Diện tích nhà lớn hơn ghi nhận trên sổ đỏ, phải xử lý thế nào?

Theo luật sư, trường hợp có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ của thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Anh Nguyễn Công Phương (35 tuổi, ở Hà Nội) hỏi: "Nhà tôi có diện tích sử dụng thực tế lớn hơn khoảng 20m2 so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất. Vậy nếu làm lại GCN thì cần phải đóng những khoản phí nào? Điều kiện để được điều chỉnh lại diện tích trên GCN là gì?"

Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật, cho biết: Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, khi có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 hoặc GCN đã cấp, mà không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp mới hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, nếu diện tích thực tế lớn hơn so với sổ đỏ nhưng các mốc giới ổn định từ trước đến nay, không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì có thể thực hiện thủ tục cấp đổi sổ để điều chỉnh diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

Theo khoản 3 Điều 13 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi cấp đổi GCN cho hộ gia đình, cá nhân mà có sự chênh lệch tăng về diện tích đất ở so với số liệu trong GCN đã cấp, và ranh giới thửa đất không thay đổi, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp GCN trước đây.

Về thủ tục theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (tùy từng trường hợp cụ thể, theo Điều 30 của Nghị định). Văn bản ủy quyền hợp pháp nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Theo luật sư, do không có đầy đủ thông tin cụ thể, người hỏi có thể tham khảo thêm Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để xác định rõ hồ sơ cần chuẩn bị và các điều kiện kèm theo, cũng như các quy định tại Điều 137, 138, 139 của Luật Đất đai năm 2024 để xác định phần diện tích chưa ghi trong sổ đỏ thuộc trường hợp nào.