Lãi tiền tỷ sau một năm đầu tư căn hộ

Chị Hải, ở phường Tân Sơn Hòa, TP HCM, cho biết mua một căn hộ trên đường Mai Chí Thọ năm 2024 với giá 5,6 tỷ đồng. Hiện căn này được nhiều người hỏi mua lại với giá 7,3 tỷ đồng.

"Ban đầu, tôi tính mua đầu tư lâu dài, nhưng giờ thấy giá tăng quá cao chỉ sau thời gian ngắn nên dự định bán trước Tết để tránh rủi ro thị trường qua cơn sóng", chị nói.

Tương tự, anh Nguyễn Dũng, chủ một căn hộ cao cấp tại khu vực Thủ Thiêm, cho hay đầu năm ngoái mua căn hộ 3 phòng ngủ với giá 11,5 tỷ đồng. Đến cuối tháng 10 năm nay, anh chốt bán với giá 12,8 tỷ đồng, lãi hơn 1,3 tỷ đồng chỉ sau chưa đầy một năm. "Tôi không ngờ trong thời gian ngắn, giá chung cư lại tăng mạnh đến vậy", anh Dũng chia sẻ.

Một căn 2 phòng ngủ khác của gia đình anh Dũng tại phường Thạnh Mỹ Tây (quận Bình Thạnh cũ) rộng 82 m2 mua năm ngoái với giá 8 tỷ, nay cũng được sàn môi giới báo giá gần 9,2 tỷ đồng. Với mức sinh lời cao này, anh Dũng cũng đang cân nhắc bán.

Không lời đậm như hai trường hợp trên, chị Duyên (phường Minh Phụng, TP HCM) vẫn thu hơn nửa tỷ đồng sau khi lướt sóng căn hộ. Chị cho biết tháng 11 năm ngoái mua một căn hộ 60 m2 tại khu đô thị lớn ở quận 9 cũ với giá 2,7 tỷ đồng. Quý vừa rồi, nhờ thông tin vành đai 3 sắp hoàn thiện, giá khu vực này tăng lên khoảng 53 triệu đồng mỗi m2. Nhờ đó, căn của chị bán ra ở mức 3,2 tỷ đồng.

Theo chị, chủ đầu tư sắp mở bán phân khu cuối với giá cao hơn 25% so với trước, nên nhiều chủ nhà đang giữ hàng chờ giá tăng thêm. "Tôi cần vốn làm ăn nên chốt sớm, chứ hầu như ít ai bán lúc này", chị nói.

Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM đã tăng 20-30% trong một năm qua, giúp nhiều nhà đầu tư chốt lời đáng kể chỉ sau thời gian ngắn nắm giữ.

Ở phân khúc trung - cao cấp, mức tăng diễn ra rõ hơn. Chẳng hạn Saigon Royal từ khoảng 87 triệu đồng mỗi m2 cuối năm ngoái, nay lên trung bình 113 triệu đồng mỗi m2 (tăng hơn 29%); Vinhomes Central Park từ 87 triệu đồng lên khoảng 120 triệu đồng mỗi m2; The Sun Avenue từ 60 triệu đồng lên 89 triệu đồng mỗi m2 (tăng 48%); Kingston Residence từ 66 triệu đồng lên 89 triệu đồng mỗi m2 (tăng 38%); The Tresor từ 67 triệu đồng lên 96 triệu đồng mỗi m2 (tăng 40%)...

Phân khúc vừa túi tiền cũng ghi nhận đà tăng cao. Safira Khang Điền hiện giao dịch 52-62 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 30% so với năm ngoái; Flora Fuji từ 42 triệu đồng lên 52 triệu đồng mỗi m2; Flora Anh Đào từ 40 triệu đồng lên 50 triệu đồng mỗi m2; Opal Garden từ 54 triệu đồng lên 62 triệu đồng mỗi m2...

Đà tăng của thị trường thứ cấp chủ yếu xuất phát từ tốc độ leo thang của giá sơ cấp. Theo báo cáo CBRE Việt Nam, quý III, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đạt trung bình 87 triệu đồng mỗi m2, tăng 31% so với cùng kỳ. Áp lực này nhanh chóng lan sang thị trường thứ cấp, kéo giá tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nghiên cứu của DKRA Consultings ghi nhận quý vừa qua, giá sơ cấp tại TP HCM tăng 18%, còn thứ cấp tăng 15% so với cùng kỳ. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy mức tăng trên thị trường thứ cấp thậm chí chạm gần 33% so với cùng kỳ 2024, mạnh nhất ở các dự án cao cấp khu Đông, đặc biệt tại trục Xa lộ Hà Nội và Thủ Thiêm.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra giá sơ cấp tại TP HCM hiện đạt trung bình 91 triệu đồng mỗi m2, một số dự án trung tâm lên 120-150 triệu đồng mỗi m2. Thị trường thứ cấp vì vậy thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại các dự án đã bàn giao, hạ tầng đồng bộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, lý giải giá thứ cấp tăng mạnh một phần do nguồn cung sơ cấp mới tại TP HCM sụt giảm suốt vài năm gần đây. Khan hiếm nguồn hàng cùng tốc độ tăng giá của dự án mới khiến người mua chuyển hướng sang thứ cấp, nơi giá vẫn thấp hơn 10-15% so với sản phẩm mới cùng khu vực, đẩy giá tăng theo.

Ngoài ra, kỳ vọng nới lỏng tín dụng, giảm lãi suất và tháo gỡ pháp lý khiến nhiều chủ nhà không muốn bán, làm lượng hàng thứ cấp giảm. Trong bối cảnh đó, những căn hộ đã bàn giao, pháp lý rõ ràng, vị trí tốt ngày càng được săn tìm dù giá đã cao hơn trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận xét tốc độ tăng giá mạnh vừa qua còn chịu tác động từ một bộ phận môi giới và nhà đầu tư đẩy giá, trong khi nguồn cung mới tại khu vực nội thành tiếp tục hạn chế. Tuy nhiên, ông cho rằng nhiều sản phẩm hiện rao bán chưa tương xứng với mức giá, nếu xét về tiện ích, chất lượng công trình và cộng đồng cư dân.

Ông Tuấn cho biết nhu cầu mua chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc 2-4 tỷ đồng, nhưng nguồn cung mới gần như không còn căn hộ dưới 3 tỷ đồng, phần lớn đã vượt mốc 4 tỷ đồng mỗi căn, khiến bài toán an cư ngày càng khó với người trẻ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng giá sơ cấp bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả đã tạo khoảng cách lớn với giá thứ cấp, khiến nhiều người phải chuyển hướng sang mua lại nhà đã bàn giao, đặc biệt tại khu vực trung tâm có tiện ích đầy đủ và pháp lý minh bạch. "Đây là yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá thứ cấp đi lên nhanh chóng", bà nhận định.

Dự kiến năm tới, TP HCM cũ sẽ đón khoảng 5.000-6.000 căn hộ mới, với giá trung bình tiệm cận 90 triệu đồng mỗi m2. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn lớn, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Điều này khiến các căn hộ có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê với giá mềm hơn so với hàng sơ cấp tiếp tục được ưa chuộng. Diễn biến này được dự báo giúp thị trường thứ cấp duy trì đà tăng, nhất là khi nguồn cung mới tại khu vực lõi đô thị vẫn hạn chế.

Phương Uyên