Giá căn hộ tại Hà Nội đang “bắt kịp” TP.HCM

Để rao bán nhà đất, nhiều môi giới bất động sản tìm mọi cách tiếp cận khách hàng, nhất là gọi điện thoại mời chào bất kể ngày, đêm. Hành động này khiến không ít người bị làm phiền, “ám ảnh” khi có những cuộc gọi từ số thuê bao lạ.

Giá chung cư Hà Nội "đuổi kịp" TP.HCM sau gần 1 thập kỷ

Một báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho biết, từ quý I/2023 đến quý III/2025, giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh trên diện rộng. Ngay cả khu vực tăng thấp nhất như quận Hai Bà Trưng (cũ) cũng ghi nhận mức tăng 67%.

Ở khu trung tâm, giá tăng trung bình 90%, với những khu vực nổi bật như Đống Đa tăng 111%, Ba Đình tăng 91% và Tây Hồ tăng 71%. Còn tại khu cận trung tâm, mức tăng thậm chí vượt 100% ở nhiều nơi: Thanh Trì tăng 119%, Hà Đông 108%, Gia Lâm 114%, Bắc Từ Liêm 110%.

Điểm đáng chú ý không nằm ở biên độ tăng mà ở phạm vi tăng. Gần như toàn bộ bản đồ Hà Nội cùng đi lên, từ lõi trung tâm tới vùng ven. Theo các chuyên gia của Batdongsan.com.vn, điều này phản ánh quá trình "giãn lõi" của đô thị khi hạ tầng được đầu tư mạnh, kéo theo sự dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.

Các dự án lớn như Vành đai 4, cầu Vĩnh Tuy 2 hay tuyến metro Nhổn - Cầu Giấy đang dần xóa nhòa khái niệm "ngoại thành", khiến việc sống xa trung tâm không còn là bất tiện lớn.

Khi người mua nhà có xu hướng tìm kiếm không gian sống tốt hơn, mức giá hợp lý hơn, các khu vực từng bị xem là "vùng ven" nhanh chóng trở thành lựa chọn chính.

Ngược lại, TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng tăng giá, nhưng diễn biến có phần chậm hơn và mang tính chọn lọc rõ rệt. Mức tăng trung bình toàn thị trường chỉ khoảng 29% và chỉ một số khu vực tăng vượt 50% như quận 7 (cũ) tăng 63%, Bình Thạnh (cũ) tăng 57%), Nhà Bè (cũ) tăng 64% và Tân Phú (cũ) tăng 54%.

Điểm chung của các khu vực này là có động lực tăng thật, hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung mới hạn chế và sức cầu ổn định.

Khu vực có giá cao nhất TP.HCM vẫn là quận 1 (cũ), trung bình khoảng 222 triệu đồng/m², chủ yếu là các dự án siêu sang. Tuy nhiên, nếu loại trừ quận 1 (cũ), thì mặt bằng giá trung tâm TP.HCM (gồm các quận: 3, 4, 5, 10 cũ) vào khoảng 115 triệu đồng/m², chỉ cao hơn khu trung tâm Hà Nội 19% (96.3 triệu/m2).

Ở khu vực cận trung tâm hoặc trung tâm mở rộng, theo Batdongsan.com.vn, mức giá thị trường bất động sản ở hai thành phố gần như "ngang tài ngang sức": TP.HCM trung bình 67 triệu đồng/m², Hà Nội 69 triệu đồng/m².

Số liệu nghiên cứu chỉ ra, sau hai năm tăng tốc, thị trường Hà Nội đã bắt kịp TP.HCM về giá căn hộ. Nhưng sự tương đồng này không đến từ cùng một nguyên nhân. Hà Nội đang ở giai đoạn "mở rộng không gian đô thị", khi giá tăng đồng loạt nhờ hạ tầng và dòng cầu ở thực.

Trong khi đó, TP.HCM đã đi qua giai đoạn tăng lan tỏa, bước sang chu kỳ "tăng chọn lọc", nơi giá chỉ còn phản ánh sức cầu thật và vị thế từng khu vực.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, bức tranh thị trường sắp tới còn tùy vào tốc độ hoàn thiện hạ tầng, dòng cung - cầu mới và khả năng hấp thụ thật của thị trường ở mỗi thành phố.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho biết, đến cuối quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ Hà Nội đã thiết lập kỷ lục mới, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, cao hơn TP.HCM (91 triệu đồng/m2).

Đáng chú ý, mức tăng giá nhà tại Hà Nội giai đoạn từ quý I/2019 đến quý III/2025 lên tới 96,2% - cao gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM (cũ) cùng giai đoạn.

Nhà đầu tư miền Bắc đang Nam tiến

Giá căn hộ Hà Nội hiện đã vượt qua TP.HCM, qua đó thúc đẩy dòng tiền quay trở lại phía Nam, nơi còn dư địa tăng giá.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, dữ liệu nghiên cứu cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội đối với căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh gần 30% so với quý II/2025 và chiếm tới 65% tổng lượng tìm kiếm căn hộ tại thị trường này của cả nước.

Ông Quốc Anh cho biết, thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng với sự tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư.

Giá bán tăng tốt, lượng quan tâm tạo đỉnh mới sau khi sáp nhập địa giới hành chính, các loại hình nhà ở đều cho thấy dấu hiệu phục hồi, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định, trong 20 năm qua hai thị trường Hà Nội và TP.HCM luôn bám đuổi nhau về giá, thường thị trường TP.HCM sẽ tăng giá trước, Hà Nội theo lên sau. Diễn biến này là do tính chu kỳ của thị trường và xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư.