Định giá đất gỡ mãi vẫn tắc

Doanh nghiệp ngoại xin trả lại dự án vì vướng định giá đất; TP.HCM cũng mới có văn bản gửi T.Ư xin cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất cho 100 dự án bất động sản. Có thể thấy, vấn đề định giá đất gỡ mãi mấy năm nay nhưng vẫn là nút thắt khiến hàng loạt dự án đình trệ, dở dang.

Xin trả lại dự án sau 8 năm chờ đợi

Trong báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của UBND TP.HCM mới đây cho biết, TP.HCM (cũ) đã thu "khủng" từ đất đai khi chỉ sau 6 tháng, tổng nguồn thu ngân sách từ đất ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng, chủ yếu đến từ các dự án đã được duyệt giá đất cụ thể.

Trong các dự án được duyệt giá đất cụ thể có dự án Eco Smart City, với số tiền 16.190 tỉ đồng. Thế nhưng không lâu sau, vào cuối tháng 8.2025 Sở Tài chính TP.HCM thông tin chủ đầu tư dự án này là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC thuộc Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đã có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án trên. Lý do, dự án dù được giao đất từ năm 2017 nhưng đến nay mới định giá đất. Số tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm này vì thế cũng lên đến 16.190 tỉ đồng. Chẳng những vậy, dự án kéo dài 8 năm do bị vướng thanh tra chung tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhưng chủ đầu tư cũng bị phạt số tiền chậm nộp 5,4%/năm theo quy định trong Nghị định 103/2024.

Trong văn bản gửi UBND TP.HCM, ông Jun Sung Ho, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, khẳng định: Căn cứ tình hình thực tế, sau khi xem xét và cân nhắc toàn diện, công ty không thể tiếp tục triển khai dự án, bao gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời, đề nghị chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án đã ký kết với TP và hoàn trả quyết định giao, cho thuê do UBND TP.HCM ban hành ngày 24.8.2022. Doanh nghiệp mong rằng các thủ tục chấm dứt hợp đồng sẽ được thực hiện một cách thuận lợi, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên.

Không chỉ dự án trên, mới đây UBND TP.HCM đã có báo cáo gửi Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ NN-MT kiến nghị gỡ vướng cho 100 dự án đã "treo" hàng chục năm do tắc định giá đất.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM thừa nhận, doanh nghiệp của ông và các doanh nghiệp khác cũng đều vướng bất cập, gặp tình cảnh tương tự như dự án của Tập đoàn Lotte. Dự án được giao đất từ năm 2017 nhưng đến nay mới định giá đất khiến tiền sử dụng đất bị đẩy lên quá cao. Đáng nói, việc chậm định giá đất để tính tiền sử dụng đất là do sự chậm trễ của cơ quan chức năng, nhưng doanh nghiệp lại phải đóng số tiền chậm nộp 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất. "Định giá đất chậm khiến dự án bị kéo dài, chậm tiến độ, ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, theo lý bên làm chậm phải bồi thường những thiệt hại này chứ không thể phạt như quy định hiện nay", vị này bức xúc.

Để doanh nghiệp tự khai, tự chịu trách nhiệm

Theo TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Hùng Vương (TP.HCM), việc Tập đoàn Lotte đòi trả lại dự án ở Thủ Thiêm sau 8 năm chờ đợi mòn mỏi đã tạo câu chuyện để bàn luận trong xã hội những ngày qua. Lý do không chỉ nằm ở số tiền sử dụng đất 16.190 tỉ đồng, mà sâu xa hơn là cho thấy một thực tế: Định giá đất vẫn là nút thắt lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị Việt Nam. Hiện nay các luật liên quan đến đất đai, từ luật Đất đai, luật Đầu tư, luật Đấu thầu... đang tồn tại nhiều điểm giao cắt, thiếu tính đồng bộ.

Cùng một dự án, có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau: thặng dư, so sánh, chi phí, thu nhập… nhưng lại không có cơ chế nào để đưa ra một chuẩn chung đủ sức thuyết phục. Chính sự thiếu nhất quán này khiến cơ quan quản lý lo ngại, không ai dám quyết. Không chỉ khó về chuyên môn, mà định giá đất còn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao. Một quyết định sai có thể dẫn đến cáo buộc thất thoát ngân sách. Vì thế, hồ sơ bị treo nhiều năm trời, bởi cán bộ sợ sai hơn là dám làm. Đây là vòng luẩn quẩn, càng chậm thì giá càng biến động, càng khó xử lý, dự án nguy cơ càng bị treo kéo dài.

Mới đây, TP.HCM đã kiến nghị cho phép áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K để xử lý 100 dự án tồn đọng kéo dài trong giai đoạn từ năm

2005 - 2014. Đây là một bước tiến so với cách làm lâu nay, giúp rút ngắn thời gian. Tuy nhiên, nếu không cải cách toàn diện phương pháp định giá, thì hệ số K chỉ là "chiếc áo vá" tạm thời, khó giải quyết gốc rễ vấn đề.

"Đã đến lúc cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường. Thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách bạch khỏi cơ quan quản lý để tránh chuyện "vừa đá bóng vừa thổi còi". Cho phép chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp, như cơ chế nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ hoặc điều chỉnh khi thị trường biến động lớn. Nếu không quyết liệt cải cách, thì không chỉ một vài dự án, mà cả môi trường đầu tư của Việt Nam sẽ tiếp tục bị giam cầm trong chiếc vòng kim cô mang tên định giá đất", TS Trần Việt Anh nêu quan điểm.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, lại cho rằng các đơn vị thẩm định giá thường không chuẩn xác về giá trị tiền sử dụng đất, thiếu thông tin khảo sát so sánh theo quy định. Cuối cùng là tâm lý lo sợ nên cứ làm giá cao cho an toàn, dẫn đến chứng thư thường cao bất thường. Có dự án số tiền thuế phải nộp theo luật chỉ vài ngàn tỉ đồng, nhưng sau thời gian chờ đợi nhiều năm khiến số tiền phải nộp quá lớn.

Do vậy, TS Phạm Viết Thuận đề xuất cho doanh nghiệp tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm trong vấn đề nộp thuế vào ngân sách trên cơ sở pháp luật quy định. Khi cơ quan thuế quyết toán số tiền phải nộp, nếu thừa thì cấn trừ dự án khác, thiếu thì nộp bổ sung. Như vậy, vai trò thẩm định giá chỉ tham khảo, không thể phụ thuộc vào chứng thư vì 100% chứng thư thẩm định giá cùng một dự án, cùng thời điểm thường không có giá trị giống nhau. Điều này có nghĩa mỗi thẩm định viên hiểu một cách khác nhau. Đây là nghịch lý trong thẩm định giá xưa nay tại Việt Nam, không chỉ riêng TP.HCM.