Gen Z vay nợ mua nhà: Là gánh nặng hay động lực để khôn lớn?

(Dân trí) - Chuyên gia nói an cư là phải có căn nhà đầu tiên, không chỉ phát triển được nghề nghiệp. Người trẻ nên lên kế hoạch để sở hữu căn nhà đầu tiên. Khi đó, sự nghiệp và mọi thứ sẽ tốt lên.

“Người trẻ vay nợ mua nhà: Gánh nặng hay động lực để lớn?”, đó là vấn đề nóng được các chuyên gia bàn luận sôi nổi tại hội thảo: “TPHCM mở rộng - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức sáng ngày 12/9 tại TPHCM.

Trong khi chuyên gia cho rằng các bạn trẻ cần hiểu định nghĩa an cư không nhất thiết là sở hữu nhà mà có thể đi thuê, thì phía ngân hàng đặt câu hỏi tại sao người trẻ không mua khi chính sách đang tốt hơn, chưa kể khi mua nhà cần nhìn nhận mình sẽ có động lực phát triển sự nghiệp hơn, có thu nhập tốt hơn để trả nợ?.

“Khi có căn nhà đầu tiên, sự nghiệp và mọi thứ sẽ tốt lên”

TS Châu Đình Linh cho biết, hành trình mua nhà là một động lực quan trọng, gắn với sự trưởng thành và chín chắn của mỗi người. Khi lập gia đình, thu nhập cộng hưởng từ hai người giúp nhu cầu an cư, xây dựng tổ ấm ngày càng rõ rệt. Lúc này, người đàn ông thường có quyết tâm lớn trong việc ổn định gia đình và phát triển tài chính, khoản vay mua nhà cũng tăng.

“An cư là phải có căn nhà đầu tiên, không chỉ phát triển được nghề nghiệp. Do đó, người trẻ nên lên kế hoạch để an cư, tức nên sở hữu căn nhà đầu tiên. Khi đó, sự nghiệp và mọi thứ sẽ tốt lên, tôi tin như vậy”, ông Linh khẳng định.

Theo ông, quyết định mua một căn nhà đầu tiên có nhiều yếu tố tác động như thu nhập, chi trả, khoản vay của ngân hàng. Chưa kể, giá bất động sản có thể tăng trong tương lai, các yếu tố vị trí, hạ tầng, pháp lý, nhà có sổ hay không…

Các điều kiện hiện cởi mở hơn so với trước kia. Theo ông Linh, người trẻ nên lên kế hoạch để mình có khả năng sở hữu căn nhà đầu tiên để an cư vì có an cư thì mới có lập nghiệp. Để hiện thực hóa giấc mơ an cư, ông Linh khuyên người trẻ cần bắt đầu bằng tiết kiệm, tích lũy vốn tự có thay vì “đốt cháy giai đoạn” vì dễ gặp rủi ro.

Nguyên tắc vay an toàn là tỷ lệ trả gốc và lãi không vượt quá 40-50% thu nhập, đồng thời duy trì kỷ luật chi tiêu là thu nhập trừ tiết kiệm trước, phần còn lại mới dành cho chi phí hàng tháng. Vốn tự có thường khoảng 30% giá trị căn nhà, song để an toàn nên đạt 50%.

Ông cũng kể căn nhà đầu tiên được ông mua với giá 800 triệu đồng, trong đó phần vốn tự có là hơn 400 triệu đồng. Lời khuyên ông dành cho người trẻ là cần chuẩn bị quỹ dự phòng tương đương 6 tháng trả gốc và lãi. Ngoài ra, người trẻ cũng nên chọn phân khúc phù hợp với khả năng, ưu tiên vay lãi suất cố định càng dài càng tốt, thời hạn tối đa khoảng 35 năm. Nếu được 50 năm thì càng thuận lợi, nhưng cần có lộ trình trả sớm và ngân hàng nên giảm phí phạt trả nợ trước hạn, để người trẻ sớm thực hiện giấc mơ an cư.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Trung Minh, đại diện HDBank, cho biết, những người làm ngân hàng như ông hiểu được nhu cầu của người trẻ. Mức thu nhập 20 triệu đồng/tháng của người trẻ hiện tại thì quá khó để mua nhà, nhưng nếu dùng đòn bẩy tài chính thông minh thì hoàn toàn có thể. 

Nếu cần 3 tỷ đồng để mua căn nhà, ông Minh cho biết bản thân sẽ vay 3,5 tỷ đồng. Trong đó, số tiền 500 triệu đồng để phòng ngừa các trường hợp ốm đau, hoặc dự phòng trả nợ trong 6 tháng nếu thu nhập có biến động. Số tiền dư là số an toàn nhưng ít người phát hiện ra điều đó. Từ căn nhà đầu tiên đó, ông chia sẻ hiện đã có 5 căn nhà.

Do đó, xuất phát điểm có thể chưa cao nên các bạn trẻ cần có giải pháp để nâng cao. Nếu biết cách dùng đòn bẩy tài chính thông minh sẽ không bao giờ phải cày quần quật để trả nợ. 

Về tâm lý sợ nợ, ông phản biện tại sao không nghĩ rằng sau khi mua nhà, mình sẽ có mức thu nhập cao hơn? Ông cũng đưa ra thống kê từ Ngân hàng Nhà nước rằng, 100% những người mua nhà giá trị thấp chưa bao giờ có nợ xấu, vì họ rất khát khao sở hữu nhà nên kỷ luật tài chính rất tốt, và họ cũng rất có ý thức trả nợ.

Rủi ro cần "tránh"

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hiệp chia sẻ với người trẻ, có thể chia thành 3 loại nhà ở phổ biến, đó là nhà thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở sẵn (nhà phố, đất nền).

