Chính thức đề xuất áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể

Bộ NN-MT đề xuất áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể khi tính tiền sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai. Dự thảo do Bộ NN-MT chủ trì soạn thảo.

"Điểm nghẽn" khi xác định giá đất

Theo quy định hiện hành, khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước xác định giá đất phụ thuộc vào giá đất theo thị trường và kết quả đơn vị tư vấn giá đất.

Bộ NN-MT cho rằng, việc này gặp khó vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố; chưa kể kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường.

Quy định trên cũng gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Cạnh đó, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai.

"Có ý kiến cho rằng luật Đất đai năm 2024 quy định áp dụng giá đất cụ thể là mang tính tận thu từ đất, dẫn đến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao…", Bộ NN-MT nêu.

Những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể còn dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan, khiến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Để khắc phục, Bộ NN-MT đề xuất căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm: diện tích đất được giao, giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng hạ tầng và tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất.

Trong đó, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

Thu ngân sách có thể giảm, bồi thường cũng thấp hơn

Bộ NN-MT đánh giá, áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ dễ tính toán, tạo thuận lợi khi áp dụng; khắc phục được những vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể; đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí;  tiết kiệm được kinh phí thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể đối với từng dự án.

Đáng chú ý, bảng giá đất cũng được áp dụng với cả trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Bộ NN-MT, việc này nhằm đảm bảo nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, đẩy nhanh công tác bồi thường, nhanh chóng thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.

Trên đây là những mặt tích cực. Còn về mặt phát sinh, Bộ NN-MT cho hay giá đất cụ thể đã được quy định từ năm 2006 đến nay, nếu không áp dụng nữa thì có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cạnh đó, tiền bồi thường sẽ thấp hơn so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện hành, dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, cần phải nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đồng thời, cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại.