Giao dịch đất thổ cư ở Hà Nội giảm hơn 50%

Trong báo cáo mới đây, OneHousing, đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho biết lượng giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội có xu hướng lao dốc đầu năm.

Quý I, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý IV/2024 và giảm 54% so cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch sụt giảm ở phần lớn khu vực trọng điểm, trong đó khu Tây, Đông và các quận nội thành chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.

Tại khu Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất, khoảng 71%, theo sau là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những quận có phân khúc nhà trong ngõ tăng mạnh trong suốt năm ngoái, tiệm cận nhiều quận trung tâm khiến giao dịch đầu năm nay chững lại.

Khu Đông cũng ghi nhận đà giảm rõ rệt tại Long Biên (giảm 54%) và Gia Lâm (65%). Ở khu Nam, quận Hoàng Mai có khoảng 350 giao dịch đất thổ cư trong quý I, giảm 60% so với quý trước. Trong khi đó, mức giảm tại các quận nội thành thấp hơn mặt bằng chung thị trường, giảm khoảng 40%.

Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cuối năm ngoái đến nay, "sóng" đất nền xảy ra ở nhiều huyện ven Hà Nội, đẩy giá rao bán tăng hơn 30% so cùng kỳ. Tuy nhiên, giao dịch thực tế chỉ phát sinh với những phân khúc dưới 2 tỷ đồng một lô, có thể khai thác tạo dòng tiền.

Giao dịch đất thổ cư giảm mạnh trong quý I do phần lớn người mua có tâm lý thận trọng trước mặt bằng giá cao. Chuyên gia của OneHousing cho biết năm ngoái, giá nhà đất tại một số quận vùng ven liên tục tăng, dao động 17-33% sau một năm.

Theo khảo sát của VnExpress, mặt bằng giá nhà đất tại quận Long Biên dao động 130-200 triệu đồng mỗi m2 (tùy vị trí và hiện trạng nhà), tăng khoảng 30-40% sau một năm. Đơn cử một căn nhà rộng 42 m2, ngõ ôtô vào được đang rao 5,8 tỷ đồng, tương đương 138 triệu đồng mỗi m2.

Thậm chí nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại quận Nam Từ Liêm, Hà Đông... ôtô không vào tận nơi, được chào bán 175-280 triệu đồng một m2, tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao. So với đầu năm ngoái, giá này tăng hơn 30%, khoảng 8-17 tỷ đồng cho diện tích 40-60 m2. Mức này ngang với giá một số căn nhà mặt phố trong cùng khu vực.

Mặt bằng giá cao thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ Hà Nội sang các tỉnh có nhiều dư địa tăng trưởng. Theo One Housing, ngay từ sau Tết, nhiều nhà đầu tư đã tăng tìm kiếm đất nền tại các tỉnh có thông tin sáp nhập, nơi mặt bằng giá thấp hơn, phù hợp với ngân sách trung bình thấp. Một số tỉnh ghi nhận lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh đến 60% vào tháng 3 gồm Hưng Yên, Bắc Ninh...

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan, cho biết khẩu vị của nhà đầu tư phía Bắc chủ yếu là đất nền vùng ven xa trung tâm hoặc ở các tỉnh có mức giá "mềm", nhiều dư địa tăng trưởng. Họ sẵn sàng "đánh bắt xa bờ" nên lượng cầu tăng đồng đều ở nhiều tỉnh, thành.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy lượng cầu đất nền trải dài ở nhiều tỉnh, thành phía Bắc trong quý I. Nhiều khu vực có mức độ quan tâm đất nền tăng hơn 100% sau Tết gồm Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình. Một số tỉnh khác như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên có lượng cầu tìm kiếm tăng hơn 64%.

Thời gian tới, các chuyên gia dự báo giá nhà đất Hà Nội sẽ tăng chậm lại và neo ở ngưỡng cao. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết khu vực trung tâm Thủ đô ít chịu áp lực giảm giá bất động sản nhưng biên độ tăng không còn mạnh như năm ngoái. Dòng tiền đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các khu vực đô thị vùng ven, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Với những nhà đầu tư muốn "đánh bắt xa bờ" theo thông tin sáp nhập, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị họ nghiên cứu và đánh giá kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền kinh tế của địa phương. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo suất đầu tư an toàn trong dài hạn mà còn có khả năng khai thác kinh doanh, tránh tình trạng bỏ hoang đất.

"Từ bài học trong quá khứ, nhà đầu tư cần lưu ý không phải lô đất nào sau khi sáp nhập cũng tăng giá nếu thiếu các động lực phát triển", ông Tuấn cho hay.

Ngọc Diễm