Chiếm gần 1/4 dư nợ toàn nền kinh tế và đang tăng rất nhanh, vì sao ngân hàng thích cho vay bất động sản?

Theo Chứng khoán SHS, sự "ưu ái" của các ngân hàng dành cho bất động sản không hẳn là thiên vị, mà là logic tài chính.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. 

Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).

Thống kê từ báo cáo tài chính của 13 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết) cũng cho thấy, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến ngày 30/6 đã tăng 19,3% so với cuối năm 2024. Trong đó, có tới 11/13 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai con số so với đầu năm như MB, TPBank, PGBank, Saigonbank (đều tăng trên 30%),..., cá biệt lên tới gần 78% như VIB.

Như vậy, bình quân cứ 4 đồng dư nợ của hệ thống ngân hàng thì có gần 1 đồng nằm ở lĩnh vực bất động sản và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này đang cao gần gấp đôi so với bình quân chung toàn nền kinh tế (9,64% tính đến cuối tháng 7). Đồng thời, việc đẩy mạnh cho vay lĩnh vực này đang diễn ra trên diện rộng, tại phần lớn ngân hàng trong hệ thống, đặc biệt là nhóm ngân hàng tư nhân.

Vì sao ngân hàng thích cho vay bất động sản?

Theo Chứng khoán SHS, chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với các lĩnh vực như công nghiệp chế biến hay thương mại. Các báo cáo ngành cũng xác nhận rằng vốn chủ yếu đang tìm đến các chủ đầu tư dự án để hoàn thiện công trình, thay vì chảy trực tiếp vào tay người mua nhà. Có thể hiểu rằng ngân hàng đang chọn nơi vốn có khả năng "hấp thụ" ngay: giải ngân cho các dự án không chỉ giúp khơi thông hàng tồn kho mà còn tạo việc làm cho nhiều ngành liên đới.

Ngược lại, tín dụng cho sản xuất kinh doanh thuần túy lại tăng trưởng rất chậm. Nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp gần như không mặn mà với việc vay vốn, dù lãi suất đã được hạ thấp. Lý do khá đơn giản: họ không thấy đầu ra. Xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước èo uột, hàng tồn kho chất cao. Trong bối cảnh đó, việc vay thêm chỉ làm tăng gánh nặng tài chính, đặc biệt khi sản phẩm làm ra khó tiêu thụ. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô, thậm chí bán tài sản để trả nợ cũ thay vì vay mới.

"Nói cách khác, nút thắt chính không nằm ở phía ngân hàng mà ở phía cầu tín dụng. Khi triển vọng thị trường chưa sáng sủa, doanh nghiệp chưa muốn mạo hiểm, dù vốn sẵn có và lãi suất thấp", SHS nhận định.

SHS cho rằng, không phải bất động sản đang "cướp" phần của sản xuất, mà là khu vực sản xuất chưa đủ sức hấp thụ hết "miếng bánh" tín dụng đó. Ngân hàng có sẵn vốn, thậm chí thừa vốn, nhưng doanh nghiệp lại không mặn mà vay. SHS dẫn lời Chủ tịch HUBA từng thừa nhận: "Vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay".

"Nói cách khác, không phải ngân hàng khước từ, mà chính doanh nghiệp chưa muốn tiếp cận vốn. Và khi sức hấp thụ của lĩnh vực sản xuất yếu, dòng tiền tất yếu sẽ tìm đến những kênh khác còn khoảng trống, như chứng khoán hay bất động sản. Tiền luôn tìm đường, và nơi nào có khe hở, nó sẽ chảy vào đó", nhóm phân tích bình luận.

SHS cũng cho biết, trong lựa chọn cho vay, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi và lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng hành, vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn. Nhưng thực tế lại cho thấy, việc định giá và thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với một dự án nhà máy. Đất đai và công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh và đầu ra sản xuất thì mù mờ. Chưa kể, cho vay bất động sản thường được chia nhỏ theo tiến độ, giúp ngân hàng dễ kiểm soát hơn; trong khi vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn và kéo dài hàng chục năm.

"Đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự "ưu ái" dành cho bất động sản không hẳn là thiên vị, mà là logic tài chính", SHS nhìn nhận.

Bởi vậy, nhóm phân tích cho rằng, không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để "đẩy" vốn vào những nơi chưa hấp thụ được. Nếu chặn tín dụng bất động sản quá gắt, dòng vốn có thể không chảy sang sản xuất mà nằm chết trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát.

"Vấn đề cốt lõi không phải là ai lấn át ai, mà là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về phía mình", SHS kiến nghị.