Doanh nghiệp gặp khó khi phải đóng cả trăm tỉ đồng để chuyển mục đích sử dụng đất

Phải di dời nhà xưởng ra ngoại thành để xây trên đất của mình, sau đó thuê lại theo dạng trả tiền hằng năm, đến khi hết thời hạn thuê doanh nghiệp lại gặp khó do phải đóng khoản tiền "khủng" để chuyển mục đích sử dụng.

Vào những năm 2000, theo yêu cầu của Nhà nước, các cơ sở sản xuất ở TP.HCM đã di dời ra ngoại thành để tránh ô nhiễm môi trường và nhường đất ở trung tâm để làm đô thị, dịch vụ. Nhiều người đã di dời nhà xưởng đến ngay tại khu đất của mình ở ngoại ô.

Nhưng do chưa có quy hoạch xây dựng phân khu 1/2000 và cũng không phù hợp để làm nhà xưởng nên người dân phải giao đất của mình lại cho Nhà nước rồi thuê lại mảnh đất này theo hình thức trả tiền hằng năm theo hợp đồng ngắn hạn 5-10 năm.

Tuy nhiên, đến khi hết hạn hợp đồng thuê hoặc doanh nghiệp muốn thanh lý hợp đồng thuê đất và cấp lại sổ hồng như cũ thì lại gặp khó.

Trường hợp điển hình, ông Cường đi mua 2 lô đất nông nghiệp với diện tích 5.930m² đất tại huyện Bình Chánh (cũ) để di dời nhà xưởng. Năm 2006, ông đưa khu đất trên vào công ty do ông làm chủ để xin chuyển mục đích sang đất sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, do khu đất thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu cải tạo, chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 nên cơ quan chức năng quyết định cho doanh nghiệp này thuê đất ngắn hạn 10 năm (2010 - 2020), diện tích cho thuê 5.150m² để làm nhà xưởng, còn lại 780m² thuộc hành lang bảo vệ kênh nên giữ nguyên đất nông nghiệp.

Năm 2017, do gần hết thời gian thuê, công ty muốn gia hạn thuê nhưng khu đất hiện thuộc quy hoạch đất ở đô thị, không thể gia hạn nên công ty đã làm thủ tục để giao trả lại đất cho cá nhân ông Cường.

Thời gian này, ông cũng nhiều lần nộp hồ sơ kiến nghị giải quyết gia hạn thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp lại sổ hồng theo hiện trạng hoặc ban đầu để tiếp tục sử dụng khi hết thời hạn thuê.

Tuy nhiên, đến 2024, ông mới được chuyển 4.800m² sang đất ở, nhưng phải đóng 100% tiền sử dụng đất, không được khấu trừ giá đất nông nghiệp. Phần đất sản xuất kinh doanh còn lại 350m² không được chuyển mục đích đất ở, nhưng ông cũng không được cấp sổ hồng và buộc phải gia hạn thuê đất trả tiền hằng năm.

Tương tự, bà Phương cũng nhận thừa kế đất và giao đất để TP.HCM cho thuê lại theo hình thức trả tiền hằng năm với mục đích làm nhà xưởng.

Năm 2018, công ty chuyển nhượng tài sản trên đất cho bà Phương và giao lại khu đất để bà tiếp tục sử dụng, nhưng theo quy định bà Phương chỉ được tiếp tục thuê đất trong thời gian còn lại đến năm 2020.

Trong các năm qua, bà Phương đã đề nghị cấp lại sổ đỏ như cũ nhưng đến nay vẫn không có quy định pháp luật để cấp lại khiến bà lâm vào tình thế khó.

"Tôi không thể chuyển mục đích đất ở vì không thể đóng tiền chuyển mục đích quá cao, nhưng khi kinh doanh khó khăn muốn thanh lý hợp đồng thuê để giảm chi phí thuê đất và được cấp lại quyền sử dụng như cũ thì cũng không được. Nếu buộc phải duy trì gia hạn thuê đất kéo dài thì không biết đến bao lâu", bà Phương nói.