Bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng

Thời gian qua khi khu vực phía nam hệ thống hạ tầng cao tốc, cảng biển, sân bay... được đẩy mạnh đầu tư, cộng với việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM đã giúp thị trường bất động sản hưởng lợi lớn. Cả giao dịch và giá đều tăng mạnh.

Cầu đường tới đâu, bất động sản ăn theo đến đó

Những năm qua thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển. Từ căn hộ, đất nền đến nhà phố - biệt thự, nhiều khu vực liên tục thiết lập mặt bằng giá mới nhờ hưởng lợi từ các công trình giao thông trọng điểm. Nơi nào cầu, đường, cảng, sân bay... được xây dựng là nơi đó bất động sản bùng nổ. Như khi đại lộ Đông - Tây (Võ Văn Kiệt) và hầm Thủ Thiêm, đại lộ Mai Chí Thọ hoàn thành đã khiến bất động sản tại phường An Khánh (quận 2 cũ), quận 8 (cũ), quận Bình Tân (cũ), trung tâm TP.HCM tăng trưởng mạnh mẽ. Dọc hai bên đường các dự án bất động sản mọc lên san sát, trở thành những khu đô thị sầm uất.

Tuyến đại lộ Nguyễn Văn Linh thông xe cũng là lúc thị trường bất động sản khu Nam thành phố bừng sáng. Hay như tuyến đường Phạm Văn Đồng được đưa vào sử dụng từ năm 2015, tạo nên cú hích lớn cho giá bất động sản dọc tuyến đường, nhất là khu vực Bình Dương cũ vì dễ dàng kết nối với trung tâm TP.HCM. Tuyến xa lộ Hà Nội cùng với tuyến Metro số 1 đi vào vận hành đã giúp dọc tuyến này chỉ trong một thời gian ngắn tăng 20 - 30%.

Từ cuối năm 2024, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng, giúp thanh khoản và giá bán thị trường khu vực phía Nam cải thiện đáng kể. Đến nay, dù nguồn cung vẫn còn nhỏ giọt nhưng phần lớn các dự án mở bán đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh. Bắt đầu tư cuối quý I, đầu quý II/2025, các chủ đầu tư ra mắt dự án với tần suất dày hơn, giúp nguồn cung khu vực phục hồi và dần lấy lại vị thế trong cơ cấu nguồn cung nhà ở cả nước, nhất là ở những thị trường giáp ranh TP.HCM là Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Đáng chú ý theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau khi TP.HCM hợp nhất với Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương đã giúp cho TP.HCM trở thành địa phương có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước. Không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, TP.HCM mới còn tạo ra một "siêu vùng" phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân. Nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau. Bình Dương, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP.HCM. Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP.HCM ra các khu vực đô thị vệ tinh.

Thị trường sẽ còn bùng nổ

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận xét, việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Long Thành - Hồ Tràm, Metro kết nối TP.HCM tới Bình Dương cũ và Đồng Nai đến khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ sẽ trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại - dịch vụ. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường bất động sản TP.HCM, nhất là khu vực giáp ranh TP.HCM trước đây sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư. Hơn thế nữa, việc sáp nhập giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, bung hàng ra thị trường.

Do nhu cầu gia tăng từ hàng loạt cú hích chính sách, hạ tầng và quy hoạch kể trên, cùng với tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào. Cụ thể, thời gian gần đây, một số dự án tại TP.HCM đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này, khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị "treo pháp lý" đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự. Bên cạnh đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với mặt bằng chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên mức giá sơ cấp ngay từ giai đoạn triển khai đầu tiên.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cũng đánh giá, giá bất động sản tại các trục hạ tầng trọng điểm đã tăng nhưng vẫn còn dư địa lớn, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính. Ông dẫn chứng tuyến QL.13 hiện đang mở rộng từ 6 lên 10 làn xe sẽ gia tăng kết nối giữa TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ (nay đã thuộc TP.HCM), đồng thời thu hẹp khoảng cách giá giữa hai khu vực vốn chênh đến 50% dù chỉ cách nhau một cây cầu. "Giá bất động sản không chỉ hưởng lợi từ yếu tố sáp nhập, mà còn đến từ quy hoạch, xây dựng và tốc độ đô thị hóa. Thời gian tới, thị trường sẽ còn bùng nổ hơn khi những rào cản về pháp lý cơ bản được tháo gỡ, trong khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện hơn", ông Kiệt cho hay.