Kiến nghị gỡ vướng cho 100 dự án

Mới đây UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ NN-MT kiến nghị gỡ vướng cho 100 dự án đã "treo" hàng chục năm do vướng mắc định giá đất.

Lấy bảng giá đất nhân hệ số K năm 2015

Theo Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh, trong thời gian qua, việc triển khai thực hiện luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan, trong đó có Nghị định số 102/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai đã kịp thời tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc mà trước đây chưa được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về công tác xác định giá đất cụ thể. Điều này đã góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, thu hút nguồn lực đầu tư từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước. Làm gia tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nước và tạo tâm lý phấn khởi, an tâm cho nhà đầu tư, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Tại TP.HCM, những cơ chế trên bước đầu đã đạt được một số kết quả nhất định như: Sở NN-MT đã trình Hội đồng Thẩm định giá đất TP 14 hồ sơ giá đất cụ thể, UBND TP đã kịp thời ban hành Quyết định số 79/2024 về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP, từ đó chuyển cho cơ quan thuế 76 hồ sơ thuê đất hằng năm theo luật Đất đai 2013 để tính thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Dù vậy, trong quá trình tổ chức xác định giá đất cụ thể đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc áp dụng điều 63 Nghị định số 102/2024. Trong quá trình triển khai, thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM sau hợp nhất còn khoảng gần 100 hồ sơ thuộc trường hợp áp dụng theo điều 63 Nghị định số 102/2024. Trong khi đó, do thời điểm xác định giá đất cụ thể trong quá khứ (trước luật Đất đai 2013) đã quá lâu nên gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập thông tin cũ làm cơ sở để tổ chức xác định giá đất cụ thể và hầu như không thể thực hiện được.

Từ đó, để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực về đất đai nhằm phát triển KT-XH, giảm bớt bức xúc của người dân và doanh nghiệp, đảm bảo sự phát triển bền vững, UBND TP.HCM kiến nghị Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ NN-MT cùng các bộ, ngành liên quan sửa đổi, bổ sung điều 63 Nghị định số 102/2024 theo hướng đối với những trường hợp phải xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhân với hệ số K ban hành năm 2015. Điều này sẽ đảm bảo phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư. Đồng thời phù hợp với giá đất thị trường, không gây thất thoát ngân sách, không phát sinh thiệt hại, lãng phí nguồn lực đất đai, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, người dân. Góp phần sớm đưa các dự án đi vào hoàn thiện đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Bổ sung quỹ nhà ở cho đối tượng có nhu cầu và đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người sử dụng đất...

Không nên tận thu

Trao đổi với PV Thanh Niên, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng đề xuất của TP là một giải pháp để tháo gỡ về mặt pháp lý và nhìn tổng thể chung thì cũng hài hòa lợi ích các bên. Tuy nhiên do có phát sinh thêm hệ số K nên cũng tùy các dự án và thực tế của mỗi doanh nghiệp sẽ có lợi hay bất lợi. Bởi mãi đến năm 2015, TP mới ban hành hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người dân và doanh nghiệp. Trong khi đó, có nhiều dự án giao đất trong giai đoạn từ năm 2005 - 2014, doanh nghiệp đã tạm tính tiền sử dụng đất để đưa vào giá bán. Vậy nên nếu nay tính lại, nhân thêm hệ số K thì có bán cả dự án cũng không đủ tiền đóng tiền sử dụng đất. Do đó, theo ông, nếu tính theo bảng giá đất tại thời điểm giao đất và không nhân với hệ số K sẽ hợp lý hơn.

"Chính sách này nhằm khắc phục các lỗi trước đây, giải quyết, gỡ vướng cho các dự án nên đừng cố gắng thu thật nhiều, không nên tận thu. Khi nhiều dự án không tính được tiền sử dụng đất không phải do lỗi của chủ đầu tư vì tính tiền sử dụng đất là việc của nhà nước. Nếu bỏ hệ số K, chỉ tính nghĩa vụ tài chính dựa trên bảng giá đất chắc chắn sẽ giải quyết được nhanh hơn, nhiều hơn. Đến nay có thể thấy, thời gian thẩm định giá là khâu làm cho doanh nghiệp mệt mỏi nhất vì kéo dài và không ai dám quyết. Đồng thời con số thẩm định giá chính xác và không chính xác cũng rất mong manh. Vì vậy, việc lấy bảng giá đất tại thời điểm giao đất để xác định giá đất là giải pháp tốt nhất", vị này kiến nghị.

Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, sự bế tắc trong công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể đã trở thành điểm nghẽn trong quá trình phát triển KT-XH của TP.HCM nói riêng cũng như quá trình phát triển đô thị trên cả nước nói chung. Đến nay có hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn TP đang trong tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể bị chậm trễ, kéo dài. Do vậy, kiến nghị của TP đưa ra là phù hợp với thực tế của các dự án, mong muốn của các chủ đầu tư là dự án được gỡ vướng thật nhanh để có thể đưa đất vào xây dựng dự án. Bởi dự án để lâu ngày nào lãi vay sẽ đè nặng lên vai doanh nghiệp ngày đó, thậm chí là "ăn" hết dự án. Trong bối cảnh dòng vốn của doanh nghiệp vẫn đang bế tắc, việc có sản phẩm mở bán để có dòng tiền là "phao cứu sinh" cho các doanh nghiệp thời điểm này.