Bất động sản, chứng khoán 'choáng' vì thuế

Thu thuế 20% trên lãi khi bán chứng khoán và bất động sản hoặc thu 10% trên giá bán nếu sở hữu bất động sản dưới 2 năm là những đề xuất mới khiến nhà đầu tư xôn xao.

Bất động sản phập phồng lo thuế tính vào giá bán

Cụ thể, đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS), Bộ Tài chính đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 20% trên mức lãi. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì sẽ thu thuế 10% trên giá bán đối với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm; thu thuế 6% trên giá bán đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm; thu 4% trên giá bán đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm và thu 2% trên giá bán với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm, đánh giá đây là lần đầu tiên Bộ Tài chính đề xuất một cơ chế phân tầng thuế thay vì thu đồng loạt 2% như trước đây. Tư duy này đi đúng hướng: đánh thuế cao với người lướt sóng, nhẹ dần với người nắm giữ lâu dài, phản ánh phần nào nỗ lực hạn chế hành vi đầu cơ. Tuy nhiên, điểm yếu lại nằm ở sự đơn giản hóa quá mức. Bởi thời gian nắm giữ không phản ánh đầy đủ bản chất có đầu cơ hay không. Ví dụ một người buộc phải bán nhà vì ly hôn, bệnh tật, chuyển nơi cư trú dù chỉ sau vài tháng sau khi mua, có đáng bị đánh thuế 10% như một nhà đầu cơ chuyên nghiệp? Theo ông Tú, nguy cơ lớn nhất của đề xuất này là đánh thuế nhầm người ở thực, gây tâm lý bất an và làm giảm thanh khoản thị trường, nhất là khi thị trường hiện nay vốn đang trầm lắng.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách, Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là chủ trương có ý nghĩa định hướng thị trường nếu thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay mức thuế 20% lợi nhuận hoặc 10% giá bán đối với BĐS nắm giữ dưới 2 năm có thể khiến thị trường bị "sốc", giảm thanh khoản và gây tâm lý hoang mang, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang trầm lắng. Bởi mức thuế 10% trên giá bán với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm là quá cao. Hơn nữa, quy định thu thuế TNCN 2% đối với BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế cũng hết sức vô lý bởi ngay cả đất nước đánh thuế rất cao là Mỹ cũng không đánh loại thuế này. Chỉ khi nào người được thừa kế bán đi mới phải nộp thuế TNCN.

"Việc đánh thuế quá cao lên đến 10% trên giá bán có thể làm cho BĐS tăng giá mạnh do thuế bị "chuyển" cho người mua cuối, khiến chính sách mất tác dụng kiềm chế giá BĐS hiện nay. Cũng phải lường trước tình huống người bán có thể lách luật bằng cách ghi giá thấp trên hợp đồng, còn lại thanh toán ngoài, làm giảm hiệu quả thu thuế và tăng rủi ro pháp lý", TS Trần Việt Anh nhận định thêm.

Thu thuế 20% trên lãi bán chứng khoán

Tương tự, tại hồ sơ dự án luật Thuế TNCN thay thế đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi quy định về thu nhập chịu thuế và cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng vốn và chứng khoán. Đối với chuyển nhượng vốn (thông thường là chuyển nhượng phần vốn góp trong các công ty TNHH hoặc công ty hợp danh), cá nhân sẽ chịu thuế suất TNCN 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Khoản thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng vốn, thuế TNCN được tính 2%/giá bán. Tương tự, đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán, mức thuế đề xuất là 20% trên thu nhập tính thuế, tương đương là tính trên 20% mức lãi thực tế khi bán chứng khoán. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng chứng khoán, thuế TNCN được tính bằng 0,1%/giá bán đối với từng lần chuyển nhượng.

Trước đó, luật Thuế TNCN số 04/2007 cũng quy định 2 phương pháp thu thuế với chuyển nhượng chứng khoán tương tự. Tuy nhiên đến luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung đã thống nhất một phương pháp tính thuế TNCN với chuyển nhượng chứng khoán với thuế suất 0,1% trên giá bán từng lần. Nhưng trong quá trình thực hiện, có ý kiến cho rằng việc thu thuế, kể cả trường hợp bị lỗ, là chưa phù hợp, phải có lãi mới nộp thuế. Theo Bộ Tài chính, việc sửa cách tính thuế với chuyển nhượng chứng khoán xuất phát từ thực tiễn thực hiện thời gian qua, xu hướng và kinh nghiệm của các nước thời gian gần đây.

