Giá thuê căn hộ chuyên gia vững vàng giữa chu kỳ mới của BĐS

Trong bối cảnh thị trường BĐS tìm kiếm điểm tựa phục hồi, phân khúc căn hộ chuyên gia tại đô thị cảng chiến lược nổi lên như điểm sáng hiếm hoi giữ được nhịp tăng trưởng ổn định.

Đặc biệt, khu vực CBD (Central Business District) của TP.HCM sau sáp nhập - nơi hội tụ hạ tầng giao thông, dòng vốn đầu tư quốc tế và cộng đồng chuyên gia nước ngoài - đang chứng kiến mức giá thuê duy trì mặt bằng bất động sản (BĐS) cao, thậm chí có xu hướng tăng bất chấp bối cảnh nhiều phân khúc chững lại.

Nhu cầu thuê bền vững từ cộng đồng chuyên gia quốc tế

Theo thống kê của các đơn vị tư vấn quốc tế, Việt Nam hiện có hàng chục nghìn chuyên gia nước ngoài làm việc trong các lĩnh vực công nghiệp nặng, logistics, công nghệ cao và dịch vụ cảng biển. Riêng tại các đô thị cảng phía nam, lực lượng này chiếm 60-70% tổng số chuyên gia nước ngoài, tập trung chủ yếu ở các cụm khu công nghiệp và cảng biển chiến lược.

Nhiều nhà đầu tư quan tâm tìm hiểu căn hộ chuẩn chuyên gia gần Cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải.

Đặc thù của nhóm khách thuê này là yêu cầu khắt khe về chất lượng sống: căn hộ cao cấp, đảm bảo an ninh, hệ thống tiện ích toàn diện, cùng một cộng đồng văn minh, trong đó nổi bật là chuyên gia Hàn Quốc, Trung Quốc. Chính vì vậy, các dự án căn hộ chuyên gia tại khu vực CBD của đô thị cảng luôn trong tình trạng “cháy hàng” khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu.

Một chuyên gia từ đơn vị tư vấn Savills nhận định: "Thị trường căn hộ chuyên gia tại các đô thị cảng của Việt Nam có đặc tính giống với Thượng Hải, Busan hay Singapore giai đoạn phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Nhu cầu thuê không chỉ đến từ yếu tố sinh hoạt mà còn gắn chặt với sự dịch chuyển dòng vốn và mở rộng mạng lưới logistics toàn cầu".

Giá thuê ổn định, biên lợi nhuận hấp dẫn

Khảo sát thị trường cho thấy, giá thuê căn hộ chuyên gia tại khu CBD đô thị cảng chiến lược đang dao động 9-15 USD/m2/tháng, tuỳ thuộc vào vị trí, chất lượng dự án và dịch vụ quản lý vận hành. Mức này cao hơn 20-30% so với mặt bằng giá thuê tại các khu vực lân cận.

Với nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu thuê ngày càng tăng, phân khúc căn hộ chuyên gia tại khu vực CBD đô thị cảng luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, dao động khoảng 85-95%. Nhờ đó, chủ sở hữu có thể đạt tỷ suất sinh lời cho thuê ròng (net yield) ổn định 7-9%/năm - con số cạnh tranh trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư tài chính khác biến động.

Theo Batdongsan.com.vn, 7,6% là mức lợi nhuận cho thuê căn hộ tại một dự án ở Phú Mỹ.

Đặc biệt, các hợp đồng thuê thường kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm, mang lại tính ổn định cao và hạn chế rủi ro trống căn hộ so với phân khúc căn hộ thông thường. Điều này tạo thêm một lớp “đệm an toàn” cho nhà đầu tư dài hạn.

Hạ tầng - chất xúc tác cho mặt bằng giá thuê

Giá thuê không chỉ được quyết định bởi nhu cầu chuyên gia, mà còn chịu tác động mạnh mẽ từ tiến độ hạ tầng. Trong 3 năm qua, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc liên vùng, cảng nước sâu, sân bay quốc tế và tuyến metro kết nối trung tâm đã và đang được triển khai.

Sự bứt phá này giúp rút ngắn thời gian di chuyển, gia tăng tính kết nối, đồng thời nâng tầm vị thế của khu CBD đô thị cảng từ một trung tâm công nghiệp - logistics thành một trung tâm tài chính - thương mại cấp vùng.

Yếu tố quan trọng để nhà đầu tư quyết định đầu tư và BĐS tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Ảnh: Batdongsan.com.vn.

Khi hạ tầng đi vào vận hành, giá trị tài sản và giá thuê căn hộ chuyên gia được dự báo sẽ còn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Đây chính là “bài toán nhân đôi lợi nhuận” cho nhà đầu tư: Vừa hưởng dòng tiền thuê ổn định, vừa có biên lợi nhuận vốn khi giá trị BĐS gia tăng.

Lợi thế nổi bật của đô thị cảng Việt Nam

Nếu so sánh với các thị trường trong khu vực, giá thuê căn hộ chuyên gia tại đô thị cảng Việt Nam vẫn đang ở mức cạnh tranh. Tại Bangkok, căn hộ chuyên gia khu CBD có giá thuê trung bình 30-35 USD/m2/tháng hay tại Singapore, con số này lên tới 50-60 USD/m2/tháng (Theo Savills Asia Pacific 2024).

Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng của thị trường Việt Nam còn rất lớn, đặc biệt khi tốc độ thu hút FDI và nhu cầu chuyên gia tiếp tục duy trì ở mức cao.

Cảng Cái Mép - Thị Vải sẽ sớm trở thành cảng cửa ngõ, cảng trung chuyển quốc tế TP.HCM mới theo quy hoạch đề ra.

Không ít chuyên gia quốc tế đánh giá, nếu các dự án hạ tầng hiện tại được triển khai đúng tiến độ, giá thuê căn hộ chuyên gia tại các đô thị cảng Việt Nam hoàn toàn có thể tiệm cận mức 30 USD/m2/tháng trong vòng 3-5 năm tới.

Thị trường BĐS đang dần bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ. Trong bức tranh ấy, phân khúc căn hộ chuyên gia tại CBD đô thị cảng chiến lược không chỉ giữ vững phong độ, mà còn khẳng định vai trò “điểm sáng” khi liên tục thu hút dòng vốn đầu tư. Đây không chỉ là phân khúc “ngách” mà thực tế đã trở thành trụ cột an toàn cho dòng vốn đầu tư thông minh.

Với lực đẩy từ hạ tầng, nhu cầu bền vững từ chuyên gia quốc tế, cùng với biên lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, thị trường này được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò “điểm sáng” của BĐS Việt Nam trong chu kỳ mới.

Nhà đầu tư đang nhìn thấy ở đây không chỉ là lợi nhuận tức thời, mà là niềm tin vào một tương lai phát triển đô thị bền vững, nơi căn hộ chuyên gia trở thành chuẩn mực tất yếu của các trung tâm kinh tế cảng biển hiện đại.