Lộ trình nào tiến tới bỏ công chứng khi mua bán nhà đất?

Bộ Công an đề xuất bỏ yêu cầu công chứng khi mua bán nhà đất được áp dụng theo 4 giai đoạn, gồm chuẩn bị - thí điểm - nhân rộng toàn quốc - tổng kết, hoàn thiện pháp luật.

Bộ Công an đang xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về bỏ yêu cầu thủ tục công chứng, xác định tình trạng hôn nhân và xuất trình bản sao giấy tờ cá nhân trong các giao dịch mua bán đất, phương tiện giao thông. Trong đó, hợp đồng giao dịch điện tử ký bằng chữ ký số hoặc tài khoản định danh mức 2 sẽ thay thế hợp đồng công chứng như truyền thống lâu nay.

Liệu có rủi ro?

Đề xuất của Bộ Công an nhận được nhiều ủng hộ vì góp phần thúc đẩy chuyển đổi số, cắt giảm thủ tục hành chính khi thực hiện các giao dịch dân sự cho người dân. Song một số cũng băn khoăn việc bỏ thủ tục công chứng khi mua bán tài sản, nhất là tài sản có giá trị lớn như nhà đất, có đảm bảo an toàn?

Công chứng viên Đào Duy An (Hà Nội) cho hay, công chứng không đơn thuần chỉ là xác nhận chữ ký hoặc chứng thực bản sao giấy tờ, mà là "hàng rào kỹ thuật" để ngăn chặn rủi ro cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước.

Theo ông An, một cơ sở dữ liệu (CSDL) đảm bảo các yếu tố "đúng, đủ, sạch, sống" sẽ giúp minh bạch thông tin và xác định chính xác về tình trạng của tài sản. Tuy vậy, có 3 yếu tố mà công nghệ, máy móc sẽ chưa thể thay thế ngay con người. Một là xác định chủ thể, có đúng người đó tham gia giao dịch hay không. Hai là xác định ý chí, có đúng mong muốn của chủ thể không, đằng sau giao dịch này có che giấu một giao dịch nào khác hay không. Ba là năng lực hành vi, chủ thể có đủ minh mẫn, nhận thức hay không. "Công chứng viên là những người được đào tạo để xác minh, kiểm chứng tốt nhất cho các yếu tố trên, nếu chỉ dựa vào dữ liệu và môi trường điện tử thì sẽ khó thay thế được", ông An nói, và lo ngại sẽ gia tăng tranh chấp khi một trong ba yếu tố vừa nêu không được đảm bảo.

Một vấn đề nữa được ông An đề cập, đó là trách nhiệm khi phát sinh sai sót hoặc thiệt hại. Với hợp đồng công chứng, nếu xảy ra sai sót, công chứng viên là "địa chỉ" trách nhiệm cụ thể, vậy khi chuyển sang hợp đồng giao dịch điện tử, trách nhiệm này sẽ thuộc về ai? "Cần thận trọng và nghiên cứu thấu đáo những bài toán này, để chính sách khả thi, hiệu quả", ông An kiến nghị.

Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng luật sư TP.Hà Nội, cho rằng với hệ thống CSDL điện tử như hiện nay, việc bỏ công chứng khi mua nhà đất là khả thi, qua đó đơn giản hóa thủ tục, "đỡ phức tạp" cho người dân. Theo ông, dù bỏ công chứng nhưng không có nghĩa là bỏ quản lý, sau khi giao kết hợp đồng điện tử, người dân vẫn cần thực hiện các thủ tục đăng ký biến động tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai, phải đúng, đủ thủ tục thì mới có thể thực hiện. "Rủi ro là khó tránh khỏi, nhưng lợi ích lớn hơn thì cần cân nhắc", luật sư Hùng nói.

Lộ trình 4 giai đoạn

Bộ Công an cho hay, việc bỏ thủ tục công chứng khi mua bán nhà đất, phương tiện giao thông sẽ áp dụng theo lộ trình gồm 4 giai đoạn: chuẩn bị - thí điểm - nhân rộng toàn quốc - tổng kết, hoàn thiện pháp luật.

Bước đầu, quy định này chỉ áp dụng khi đã có dữ liệu số hóa, xác thực, đồng bộ và được pháp luật thừa nhận, không làm thay đổi bản chất quyền, nghĩa vụ của công dân; không làm giảm tính an toàn pháp lý của giao dịch dân sự. Những trường hợp chưa đồng bộ vẫn tiếp tục thực hiện như quy định hiện hành.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho rằng lộ trình như đề xuất của Bộ Công an là phù hợp. Bởi theo quy trình tại dự thảo, khi thực hiện giao dịch, người dân cần đăng nhập Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc VNeID để kê khai thông tin hợp đồng; hệ thống tự động đối chiếu nhân thân (CSDL quốc gia về dân cư), tình trạng hôn nhân (CSDL hộ tịch điện tử), quyền sử dụng đất (CSDL đất đai)…; sau đó hợp đồng được lập, ký và lưu trữ trên nền tảng điện tử.

Như vậy, mấu chốt để bỏ công chứng là khi tất cả thông tin liên quan đến nhân thân, tình trạng hôn nhân, quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất… của các bên đã được số hóa, chuẩn hóa, xác thực đầy đủ trên các CSDL điện tử. Hiện nay, các CSDL đang trong quá trình hoàn thiện, việc thí điểm thay vì áp dụng ồ ạt là cần thiết, để kịp thời nhận diện, khắc phục bất cập nếu có trong quá trình thực hiện.

Nguyên thẩm phán TAND tối cao Nguyễn Thị Kim Vinh nói, thực tiễn xét xử cho thấy nhiều hợp đồng mua bán nhà đất dù có công chứng nhưng vẫn bị tòa tuyên hủy, do giả mạo giấy tờ, chữ ký hoặc có yếu tố trái luật mà công chứng viên không phát hiện ra, không làm tròn vai trò của mình. Trong khi đó, với điều kiện cơ sở hạ tầng, dữ liệu phát triển như hiện nay, việc bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng là khả thi, vì đã có cơ sở dữ liệu để kiểm chứng thay cho công chứng, giúp người dân tiết kiệm cả thời gian và tiền bạc.

Dữ liệu là "sống còn"

Như đã đề cập, việc bỏ công chứng chỉ khả thi khi các CSDL về dân cư, hộ tịch, đất đai… hoàn thiện. Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm thu thập, làm sạch và liên thông dữ liệu để phục vụ cho việc dùng chung giữa các bộ, ngành, địa phương. Mới đây, Bộ Công an, Bộ Tư pháp, TAND tối cao mở đợt cao điểm 90 ngày đêm làm sạch dữ liệu hôn nhân; nhiều địa phương cũng "chạy đua" làm sạch dữ liệu đất đai… Những động thái này đều là tín hiệu tích cực để sớm có thể triển khai việc bỏ thủ tục công chứng và xác định tình trạng hôn nhân khi mua bán nhà đất.

Các cơ quan cũng cần nghiên cứu, có giải pháp kỹ thuật để giải quyết những lo ngại mà giới công chứng viên đặt ra, bao gồm việc xác định chính xác chủ thể tham gia giao dịch, ý chí và năng lực hành vi của chủ thể đó. "Phải làm được như một công chứng viên bằng con người, như vậy mới hiệu quả, an toàn", luật sư Hùng góp ý.

Về phía người dân, vị luật sư khuyến nghị cần chủ động kiểm tra, cập nhật thông tin trên VNeID và các hệ thống dữ liệu liên quan, đảm bảo tính chính xác, đồng bộ, sẵn sàng cho giao dịch điện tử. Người dân cũng cần nắm rõ các quy định về hợp đồng điện tử, kiểm tra kỹ lưỡng thông tin của mình và người liên quan được trích xuất từ CSDL điện tử, không để xảy ra thiếu hoặc sai sót…

Công chứng viên Đào Văn An cho rằng để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, cần đẩy mạnh hoạt động công chứng điện tử, rút ngắn thời gian thực hiện. Đồng thời cần rà soát, cắt giảm thủ tục ở các khâu đăng ký biến động tài sản, nếu công chứng "thông" mà các khâu khác "tắc" thì vấn đề không thể giải quyết triệt để.