Theo ông Huỳnh Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty chứng khoán Ngân hàng số Vikki (VikkiBankS), hiện nay cơ sở dữ liệu của các công ty chứng khoán thể hiện đầy đủ giá mua, giá bán cũng như các chi phí liên quan khi giao dịch nên có thể xác định được mức lãi, lỗ của nhà đầu tư ngay trên tài khoản chứng khoán. Vì vậy đề xuất tính thuế TNCN 20% trên mức lãi vào cuối năm hoàn toàn có thể thực hiện được. Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, thì nhận xét thuế suất 20% trên mức lãi đối với nhà đầu tư bán chứng khoán cũng như chuyển nhượng vốn là khá cao. Đồng thời việc xác định chi phí hợp lý trong quá trình hoạt động tạo ra thu nhập từ chứng khoán sẽ bao gồm các chi phí nào? Ví dụ lãi vay margin có được khấu trừ vào chi phí hay không? Hơn nữa, theo dự thảo của Bộ Tài chính thì sẽ đương nhiên áp dụng mức thu thuế 20% trên số lãi khi bán chứng khoán và tính theo năm thì mỗi lần bán chứng khoán có thu thuế hay không và thu theo mức nào? Theo ông Trần Xoa, trong bối cảnh nhà nước khuyến khích phát triển thị trường chứng khoán để tạo lập kênh huy động vốn cho nền kinh tế thì có thể xem xét giảm thuế xuống dưới 20% đối với thu nhập từ hoạt động này.

Cẩn trọng để tránh đánh thuế trên giá ảo

Đối với BĐS, luật sư Trương Anh Tú đề xuất có thể áp dụng một số giải pháp khác thay vì thu thuế theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, đầu tiên là đánh thuế theo tần suất giao dịch. Ai mua bán BĐS nhiều lần trong 3 - 5 năm thì rõ ràng là đầu cơ và phải chịu thuế mỗi lần giao dịch nhiều hơn. Giải pháp này đánh trúng đích, tránh "đánh oan" người dân bán nhà vì hoàn cảnh cá nhân. Thứ hai, đánh thuế cao với BĐS thứ 3 trở lên. Đây là cách phân tầng người đầu tư - đầu cơ và người có nhu cầu thực, đồng thời dễ thực hiện nhờ kết nối cơ sở dữ liệu đất đai qua căn cước công dân. 

Thứ ba, đánh thuế theo loại tài sản và khu vực sốt ảo. Đất nông nghiệp chờ chuyển mục đích, đất nền đầu cơ, khu vực sốt giá bất thường nên bị đánh thuế cao hơn, tránh tình trạng "gió đông chưa tới đã lạnh cả thị trường". Thứ tư, đánh thuế lũy tiến theo biên độ lợi nhuận. Ai bán lỗ hoặc lời ít thì thuế thấp, ai lời nhiều thì thuế suất cao. Có thể miễn thuế cho khoản lời dưới 200 triệu đồng, áp thuế 5 - 10% từ 200 triệu đến 1 tỉ đồng và 15 - 20% cho lãi trên 1 tỉ đồng. Như vậy sẽ công bằng và phản ánh đúng mức lợi nhuận thu được từ hoạt động giao dịch. Từ đó cũng khuyến khích người dân khai giá mua gốc, lưu hồ sơ chi phí. Nhà nước có thể cho khấu trừ hợp lý chi phí cải tạo, thuế trước bạ, phí môi giới… để tính đúng lợi nhuận thực. Điều này vừa minh bạch vừa giảm lách luật, theo ông Tú.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Xoa cho rằng mức thuế 10% trên giá bán đối với người sở hữu BĐS dưới 2 năm là quá cao. Để chống đầu cơ trên thị trường BĐS thì cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu giải pháp đánh thuế đối với người sở hữu nhiều BĐS như một số ý kiến đã từng đề xuất. Việc này có thể áp dụng một tỷ lệ thuế lũy tiến đối với từng lần giao dịch với số lượng BĐS gia tăng. Ngoài ra, ông lưu ý trong hồ sơ dự án luật Thuế TNCN thay thế đang được lấy ý kiến ở điều 15, Chương II quy định: Thời gian nắm giữ BĐS tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (từ ngày luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng. Điều này hoàn toàn vô lý nên phải bỏ quy định từ ngày luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực. Ví dụ người sở hữu BĐS đã 15 năm tính đến năm 2025 thì khi bán ra chỉ phải nộp thuế 2% trên giá bán. Nhưng nếu áp dụng theo quy định từ ngày luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực dự kiến được thông qua vào cuối năm 2025 hay có hiệu lực từ năm 2026 thì như vậy người này mới sở hữu BĐS dưới 2 năm và sẽ thu thuế lên đến 10% trên giá bán. Mức chênh lệch này quá cao sẽ khiến đại đa số người dân phải nộp thuế quá nhiều.

TS Trần Việt Anh thì đề nghị có thể áp dụng mức thuế theo thời gian nắm giữ, nhưng nên có lộ trình 2 - 3 năm và giai đoạn thử nghiệm ở một số địa phương trước khi nhân rộng. Đồng thời nhà nước đẩy mạnh cơ sở dữ liệu BĐS quốc gia, đảm bảo minh bạch giao dịch và định lượng đúng lợi nhuận, tránh việc áp thuế theo giá bán "ảo". "Mức thuế 10%/giá bán nếu áp dụng máy móc sẽ tạo ra bất công, đặc biệt cho người không đầu cơ. Thuế cần đánh vào lợi nhuận thật, chứ không phải vào doanh thu danh nghĩa. Nếu không sửa đổi, chính sách dễ tạo ra phản ứng ngược, kìm hãm thanh khoản thị trường và gia tăng giao dịch "chui"", TS Trần Việt Anh khuyến nghị.