Hạn chế cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Hạn chế đầu cơ hay cần tăng cung?

Trong khi một số người ủng hộ việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ 2 trở lên để "hạ nhiệt" giá nhà, nhiều ý kiến cho rằng cần tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thật, thay vì can thiệp hành chính có thể gây ảnh hưởng đến thị trường.

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản vừa được Bộ Xây dựng gửi lấy ý kiến 5 bộ ngành trước khi trình Chính phủ ban hành.

Theo đó, người mua nhà ở thứ 2 chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà, áp dụng từ ngày nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 1-3-2027.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất Chính phủ yêu cầu các địa phương dành tối thiểu 20% dự án nhà ở để làm nhà ở vừa túi tiền và thực hiện giao dịch qua sàn do Nhà nước quản lý.

Trao đổi Tuổi Trẻ, bên cạnh một số ý kiến ủng hộ, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng đây là sự can thiệp hành chính, có thể làm giảm thanh khoản thị trường.

Ông Nguyễn Trung Tín (Chủ tịch HĐQT TT Capital):

Cần khơi pháp lý, giảm chi phí

Nếu siết tín dụng khi cho vay căn nhà thứ 2, thứ 3, chính sách này sẽ giảm đầu cơ nhà, kéo theo lực mua giảm. Nhưng giải pháp để có giá "mềm" hơn đó là cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, giúp các chủ đầu tư sớm phát triển dự án, tăng nguồn cung và giảm chi phí tài chính do thủ tục kéo dài.

Nếu cơ quan nhà nước giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ pháp lý, chi phí tài chính của chủ đầu tư sẽ giảm, giúp họ có thể bán căn hộ rẻ đi.

Để có được nhà ở giá rẻ, bản thân chủ đầu tư kiểm soát chi phí tốt và nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng lợi nhuận không quá cao, chỉ hơn 10% nên đối tác cung cấp tài chính với chi phí hợp lý, giúp kéo giảm giá nhà.

Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt hơn cho người mua nhà, trong đó những người mua nhà giá rẻ, nhà vừa túi tiền cần được hỗ trợ lãi suất tốt hơn những người mua nhà cao cấp.

TS Lê Xuân Nghĩa (thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng):

Phải tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền

Chính sách hạn chế cho vay mua nhà như đề xuất là giải pháp hành chính can thiệp vào hoạt động của các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng thương mại hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng, phải tuân thủ các chỉ tiêu an toàn do Ngân hàng Nhà nước ban hành.

Nói cách khác, Ngân hàng Nhà nước đã có các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản. Các ngân hàng cho vay bất động sản 1 đồng, phải trích lập dự phòng 1,5 đồng theo thông lệ quốc tế.

Hơn nữa, việc kiểm soát cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 cũng có nhiều khó khăn, các ngân hàng không thể kiểm soát. Tín dụng bất động sản tại Việt Nam đang vào khoảng 4 triệu tỉ đồng, chiếm 25% tổng tín dụng trong nền kinh tế, vẫn thấp hơn Trung Quốc khoảng 30%, các nước châu Âu khoảng 40%.

Trong thực tế thị trường bất động sản gắn bó mật thiết với ngân hàng, phần lớn tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản.

Để kiểm soát thị trường bất động sản nhiều nước sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, đồng thời tăng cung bất động sản giá phù hợp để kéo giảm giá nhà. Theo đó, cần tăng tỉ lệ nhà ở thương mại giá vừa túi tiền trong tổng số dự án nhà ở lên mức trên 20% như đề xuất, thậm chí phải chiếm phần lớn số dự án nhà ở được cấp phép hằng năm.

Ông Trần Khánh Quang (Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa):

Nguy cơ "đóng băng" thị trường bất động sản

Việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, giúp kìm giá nhà nhưng cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường.

Dù giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng không đồng đều, mà tập trung chủ yếu vào một số phân khúc và khu vực cụ thể như các khu vực có dự án mới, khu vực đấu giá, phân khúc căn hộ và thậm chí có việc "làm giá". Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn đang gặp khó, đặc biệt là những người nắm giữ nhà phố và đất nền do thị trường vẫn chưa phục hồi.

Trong thực tế, các nhà đầu tư đang chiếm tỉ lệ rất lớn tại các dự án mới, khoảng 60 - 70% trở lên nên việc siết tín dụng sẽ ngay lập tức ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án mới, kéo tâm lý thị trường đi xuống. Và khi tâm lý thị trường đi xuống, các chủ đầu tư cũng sẽ ít tham gia thị trường hơn, dẫn đến nguy cơ nguồn cung sản phẩm nhà ở thực cũng giảm.

Do đó, vấn đề quan trọng là phải tạo ra "cung thực cho nhu cầu thực" chứ không phải "cung ảo cho nhu cầu ảo" như hiện nay. Phải tạo nguồn cung về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho những người có thu nhập trung bình, thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính.