Đua mở bán căn hộ khu vực Bình Dương cũ sau sáp nhập

Ghi nhận của VnExpress cho thấy nửa cuối năm, nhiều dự án chung cư quy mô hàng nghìn căn chuẩn bị mở bán rầm rộ tại TP HCM, chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Dương cũ.

Tại Dĩ An cũ, OBC Holdings ra mắt 1.100 căn hộ thuộc dự án A&K Tower; Liên doanh nhà đầu tư TT Capital đang mở bán dự án TT Avio quy mô hơn 2.000 căn hộ; An Gia triển khai dự án The Gió Riverside quy mô gần 3.000 sản phẩm;...

Ở Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, nguồn cung mới cũng dồn dập. CapitaLand Development đang triển khai dự án Sycamore gần 3.500 căn hộ; Lê Phong phát triển tổ hợp The Emerald 68 và Emerald Boulevard hơn 4.000 sản phẩm; Phát Đạt với La Pura triển khai dự án quy mô hơn 5.000 căn...

Loạt dự án trung cấp cũng đã ra hàng như The Felix của C-Holdings hơn 1.200 căn, The Aspira khoảng 1.200 căn, Happy One Central của Vạn Xuân Group gần 1.300 căn và Picity Sky Park của Pi Group gần 1.600 căn...

Theo báo cáo của DKRA Consulting, 8 tháng đầu năm, thị trường bất động sản khu vực phía Nam ghi nhận hơn 28.100 căn hộ mở bán mới, địa bàn Bình Dương trước đây chiếm 45,5% với khoảng 12.800 căn, trở thành khu vực dẫn đầu nguồn cung. DKRA Group dự báo nếu pháp lý thuận lợi, nguồn cung khu vực này có thể thêm 150.000 căn hộ, mức giá 40-60 triệu đồng mỗi m2 trong 2 năm tới.

Savills Việt Nam cho biết từ nay đến 2026, Bình Dương cũ sẽ cung ứng khoảng 20.000-24.000 căn, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Còn CBRE Việt Nam dự báo 2 năm tới, TP HCM mới sẽ đón ít nhất 35.000 sản phẩm nhà ở, phần lớn đến từ Bình Dương cũ.

Sự bùng nổ nguồn cung tại Bình Dương sau sáp nhập giúp TP HCM giải tỏa phần nào cơn khát nhà ở nhưng cũng đối mặt thách thức cạnh tranh gay gắt.

Giai đoạn 2019-2022, Bình Dương từng ghi nhận hơn 45.000 sản phẩm mới tung ra thị trường, chủ yếu trung - cao cấp. Nguồn cung dồi dào vượt nhu cầu hấp thụ thực khiến thanh khoản khu vực này đóng băng giai đoạn 2020-2024.

Phó tổng giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng lưu ý rủi ro dư cung cục bộ vẫn đáng quan tâm, nhất là ở các dự án xa trung tâm, hạ tầng yếu hoặc nhiều dự án tương đồng ra hàng cùng lúc, dễ dẫn đến cạnh tranh khốc liệt và tồn kho.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cũng cho biết tại khu vực Bình Dương cũ, nguồn cung căn hộ đang dư thừa do hàng loạt dự án mới được cấp phép thời gian ngắn, trong khi nhu cầu ở thực của người dân lại hạn chế, sức mua chủ yếu đến từ giới đầu tư. Giá căn hộ tại đây hiện khoảng 40 triệu đồng mỗi m2, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người lao động. Còn những người có tiền lại thường mua để đầu cơ hơn là để ở.

"Nếu tình trạng này kéo dài, nhiều dự án có nguy cơ rơi vào cảnh vắng bóng cư dân, hình thành các khu đô thị 'ma', gây lãng phí quỹ đất và tiềm ẩn hệ lụy xã hội trong tương lai", ông cảnh báo.

Dẫu vậy, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan miền Nam, cho rằng nguy cơ tái hiện tình trạng "bội cung" tại Bình Dương cũ hiện chưa lớn, khi lượng căn hộ mở bán vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2019-2021, giá nhà cũng cạnh tranh hơn.

Ông dẫn chứng năm 2020, giá nhà TP HCM khoảng 55 triệu đồng mỗi m2, còn Bình Dương gần 40 triệu đồng, nay giá căn hộ Bình Dương cũ chỉ bằng một nửa TP HCM. Sự chênh lệch này tạo phân tầng giá, thu hút thanh khoản, đặc biệt từ nhà đầu tư miền Bắc. Ông cũng nhận định nhu cầu hiện dựa nhiều hơn vào ở thực và sự thận trọng của chủ đầu tư, giúp thị trường bền vững, hạn chế nguy cơ bội cung, dù vẫn cần kiểm soát tình trạng dư cung cục bộ.

Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng nói bối cảnh thị trường hiện tại đã khác xa giai đoạn 2019-2021 nên khó tái diễn tình trạng "bội thực" nguồn cung, dù rủi ro dư cung cục bộ vẫn còn. Sau sáp nhập, quy mô đô thị mở rộng, tạo thêm dư địa hạ tầng, việc làm và nhu cầu nhà ở cho TP HCM. Môi trường vĩ mô ổn định, tín dụng được kiểm soát chặt cũng giúp giảm nguy cơ bong bóng.

Ông Phan Vi, Giám đốc kinh doanh Era Việt Nam, đánh giá sự cạnh tranh sẽ gay gắt hơn khi nguồn cung dồi dào, song đây là tín hiệu tích cực vì buộc thị trường sàng lọc. Các chủ đầu tư sẽ phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng, áp dụng chiết khấu, ưu đãi. Về dài hạn, sự cạnh tranh này giúp thị trường minh bạch, chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn, người mua tiếp cận sản phẩm chất lượng với giá hợp lý, đồng thời thúc đẩy hình thành các khu đô thị hiện đại.

Giới phân tích nhận định việc Bình Dương sáp nhập vào TP HCM mở ra "chương mới" cho thị trường phía Nam, với kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn quốc tế. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt quy hoạch và nhịp triển khai, nguy cơ dư cung cục bộ và áp lực hạ tầng vẫn có thể xuất hiện.

Phương Uyên