Trong đó, phân khúc đất nền và nhà giá rẻ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua thường vì ít tiền nên tìm đến bất động sản không giấy tờ, mua bán qua giấy tay hoặc vi bằng. Nhiều người lầm tưởng vi bằng có giá trị pháp lý như xác nhận của Nhà nước, trong khi pháp luật cấm lập vi bằng để mua bán nhà ở. Thực chất, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, và khi phát sinh tranh chấp, người mua không được cấp sổ đỏ, cũng không vay ngân hàng được.

Một rủi ro khác là đất thuộc diện quy hoạch, khi thu hồi, Nhà nước chỉ bồi thường giá trị đất, không bồi thường nhà. Hoặc nhà sở hữu chung, giá rẻ hơn nhưng phát sinh nhiều rắc rối, như việc xây dựng, chuyển nhượng, tặng cho đều phải xin ý kiến tất cả đồng sở hữu. Nếu một đồng sở hữu qua đời, người mua còn phải tìm đến các đồng thừa kế để hoàn tất thủ tục.

Với nhà ở xã hội, việc mua trực tiếp từ chủ đầu tư rất khó, thường phải mua sang tay. Theo luật, người mua phải sở hữu ít nhất 5 năm mới được chuyển nhượng. Do vậy, nhiều người chọn hình thức hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, rủi ro là nếu người bán mất, hợp đồng ủy quyền lập tức vô hiệu, căn hộ trở thành di sản thừa kế của con cái họ, và người mua có nguy cơ mất trắng.

Đối với chung cư thương mại, nếu đã xây xong và bàn giao thì rủi ro không nhiều. Nguy hiểm nằm ở các dự án chưa hoàn thiện, người mua ký hợp đồng góp vốn khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán. Hậu quả thường thấy là chậm bàn giao, trong khi người mua vừa phải trả lãi vay ngân hàng, vừa phải thuê nhà ở tạm.

“Lời khuyên của tôi là trước khi xuống tiền mua nhà, đặc biệt với người trẻ còn hạn chế về kinh nghiệm, cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý để tránh cảnh ‘tiền mất tật mang’ và rơi vào vòng kiện tụng kéo dài”, luật sư nói.

Theo nhiều khảo sát gần đây, mức giá trung bình của căn hộ tại TPHCM đã chạm mốc 89 triệu đồng/m2, trong rất nhiều dự án vượt xa 100 triệu đồng/m2. Điều đó đồng nghĩa với một căn hộ tối thiểu cũng cần trên 5-6 tỷ đồng.

Trong khi đó, vào năm 2024, GRDP bình quân đầu người TPHCM khoảng 7.600 USD, tức hơn 197 triệu đồng (tương đương 16,4 triệu đồng/tháng) theo tỷ giá hiện hành, đứng thứ 2 trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương, sau Hải Phòng.

Nhận định giá nhà đất tại các đô thị lớn như TPHCM, TP Hà Nội tăng mạnh những năm gần đây, bà Trần Thị Ngọc Liên - Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 - thấy, mục tiêu an cư tại thành phố lớn đang là một thách thức lớn với nhiều người trẻ chưa có nhiều vốn tích lũy.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chủ động triển khai nhiều chính sách điều hành tín dụng với lĩnh vực bất động sản, nhà ở, nhà ở xã hội. Ngan hàng Nhà nước đề nghị các tổ chức tín dụng ban hành các gói ưu đãi, thời gian vay dài để các đối tượng có nhu cầu tiếp cận được.

Đặc biệt, người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội thì chính sách cho vay ưu đãi 15 năm kể từ ngày giải ngân. Lãi suất vay nhà ở xã hội trong năm 5 đầu sẽ giảm 2% so với 4 ngân hàng thương mại lớn, giảm tiếp 1,5% trong 10 năm sau.

Song song, gói tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã ban hành với quy mô ban đầu 120.000 tỷ đồng, hiện nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng.

“Từ khi triển khai chương trình đến nay, mức lãi suất đã giảm 2,3% so với thời điểm ban đầu công bố”, bà Liên nói. Theo bà, hiện lãi suất cho vay với khách hàng mua nhà đang áp dụng là 5,9%/năm, chủ đầu tư là 6,4%/năm.

Dưới góc độ chính sách, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Quản lý, phát triển nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đề cập đến nguồn cung cầu nhà ở, ông Hải nhận định, với quy mô dân số hiện nay của Việt Nam, chúng ta cần xây thêm khoảng 500.000 đơn vị nhà ở mỗi năm tại các đô thị, không kể số nhà ở cần thay thế do xuống cấp.

Ông cũng cho hay, Thủ tướng đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, song đến nay kết quả thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu.

Dù vậy, thống kê từ Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, số lượng dự án nhà ở xã hội khởi công gấp 3 lần số dự án của năm 2024. Với việc mở rộng nhóm đối tượng, và nâng mức thu nhập, cùng việc sửa đổi các văn bản theo hướng đơn giản hoá thủ tục, ví dụ trong Thông tư số 5 sẽ sửa các mẫu giấy tờ, thực hiện cải cách hành chính... theo ông Hải thì các bạn trẻ thì có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội hơn

“Đa số người trẻ khởi nghiệp với mức lương khởi điểm không cao, phải sau 5-10 năm đi làm mới tích lũy được một khoản đáng kể. Tuy nhiên, giá bất động sản trong cùng thời gian thường tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy”, ông Hải nhấn mạnh. Vì vậy, nhà ở cho người trẻ là một bài toán vừa cấp bách trước mắt, vừa chiến lược lâu dài đối với sự phát triển của TPHCM.