Giá thuê nhà ở xã hội ngang thương mại

Theo khung giá thuê nhà ở xã hội tỉnh Bình Dương công bố gần đây, mỗi m2 thuê sẽ dao động 95.500-246.800 đồng với dự án do doanh nghiệp đầu tư. Nhà lưu trú công nhân tại khu công nghiệp có giá thuê 52.600-188.600 đồng mỗi m2, còn nhà do cá nhân đầu tư là 15.300-175.000 đồng mỗi m2. Mức giá này chưa bao gồm thuế VAT, phí dịch vụ, vận hành, bảo hiểm cháy nổ, điện nước và giữ xe.

Nếu theo bảng giá trên, một căn hộ 70 m2 sẽ có giá thuê tới 17,3 triệu đồng mỗi tháng, tiệm cận với căn hộ cao cấp. Căn 25 m2 thấp nhất cũng ở mức 2,4 triệu đồng mỗi tháng.

Tại TP HCM, khung giá thuê dự kiến cho nhà ở xã hội cũng từ 96.000-235.000 đồng mỗi m2, tương đương thấp nhất từ 4,5-11,5 triệu đồng mỗi tháng cho căn 50 m2. Với căn có diện tích tối thiểu 25 m2, giá thuê sẽ là 2,4 triệu đồng một tháng. Còn nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp của thành phố sẽ có giá thuê từ 2-10 triệu đồng mỗi tháng.

Ở TP Hà Nội, khung giá thuê nhà xã hội dao động 48.000-198.000 đồng mỗi m2, tương đương 5-14 triệu đồng mỗi tháng cho căn hộ 25-70 m2.

Các mức giá trên đang ngang với nhà thương mại. Theo nghiên cứu từ hai chuyên trang nhà đất là Batdongsan và Nhà Tốt cho thấy, giá thuê căn hộ trung bình tại Bình Dương dao động 4,5-8 triệu đồng mỗi tháng, căn hộ cao cấp 10-18 triệu đồng mỗi tháng. Phòng trọ bình dân dao động 1,5-4 triệu đồng, nhà riêng lẻ từ 6-15 triệu đồng.

Còn tại TP HCM, giá thuê căn hộ thương mại theo tháng phổ biến trong khoảng 7-12 triệu đồng, thậm chí nhiều chung cư cũ chỉ khoảng 6-9 triệu đồng. Như vậy, với mức giá thuê từ 6-17 triệu đồng, người thuê hoàn toàn có thể tiếp cận căn hộ thương mại đầy đủ tiện nghi, thậm chí ở khu vực gần trung tâm.

Theo quy định, người thuê nhà ở xã hội phải có tổng thu nhập hàng tháng không quá 30 triệu đồng (hộ gia đình) hoặc 15 triệu đồng (cá nhân độc thân). Mức giá thuê nhà ở xã hội tại các địa phương trên đang được cả người thuê nhà và giới chuyên gia đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của nhóm đi thuê.

Anh Phạm Công Danh, công nhân quê Thanh Hóa, làm việc tại TP Thủ Dầu Một (Bình Dương), cho biết gia đình anh (5 người) đang thuê một phòng trọ rộng khoảng 40 m2, với giá 3,8 triệu đồng mỗi tháng. Anh từng cân nhắc chuyển sang nhà ở xã hội nhưng sau khi tìm hiểu mức giá, anh từ bỏ ý định.

Một căn hộ nhà ở xã hội 50 m2 có giá thuê khoảng 120.000 đồng mỗi m2, tức hơn 6 triệu đồng một tháng. "Tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 25 triệu đồng. Trong khi chúng tôi phải dành khoản lớn cho chi phí sinh hoạt, học hành của ba con, tiết kiệm... nên việc bỏ ra 6 triệu thuê nhà là quá sức", anh nói.

Không riêng gì anh Danh, nhiều lao động khác cũng có cùng nỗi băn khoăn. Chị Huế (32 tuổi) công nhân làm việc tại thành phố Dĩ An, cho rằng mặt bằng giá thuê 6-8 triệu đồng mỗi tháng cho nhà ở xã hội là quá cao so với thu nhập chỉ 10-12 triệu đồng của lao động phổ thông.

"Tiền thuê nhà ở xã hội chiếm tới 50% thu nhập là không hợp lý. Hiện nay, giá thuê phòng trọ bình dân tại Bình Dương chỉ 1,5-3 triệu đồng, giá nhà ở xã hội cũng nên ở tầm này mới phù hợp", chị nêu ý kiến.

Kết quả khảo sát từ đề án Quản lý nhà riêng lẻ cho thuê do UBND TP HCM công bố mới đây chỉ ra, hơn 61% người thuê trọ trên địa bàn thành phố đang bỏ ra chi phí từ 3 triệu đến dưới 5 triệu đồng để thuê nhà mỗi tháng, chỉ 14,3% chọn thuê nhà trọ giá cao hơn 5 triệu đồng. Diện tích thuê phổ biến của người TP HCM là các phòng trọ khoảng trên dưới 25 m2 (cho 2 người ở).

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên tính toán, thông thường, tiền thuê nhà nên chiếm khoảng 15-20% tổng thu nhập để đảm bảo chi phí sinh hoạt còn lại. Như vậy, hộ có thu nhập 20-25 triệu đồng chỉ nên thuê nhà giá từ 3-5 triệu đồng mỗi tháng. Do đó, các sản phẩm nhà ở xã hội phổ biến cần có giá thuê từ 2-5 triệu đồng một tháng ở tỉnh và 3-5 triệu đồng ở thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM.

Ông Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng nhà ở xã hội cần được định hướng rõ ràng là phục vụ cho người thu nhập thấp, giá thuê bắt buộc thấp hơn nhà ở thương mại. "Vấn đề nằm ở định nghĩa mơ hồ về người thu nhập thấp, dẫn đến việc không kiểm soát được mức giá hợp lý. Khi đã là chính sách an sinh, nhà ở xã hội không thể chạy theo thị trường một cách hoàn toàn", ông Ánh nói.

Ông đề xuất việc phát triển nhà ở xã hội nên tập trung vào các mô hình căn hộ nhỏ, quy mô dưới 24 tầng để giảm chi phí xây dựng và vận hành. Ngoài ra, cần lựa chọn vị trí xa trung tâm nhưng kết nối giao thông công cộng thuận tiện để giảm giá đất. Đặc biệt, Nhà nước cần xem xét hỗ trợ trực tiếp chi phí thuê nhà cho người lao động.

Theo Luật Nhà ở 2023, giá thuê nhà ở xã hội gồm kinh phí bảo trì, do chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê dựa trên khung giá UBND cấp tỉnh quy định. Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội cho biết, thông thường các chủ đầu tư đều áp mức giá thuê cao thay vì thấp do thủ tục pháp lý triển khai một dự án nhà ở xã hội kéo dài, chi phí tăng cao. Nếu họ đưa ra giá thuê thấp thì gần như không có lãi.

Phương Uyên