Bất động sản đang hình thành "vành đai vệ tinh" sôi động quanh TP.HCM

Thị trường BĐS đang tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Trong đó, Bình Dương cũ dẫn sóng khi đứng đầu với chỉ số 100, tiếp đến là Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) , tạo thành một "vành đai vệ tinh" sôi động quanh TP.HCM.

Chia sẻ tại sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2025, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh, Bình Dương (cũ, nay là TP.HCM), đặc biệt khu Đông Bắc TP.HCM đang là "ngôi sao mới nổi" của thị trường bất động sản miền Nam, với lượng tìm kiếm gấp 3 lần so với năm 2023 và chiếm khoảng 5% tổng lượng quan tâm của người Hà Nội. Động lực tăng rõ rệt kể từ khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM.

Báo cáo quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Cụ thể, 4 tỉnh cũ, bao gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An chiếm tới 84% mức độ quan tâm toàn miền Nam (ngoài TP.HCM). Trong đó, Bình Dương cũ dẫn sóng khi đứng đầu với chỉ số 100, tiếp đến là Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) , tạo thành một "vành đai vệ tinh" sôi động quanh TP.HCM.

So với đầu năm, mức độ quan tâm ở Bình Dương cũ tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An là 88%. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi trung tâm TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng.

Trước đà quan tâm lớn về bất động sản phía Nam, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, hai năm vừa qua, giá nhà tại Hà Nội cũng tăng tới 80 - 100%, và giờ đây, TP.HCM chỉ mới đang bước vào giai đoạn khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, nhất là các khu vực sáp nhập vào TP.HCM đang có dư địa tăng giá tốt.

Theo đó, gần đây thị trường chứng kiến dòng tiền từ Hà Nội đang dịch chuyển mạnh vào khu vực phía Nam, nhất là các dự án bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Ông Tuấn cho rằng, làn sóng tìm kiếm bất động sản TP.HCM của nhà đầu tư phía Bắc đạt đỉnh sau 6 năm, đây là con số đáng chú ý, đánh dấu một chu kỳ sôi động mới của thị trường địa ốc phía Nam.

"Cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có 2 người đang tìm tại TP.HCM, con số cao nhất kể từ năm 2019, giai đoạn thị trường sôi sục với các cơn sốt chung cư và đất nền. Trong đó, Bình Dương (cũ) nói chung và Đông Bắc TP.HCM nói riêng là "ngôi sao sáng"", vị này nhấn mạnh.

Người mua dịch chuyển nhu cầu từ lõi trung tâm ra vùng sát cạnh

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, sự phát triển của hạ tầng giao thông đã thúc đẩy xu hướng giãn dân diễn ra mạnh mẽ. Người mua hiện nay đang dịch chuyển nhu cầu từ khu lõi trung tâm ra vùng sát cạnh để đón làn sóng tăng giá.

Vừa qua, nhờ hạ tầng được đầu tư cùng xu hướng giãn dân đã thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng nhanh. Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đã tăng lần lượt từ 14-29% trong vòng một năm. Xu hướng tăng giá còn tiếp diễn khi hạ tầng đi vào hoàn thiện.

"Quy hoạch, hạ tầng giao thông và bảng giá đất mới là các yếu tố then chốt tác động đến giá nhà ở. Trong đó, hạ tầng kết nối đóng vai trò quyết định xu hướng phát triển đô thị, thúc đẩy giãn dân, làm gia tăng nhu cầu ở thực và kỳ vọng tăng giá của người mua", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực sát cạnh trung tâm tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Phường Bình Hoà, Lái Thiêu, Thuận An, Dĩ An dẫn đầu với 13.000 căn hộ, mức giá phổ biến từ 50 – 70 triệu đồng/m2; trong khi TP. Thủ Đức (cũ) có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định: giá đất, chi phí phát triển và ách tắc pháp lý khiến mặt bằng giá chưa thể hạ. Cách đây 2 - 3 năm còn tìm được căn hộ 40 - 45 triệu/m2, nay mức 50 - 60 triệu/m2 đã trở nên hiếm. Ngay cả tại Bình Dương (cũ), nơi có nguồn cung lớn thì giá 50 - 55 triệu/m2 cũng không còn nhiều. Đồng thời, nhu cầu thị trường còn rất lớn là nguyên nhân quan trọng thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản đi lên. Người mua nhà hiện nay ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và dư địa tăng giá nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Thực tế, sự ảnh hưởng của hạ tầng giao thông đến mặt bằng giá bất động sản đã được minh chứng rõ nét trong suốt hành trình phát triển của thị trường địa ốc. Thị trường đã từng chứng kiến các tuyến hạ tầng lớn từng tạo đòn bẩy rõ nét cho giá bất động sản. Chẳng hạn, trục Xa lộ Hà Nội, nơi tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên đi qua đã chứng kiến giá căn hộ tăng 50 - 70% chỉ sau 4 - 5 năm, có dự án tăng gần 150%. Quốc lộ 13 cũng đang trong chu kỳ tăng tương tự. Đầu năm 2026, đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình sẽ được mở rộng, rút ngắn thời gian từ phường Bình Hòa, Lái Thiêu về Hàng Xanh chỉ còn 15 phút, hứa hẹn đẩy giá bất động sản dọc tuyến lên mức mới.

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn – Chuyên gia quy hoạch kiến trúc cho rằng, sau sáp nhập, "siêu đô thị" TP.HCM mới được quy hoạch phát triển theo mô hình thành phố đa trung tâm, hiện đại, kết nối vùng và bền vững. 

Vị này phân tích, hạ tầng kết nối thông huyết mạch liên vùng được chú trọng là yếu tố tác động đến nhu cầu của thị trường bất động sản. Các mô hình đô thị đa dạng như đô thị cảng biển, đô thị công nghiệp, đô thị sân bay hay đô thị TOD gắn với đường sắt cao tốc, metro và hệ thống xe buýt nhanh sẽ được ưu tiên phát triển hậu sáp nhập. 

Trong đó, các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như Quốc lộ 13, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.HCM, Metro 3B, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu... sẽ đẩy mạnh đầu tư, trở thành động lực chính cho thị trường bất động sản miền Nam.