, việc định giá đất được thực hiện 5 năm một lần, nhưng hiện nay, giá đất thay đổi hàng năm. Định giá đất cao hơn khiến doanh nghiệp buộc phải bán với giá cao hơn.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cũng đồng tình quan điểm này khi cho rằng, các doanh nghiệp mang tiền đi đấu giá đất thì không còn giá rẻ nữa, đồng thời các địa phương cũng thay đổi mức giá cơ sở. Khi chi phí gia tăng, mức bán cũng phải tăng vì doanh nghiệp làm thì phải có lãi. Khảo sát mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho thấy giá đất ở nhiều địa phương đang có độ “bong bóng” rất cao, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuê đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật ngày càng khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên.

Điểm nghẽn thứ hai cần giải quyết là nguồn cung phân khúc BĐS cho số đông, tầm trung trở xuống chưa được cải thiện. Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm quản lý BĐS từ các nước trên thế giới. Đơn cử, Singapore quản lý bằng thuế và nguồn cung, đồng thời có sự tham gia của cả doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân. Trong đó, doanh nghiệp nhà nước có nhiệm vụ phát triển nhà cho người dân có thu nhập thấp, ở các vùng ven, kết nối bằng metro. Vùng lõi sẽ là khu vực để các doanh nghiệp phát triển căn hộ cao cấp dành cho phân khúc cao cấp hơn.