Đánh thuế 10% trên giá bán nhà: Lo thuế cộng thẳng vào giá

Tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tùy thuộc thời gian nắm giữ là giải pháp hiệu quả hạn chế đầu cơ, 'lướt sóng' nhà đất, song băn khoăn là thuế có thể được cộng thẳng vào giá nhà.

"Bán nhà 10 tỉ, thuế tới 1 tỉ là rất cao"

Tại hồ sơ dự án luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi, hoàn thiện quy định về thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân và cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như bảng dưới đây:

Thời gian nắm giữ bất động sản	Mức thuế suất
Dưới 2 năm	10%
Từ 2 năm đến dưới 5 năm	6%
Từ 5 năm đến dưới 10 năm	4%
Từ 10 năm trở lên	2%

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng theo thuế suất 2% (như hiện hành).

Nếu không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, áp dụng các mức thuế suất khác nhau đi liền thời gian nắm giữ bất động sản như dự thảo Bộ Tài chính đưa ra được ông Nguyễn Văn Được, Ủy viên thường trực Hội Tư vấn thuế Việt Nam, đánh giá là cách làm khá hợp lý.

"Các mức thuế suất chi tiết cần xem xét kỹ lưỡng hơn, song đây cơ bản sẽ là một công cụ hiệu quả để hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản, dù về lý thuyết, cách tính này làm lệch bản chất của thuế thu nhập", ông Được nói.

Chuyên gia thuế Nguyễn Ngọc Tú (Trường đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội) nhìn nhận, dù Bộ Tài chính đưa ra 2 cách tính thuế, song trong thực tiễn, nhiều trường hợp chủ yếu sẽ áp dụng tính thuế trên giá bán. Lý do, việc xác định rõ giá mua và những chi phí liên quan không đơn giản.

"Sở hữu bất động sản dưới 2 năm, mức thuế dự kiến lên tới 10% là quá cao. Ví dụ, bán nhà 10 tỉ đồng, thuế lên tới 1 tỉ đồng. Khả năng cao, tiền thuế sẽ ngay lập tức được cộng vào giá bán, từ đó dẫn tới lợi bất cập hại, đẩy giá nhà tăng lên", ông Tú lo ngại.

Vị này phân tích, trong biểu thuế lũy tiến từng phần áp dụng đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ tiền lương, tiền công của luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, hay 2 phương án đề xuất Bộ Tài chính nêu ra tại dự án luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) về điều chỉnh biểu thuế, mức thuế suất cao nhất vẫn là 35%, tính trên phần thu nhập tính thuế.

"Biểu thuế đã thiết kế như vậy thì với các khoản thu nhập khác, dù quy đổi cách nào cũng không thể đánh thuế vượt mức 35%. Với thuế suất 35% trên thu nhập tính thuế, quy đổi sang đánh thuế trên doanh thu sẽ tương ứng thuế suất khoảng 3,5%.

Con số này cách rất xa các mức thuế suất mà Bộ Tài chính đề xuất khi tính thuế thu nhập cá nhân theo giá bán với chuyển nhượng bất động sản. Bởi vậy, cần xem xét, cân nhắc thật kỹ lưỡng", ông Tú nhấn mạnh.

Tính thuế trên lãi bán nhà cũng cần theo thời gian sở hữu

Rất đồng tình việc đánh thuế thu nhập cá nhân trên thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản thay vì mức thuế cào bằng 2% trên giá bán như hiện nay, theo ông Được, một trong những khó khăn lớn nhất là chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý, nhất là đối với các giao dịch cũ.

"Trong nhiều năm trước, người mua và người bán thường ghi giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế. Nếu quy định về cách tính thuế mới có hiệu lực, các trường hợp này rất có thể rơi vào tình thế bị tính phần lợi nhuận cao không đúng thực tế.

Bởi vậy, cần có cơ chế chuyển tiếp linh hoạt để đảm bảo công bằng. Với các trường hợp này, Nhà nước nên cho phép người dân chọn phương án thay thế. Ví dụ, người dân có thể nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm cố định trên giá bán, tùy theo thời gian nắm giữ, tương tự trường hợp không xác định được giá vốn", ông Được bày tỏ. 

Vị này đề xuất, phương án nộp thuế 20% trên số lãi chuyển nhượng bất động sản vẫn phải tính đến yếu tố thời gian sở hữu mới điều tiết được thị trường.

"Sở hữu thời gian ngắn, thuế có thể thấp hơn 20%. Ví dụ, có thể thiết kế các mức thuế suất khác nhau như 15%, 17%, 20%. Nếu sở hữu bất động sản dưới 5 năm, khi bán mức thuế suất là 20%; từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất áp dụng là 17%; sở hữu trên 10 năm, thuế suất chỉ 15%...

Cũng cần tính đến yếu tố làm sao để có thể đảm bảo những người có nhu cầu ở thực sự, đổi nhà thì được áp dụng mức thuế phù hợp hơn, khác hẳn mức thuế áp dụng cho những người buôn bán nhà", vị này nhấn mạnh.