Hàng trăm dự án vẫn 'tắc' định giá đất

Định giá đất bị "tắc" nhiều năm nay khiến hàng trăm dự án tiến không được, lùi không xong. Nhiều chủ đầu tư bị vạ lây, nộp thuế bổ sung cũng từ nguyên nhân này. Năm 2025, nhiều địa phương khẳng định nỗ lực gỡ vướng nhưng thực tế tắc vẫn tắc.

Mất 7 năm, 7 tháng mới xong định giá đất

Hôm qua (24.11), Anh Tuấn Group, chủ đầu tư dự án Lotus Residences tại Q.7 cũ (TP.HCM) đã phát thông báo gửi đến khách hàng cho biết dự án này trở thành một trong 9 dự án của TP.HCM được gỡ vướng pháp lý, bao gồm gia hạn chủ trương đầu tư và thông báo đóng tiền sử dụng đất (SDĐ) cho toàn bộ dự án, với số tiền hơn 500 tỉ đồng. Để có được quyết định này, chủ đầu tư đã phải mất 7 năm 7 tháng vất vả chạy ngược chạy xuôi đi làm pháp lý. Vì không được đóng tiền SDĐ, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án không thể triển khai xây dựng và cũng đồng nghĩa với việc không được cấp sổ hồng cho mảnh đất. Không chỉ vậy, các công trình khác như chung cư cao tầng, trường học, trung tâm thương mại trong dự án vì thế cũng không thể được triển khai theo quy hoạch và cam kết với khách hàng. Dự án đứng hình gần chục năm trời, từ đó chủ đầu tư lâm vào cảnh khốn khổ.

Lãnh đạo Anh Tuấn Group cho biết, việc được đóng tiền SDĐ giúp dự án đủ điều kiện triển khai trở lại và tạo điều kiện thuận lợi để khách hàng sớm được cấp sổ hồng.

"Ngay khi có thông báo đóng tiền SDĐ, chúng tôi đã tranh thủ đi đóng ngay để thi công dự án trở lại. Hiện tiến độ thi công phân khu nhà phố Lotus Residences cũng rất khởi sắc, công trường nhộn nhịp mỗi ngày, nhiều dãy nhà phố đã và đang bước vào giai đoạn hoàn thiện mặt ngoài, hạ tầng nội khu hoàn chỉnh, sẵn sàng đón những chủ nhân đầu tiên về an cư vào quý 1/2026 và tiến tới cấp sổ hồng vào quý 4/2026", lãnh đạo Anh Tuấn Group nói.

Tuy nhiên đây chỉ là trường hợp hiếm hoi. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), chỉ riêng tại TP.HCM đã có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại đang chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền SDĐ, trong đó có khoản tiền SDĐ bổ sung phải nộp. Điển hình như Tập đoàn Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án; hoặc liên danh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners) có dự án Tháp quan sát (Empire City)...

Lấy bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất

Đáng nói, nhiều chủ đầu tư đang đối mặt với việc phải nộp khoản tiền SDĐ bổ sung 3,6% theo quy định. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bức xúc cho hay trong nhiều năm qua, việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền SDĐ, tiền thuê đất của dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị phần lớn thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước tại địa phương. Bởi lẽ việc quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, kể cả trường hợp doanh nghiệp (DN) xin điều chỉnh quy hoạch (một hoặc một số lần) thì việc cho hay không cho điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Nên về nguyên tắc thì DN không thể can thiệp vào quy trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp có móc nối, tiêu cực thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Do đó ông Châu kiến nghị các địa phương cần đẩy nhanh tiến trình định giá đất, tính tiền SDĐ để tháo gỡ khó khăn cho DN, sớm đưa các dự án vào triển khai xây dựng để tăng nguồn cung, hạ giá BĐS. "Quốc hội cần bổ sung quy định không thu tiền SDĐ bổ sung cho DN không có lỗi, nhằm gỡ vướng pháp lý cho 100 dự án đang đối diện nguy cơ bị truy thu cả chục nghìn tỉ đồng "oan"", ông Châu nhấn mạnh.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, thừa nhận, định giá đất vẫn là "nút thắt" lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị VN. Các luật liên quan đến đất đai, từ luật Đất đai, luật Giá, luật Đầu tư, luật Đấu thầu... đang tồn tại nhiều điểm giao cắt, thiếu tính đồng bộ. Cùng một dự án, có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau: so sánh, chi phí, thu nhập… nhưng lại không có cơ chế nào để đưa ra một chuẩn chung đủ sức thuyết phục. Chính sự thiếu nhất quán này khiến cơ quan quản lý lo ngại, không ai dám quyết. Cũng chính điều này khiến một dự án có thể được định giá đất với những mức giá khác nhau.

Không chỉ khó về chuyên môn, mà định giá đất còn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao. Một quyết định sai có thể dẫn đến cáo buộc thất thoát ngân sách. Vì thế, nhiều hồ sơ bị "treo" hàng năm trời bởi cán bộ sợ sai hơn là dám làm. Đây là vòng luẩn quẩn: càng chậm thì giá càng biến động, càng khó xử lý. Mới đây UBND TP.HCM kiến nghị cho phép áp dụng cơ chế lấy bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền SDĐ cho 100 dự án tồn đọng. Đây là một bước tiến dài so với cách làm trước đây, giúp rút ngắn thời gian. Tuy nhiên, nếu không cải cách toàn diện phương pháp định giá, thì hệ số K chỉ là "chiếc áo vá" tạm thời, khó giải quyết gốc rễ vấn đề.

"Thủ tục pháp lý ở VN còn quá rủi ro và khó đoán định. Điều này ảnh hưởng đến sức hút của TP.HCM nói riêng và VN nói chung trong việc thu hút dòng vốn đầu tư lớn. Do đó, định giá đất không thể mãi là nút thắt khiến cả bộ máy nhà nước và DN đều loay hoay. Đã đến lúc cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, công khai giao dịch thật để làm cơ sở xác định giá sát thực tế; thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách bạch khỏi cơ quan quản lý để tránh vừa đá bóng vừa thổi còi. Cần có cơ chế cho phép chia sẻ rủi ro với DN, như cơ chế nộp tiền SDĐ theo tiến độ hoặc điều chỉnh khi thị trường biến động lớn. Nếu không quyết liệt cải cách, thì không chỉ một vài dự án mà cả môi trường đầu tư của VN sẽ tiếp tục bị giam cầm trong chiếc vòng kim cô mang tên định giá đất", TS Trần Việt Anh kiến nghị.