Không công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản giữa cá nhân, chuyện gì sẽ xảy ra?

Nếu không công chứng hợp đồng tặng cho giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản sẽ gây nên những rủi ro nào?

Sở Nông nghiệp và Môi trường vừa có đề xuất gửi UBND TP Hà Nội về việc xin thí điểm không công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản là hợp đồng tặng cho giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản.

ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) góp thêm một góc nhìn về đề xuất này.

Quy định về công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản ra sao?

Pháp luật hiện hành quy định rõ hợp đồng tặng cho bất động sản giữa cá nhân với cá nhân bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, không phân biệt bất động sản trong hay ngoài dự án, và giữa ai với ai.

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Các bên chỉ được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu (không bắt buộc) trong một số trường hợp đặc thù như: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.  

Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng tặng cho nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. 

Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

Trong khi đó khoản 4 điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản (hợp đồng tặng cho không phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản), trừ khi các bên có thỏa thuận yêu cầu.

Những rủi ro khi không công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đề xuất thí điểm không công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản là hợp đồng tặng cho giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản tại thủ đô. 

Nghĩa là đề xuất này chỉ áp dụng cho: hợp đồng tặng cho; bất động sản được tặng cho thuộc dự án bất động sản; và các bên trong giao dịch là cá nhân.

Xét về bản chất giao dịch tặng cho: Đây là giao dịch không mang tính hàng hóa - tiền tệ vì bên tặng cho không yêu cầu đền bù về vật chất. 

Trong nhiều trường hợp, bên tặng cho và bên được tặng cho thường là người thân trong gia đình, nên tin tưởng lẫn nhau và nắm rõ thông tin về bất động sản (như đã thế chấp, có tranh chấp…) nên ít rủi ro hơn.

Đồng thời trường hợp tặng cho đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì bên nhận tặng cho sẽ được miễn thuế thu thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ, nghĩa là thường không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tuy nhiên, kết quả của giao dịch này sẽ làm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất nên việc bỏ công chứng/chứng thực đối với giao dịch này vẫn tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tranh chấp và lợi dụng để trốn thuế. 

Ví dụ, nhiều trường hợp người tặng cho lớn tuổi, hạn chế khả năng nhận thức, người bị mất năng lực hành vi có thể bị ép buộc hoặc lừa dối để chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Hoặc có nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa các thành viên khác trong gia đình nếu việc tặng cho không rõ ràng về thời gian, địa điểm thực hiện... 

Bên cạnh đó, một số cá nhân có thể lợi dụng hình thức tặng cho để che đậy giao dịch mua bán, nhằm né thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ.

Về đối tượng thí điểm là bất động sản trong dự án: Trong một dự án, các bất động sản thường có số lượng lớn, có chung điều kiện pháp lý, cùng do một chủ đầu tư thực hiện giao dịch, nên hợp đồng giao dịch các bất động sản này thường có chung hình thức, nội dung, các hợp đồng cơ bản đồng nhất nên pháp luật kinh doanh bất động sản quy định không bắt buộc phải công chứng/chứng thực hợp đồng. 

Tuy nhiên, đó là khi một bên trong giao dịch là doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án vì hợp đồng của họ phải lập theo mẫu quy định, phải được công khai trước ký kết, có sự kiểm soát, giám sát bởi cơ quan chức năng trước khi được áp dụng. 

Trong khi đó, giao dịch bất động sản giữa cá nhân với cá nhân, dù là bất động sản trong dự án thì cũng sẽ không có sự can thiệp, kiểm soát từ cơ quan nhà nước hay có cơ chế bảo vệ bởi pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy, rủi ro về giả mạo chữ ký, nhầm lẫn đối tượng, ép buộc giao kết, tài sản chưa đủ điều kiện tặng cho... rất cao. 

Hoạt động công chứng/chứng thực sẽ bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan.

Điều này giúp ngăn ngừa các hành vi gian dối, lừa đảo, ép buộc người già yếu, người không am hiểu pháp luật thực hiện hành vi chuyển giao tài sản trái ý chí. 

Việc công chứng/chứng thực cũng giúp củng cố chứng cứ, làm rõ thời điểm giao kết, nội dung thỏa thuận và trạng thái tinh thần của người tặng cho, từ đó giúp bảo vệ người nhận và giữ ổn định pháp lý của giao dịch.

Theo tôi, đề xuất không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng tặng cho bất động sản giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp.

Việc này làm suy giảm cơ chế bảo vệ pháp lý cho các bên, gia tăng rủi ro tranh chấp và tiềm ẩn nguy cơ trục lợi trong giao dịch dân sự, cần được xem xét một cách cẩn trọng.