Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào?

Để tiền sử dụng đất không trở thành "gánh nặng" với người dân và doanh nghiệp, các địa phương cần tính toán ban hành bảng giá đất hằng năm ở mức phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Quan điểm này được TS Nguyễn Ngọc Tú, chuyên gia thuế, đưa ra trong cuộc trao đổi với Tuổi Trẻ về đề xuất chính sách thu tiền sử dụng đất khi người dân và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Có trường hợp phải mua cao hơn giá thị trường

* Thưa ông, đâu là cơ sở để chúng ta xây dựng mức thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

 - Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 40% tiền chênh lệch, nhưng giá đất trước đây được các địa phương xây dựng (bảng giá đất - PV) theo khung giá đất Chính phủ ban hành rất thấp so với giá thực tế mua bán trên thị trường. 

Thông thường giá đất trong bảng giá địa phương ban hành chỉ bằng 10% giá thị trường và một hộ muốn chuyển đổi 200 - 300m² đất nông nghiệp sang đất ở chỉ phải đóng vài trăm triệu tiền sử dụng đất, chưa tới 1 tỉ đồng. Mức thu này phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân nên việc chuyển quyền sử dụng đất rất thuận lợi.

Nhưng từ khi ban hành Luật Đất đai 2024, có hai vấn đề nổi lên, đó là giá đất tăng lên sát giá thị trường, rất cao (Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất hằng năm theo thị trường - PV), tăng so với trước đó từ 7 - 10 lần, cá biệt có nơi tăng mấy chục lần.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng bỏ quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất nên các hộ dân có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Vì thế mới nảy sinh trường hợp một số hộ dân phải "mua lại" đất của chính mình. 

Có trường hợp người dân phải mua cao hơn giá thị trường do việc định giá đất ở địa phương rất cao, không sát thực tế. Vì thế, việc sửa đổi, bổ sung quy định cho phù hợp rất cần thiết.

Xây dựng bảng giá đất phù hợp với thu nhập đa số người dân

* Vậy mức thu tiền sử dụng đất bằng 30% tiền chênh lệch giữa giá đất ở với đất nông nghiệp có hợp lý không?

- Đề xuất thu 30% tiền chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp hiện nay đã thấp hơn so với mức thu 40% trước đây. 

Việc giảm tỉ lệ thu tiền sử dụng đất kết hợp với tính tiền sử dụng đất theo hạn mức đất ở của địa phương lúc này là phù hợp. Quy định này sẽ hạn chế được tình trạng lợi dụng chính sách cho chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để đầu cơ trục lợi, đồng thời tránh việc sử dụng đất bất hợp lý.

Những năm qua, để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất đai, tất cả các tỉnh thành đều ban hành hạn mức đất ở trong bối cảnh dân số đông, đất đai có hạn. Đối với những cá nhân và tổ chức có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở vượt hạn mức cho phép, họ phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn, thậm chí phải nộp 100% tiền chênh lệch, tức mua lại đất từ Nhà nước là hợp lý.

Tuy nhiên, cái hợp lý ở đây phải đi kèm với các biện pháp quản lý đất đai khác, trong đó phải xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với thu nhập của đa số người dân. 

Còn nếu cứ áp dụng như Luật Đất đai 2024 thì dù chúng ta có giảm tỉ lệ tiền sử dụng đất xuống 30% nhưng do bảng giá đất được điều chỉnh tăng quá cao theo hướng tiệm cận thị trường thì số tiền sử dụng đất thực tế người dân phải nộp rất cao, vượt quá khả năng tài chính của rất nhiều người, do đó cần tính toán lại bảng giá đất.

* Thực tế thời gian qua cho thấy dù Nhà nước áp mức thu 30% tiền chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì rất nhiều người vẫn không đủ khả năng để nộp, theo ông cần giải pháp gì để hóa giải khó khăn này cho người dân?

- Đối với trường hợp nhiều hộ cùng sử dụng chung một mảnh đất do ông cha họ để lại, nếu họ có nhu cầu tách hộ, tách thửa thì khi họ làm thủ tục chuyển đổi nên phân làm hai nhóm. 

Với nhóm hộ có điều kiện tài chính thì khuyến khích họ nộp ngay 30% tiền chênh lệch, còn nhóm hộ có khó khăn về tài chính thì Nhà nước có thể cho phép họ nộp một phần tiền sử dụng đất, phần còn lại thì cho người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất. Những người không có tiền để nộp thì Nhà nước có thể cho họ khoanh nợ 100% tiền sử dụng đất.

Việc ghi nợ sẽ thể hiện luôn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người dân vẫn được quyền xây nhà tạo lập chỗ ở trên đất của họ, có quyền sang tên cho con cái, chỉ đến khi họ bán đất, có tiền mới phải trả nợ cho Nhà nước.

Như vậy sẽ hài hòa được chính sách thu tiền sử dụng đất, Nhà nước vẫn quản lý được đất đai hiệu quả, đúng mục đích, đồng thời đảm bảo cho người dân có đất làm nhà, bảo đảm quyền có nơi ở của người dân được quy định trong Hiến pháp.

3 mức thu đối với chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở