Giá nhà tại Trung Quốc chưa hết đà lao dốc

Dữ liệu chính thức công bố hôm nay, 16/6 cho thấy, giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm vào tháng 5, kéo dài thời kỳ trì trệ kéo dài hai năm.

Theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố, giá nhà mới đã giảm 0,2% so với tháng trước vào tháng 5 sau khi không tăng trưởng trong tháng trước.

Ông Zhang Dawei, chuyên gia phân tích trưởng tại Centaline Property Agency cho biết, giá nhà đang phải đối mặt với áp lực giảm giá mới sau mùa cao điểm truyền thống, do sự kết hợp của các yếu tố chính sách, nhu cầu thị trường, sự chênh lệch giữa các khu vực và sự thay đổi trong tâm lý người mua.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào thời kỳ suy thoái kéo dài vào năm 2021, khi các chủ đầu tư gánh trên vai khoản nợ khổng lồ phải vật lộn để bàn giao những ngôi nhà mà người mua đã trả tiền, làm giảm thêm niềm tin của người tiêu dùng.

Đầu tư bất động sản giảm 10,7%

Sau khi các nhà hoạch định chính sách công bố các chính sách hỗ trợ trong những tháng gần đây khi Bắc Kinh chuẩn bị cho căng thẳng thương mại kéo dài với Hoa Kỳ, những dấu hiệu tích cực đã xuất hiện trên thị trường nhà ở.

Một cuộc khảo sát riêng của công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho thấy, giá nhà mới trung bình tại 100 thành phố ở Trung Quốc đã tăng 0,30% vào tháng 5, tăng gấp đôi so với tháng trước.

Một số thành phố ở Trung Quốc cũng đã nới lỏng các hạn chế đối với chương trình quỹ dự phòng nhà ở dành cho các khoản vay thế chấp cá nhân trong những tuần gần đây, vì lãi suất cho vay của ngân hàng trung ương đã có hiệu lực vào đầu tháng 5.

Tuy nhiên, thách thức vẫn còn. Riêng dữ liệu chính thức vào hôm nay cho thấy đầu tư bất động sản giảm 10,7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi doanh số theo diện tích sàn giảm 2,9% trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 5.

Theo cuộc thăm dò của Reuters vào tháng trước, giá nhà dự kiến sẽ giảm gần 5% trong năm nay và sẽ trì trệ vào năm 2026.

Mặc dù các thành phố lớn đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi thận trọng, giá nhà vẫn giảm 0,2% trong tháng 5, chấm dứt năm tháng liên tiếp tăng 0,1% mỗi tháng.

Trong khi đó, các thành phố nhỏ hơn thuộc loại 3 và loại 4 đã kéo dài xu hướng giảm kể từ tháng 5 năm 2023, với mức giá giảm 0,3% trong tháng 5, nhiều hơn mức giảm 0,2% của tháng 4.

Ông Zhang của Centaline cảnh báo rằng, nếu không có sự hỗ trợ chính sách mạnh mẽ hơn, đà giảm giá truyền thống vào tháng 6-8 có thể giảm mạnh hơn so với đợt giảm hồi tháng 4-5.

Ông nhấn mạnh nhu cầu cần có các chính sách khác biệt, cụ thể cho từng thành phố, hướng tới nhiều phân khúc người mua khác nhau. "Tại các thành phố hạng ba và hạng tư, cần tăng cường nỗ lực hỗ trợ các ngành công nghiệp địa phương và thu hút người di cư trở về để giải quyết cơ bản nhu cầu không đủ", Ông Zhang cho biết thêm.

Tại cuộc họp nội các vào hôm 13/6, các nhà lãnh đạo Trung Quốc đã cam kết tối ưu hóa các chính sách nhằm thúc đẩy nhu cầu, cải thiện nguồn cung và ổn định thị trường bất động sản hiệu quả hơn.

2025 – năm của nợ đáo hạn

Các khoản nợ đáo hạn trong năm 2025 và 2026 đang là những “quả bom nổ chậm” thách thức những nỗ lực cho chính phủ Trung Quốc.

Theo Goldman Sachs, 60% tổng số trái phiếu lưu hành của các chủ đầu tư bất động sản Trung Quốc sẽ đến hạn thanh toán trong năm 2025 và 2026, với áp lực trả nợ gia tăng vào các tháng 3, 6 và 7 năm nay.

Trong khi đó, theo thống kê của công ty CRIC, số tiền nợ đáo hạn trong năm 2025 cao hơn năm 2024, lên tới 525,7 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, quý 3 là đỉnh điểm trả nợ, với số nợ đáo hạn đạt 157,4 tỷ nhân dân tệ. Do vậy, nếu thị trường vẫn tiếp tục đình trệ, thì ngay cả các công ty bất động sản đã tái cấu trúc nợ của Trung Quốc cũng vẫn phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ.

Trên thực tế, từ vài năm trở lại đây, các công ty bất động sản của Trung Quốc đã phải tìm cách tự cứu mình. Hàng loạt doanh nghiệp đã tiến hành tái cấu trúc nợ, giãn nợ hoặc phát hành trái phiếu. Theo trang Yicai chuyên về tài chính, kinh tế của Thượng Hải, ngay từ đầu năm 2025, các công ty bất động sản nước này đã ráo riết huy động vốn và nhiều công ty gần đây đã triển khai kế hoạch phát hành trái phiếu.

Cũng theo trang này, từ góc độ thị trường, giai đoạn hiện nay là thời điểm môi trường chính sách thị trường nhà ở thoải mái nhất tại Trung Quốc trong những năm gần đây, sau khi hàng loạt biện pháp nới lỏng mạnh mẽ được tung ra vào tháng 9/2024.

Trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc đang chịu áp lực từ nhiều phía, sự phục hồi của ngành bất động sản được coi là một yếu tố quan trọng giúp duy trì tăng trưởng. Do vậy, về chủ trương, Trung Quốc đã lần đầu tiên đưa "ổn định thị trường bất động sản" vào Báo cáo công tác của Chính phủ năm 2025, với quyết tâm "tiếp tục nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản ngừng giảm và ổn định". Tuy nhiên, các chính sách cụ thể giúp doanh nghiệp hóa giải các khoản nợ đáo hạn sẽ cần phải đợi thêm một thời gian nữa.

Các chuyên gia kỳ vọng Trung Quốc sẽ có thêm nhiều chính sách hỗ trợ bao gồm việc giảm hơn nữa lãi suất vay thế chấp, nới lỏng các hạn chế mua nhà và cắt giảm thuế, phí giao dịch.../.