75% căn hộ ở TPHCM giao dịch quanh mức 5 tỷ đồng

Tại TPHCM cũ, căn hộ trên 5 tỷ đồng cũng chiếm tỷ trọng lên đến hơn 47%. Khoảng 28% thị phần thuộc về phân khúc 3 - 5 tỷ đồng. Còn chung cư dưới 2 tỷ đồng chiếm khoảng 7% và cũng đang có xu hướng biến mất.

Phải có trên 5 tỷ mới mua được căn hộ

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), nguồn cung mới nhà ở thương mại trong 6 tháng đầu năm tiếp tục được bổ sung từ một số dự án đã có kế hoạch mở bán trong năm. Đáng chú ý, những dự án nhà ở được mở bán trong 6 tháng đầu năm chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp. Phần lớn dự án giá trên 80 triệu đồng/m2. Thậm chí số dự án giá hơn 100 triệu đồng/m2 có xu hướng mở rộng ra cả khu vực vùng ven.

Theo Viện Kinh tế xây dựng, cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay vẫn đang mất cân đối khi số lượng nhà ở thuộc phân khúc bình dân vẫn còn hạn chế trong khi các chủ đầu tư chủ yếu lựa chọn việc phát triển các dự án bất động sản cao cấp. Giá căn hộ tăng cao đã khiến cho số lượng căn hộ giá rẻ trên thị trường ngày càng ít. Tại Hà Nội, TPHCM các căn hộ giá rẻ dưới 2 tỷ đồng chiếm tỷ trọng rất thấp và chủ yếu đến từ các dự án chung cư đã xây dựng lâu năm, ở vị trí xa khu vực trung tâm.

Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ chuyển nhượng dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 3,9%, trong khi phân khúc trên 5 tỷ đồng lên tới 55%. Tại TPHCM cũ, căn hộ trên 5 tỷ đồng cũng chiếm tỷ trọng lên đến hơn 47%. Khoảng 28% thị phần thuộc về phân khúc 3 - 5 tỷ đồng. Còn chung cư dưới 2 tỷ đồng chiếm khoảng 7% và cũng đang có xu hướng biến mất.

Tương tự, tại báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, tính đến quý II năm nay, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ tại TPHCM cũ đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với năm trước. Nguồn cung mở bán mới trong quý này bao gồm một dự án mở bán mới và giai đoạn bán hàng tiếp theo của các dự án đã mở bán thời gian trước, với giá bán trong quý II được điều chỉnh tăng từ 10 - 13% so với giai đoạn trước.

Sở Xây dựng TPHCM vừa cập nhật danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua tính từ đầu năm đến hết tháng 6. Theo đó, chỉ có 7 dự án (5.556 căn) được cơ quan này chấp thuận thủ tục cấp phép đủ điều kiện mở bán, chỉ bằng khoảng 25% so với Hà Nội.

Tuy nhiên, gần 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2, tạo ra sự lệch pha lớn giữa cung và cầu trên thị trường. Xu hướng dịch chuyển rõ nét của các chủ đầu tư sang phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang được nhận định sẽ chi phối thị trường trong năm nay.

Báo cáo quý II của Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy, giá sơ cấp bình quân của căn hộ tại TPHCM đạt hơn 97 triệu đồng/m2, tăng 9,5% so với cùng kỳ 2024. Các đợt mở bán mới ghi nhận mức tăng 8 - 15%, trong đó căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung thị trường.

Dữ liệu từ One Mount Group cũng chỉ ra, giá trung bình khoảng 89 triệu đồng/m2, tăng hơn 15% với gần 90% rổ hàng thuộc các phân khúc cao cấp trở lên. Còn theo DKRA Group, trong nửa đầu năm, TPHCM ghi nhận căn hộ có giá cao nhất khoảng 500 triệu đồng/m2, thuộc một dự án tại trung tâm.

Tiềm ẩn rủi ro

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nguồn cung dự án mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho phát triển bền vững của thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận, khả năng chi trả nhà ở hiện nay thực sự trở thành vấn đề xã hội. Bởi nhu cầu người dân chủ yếu ở phân khúc tầm trung (dưới 60 triệu đồng/m2 nhưng thị trường chỉ bán hạng sang. Điều này sẽ tạo nên cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư để thu hút người mua khi nguồn cung tiếp tục tăng thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) thống kê, từ năm 2021 đến nay, TPHCM cũ không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 - 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm nay thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TPHCM phát triển không bền vững.

“Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị”, ông Châu nói.