Đề xuất nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50% mức khởi điểm

Đề xuất trên được Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) nêu tại cuộc họp về dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, ngày 24/9. Dự thảo đã nâng mức tiền đặt trước tham gia đấu giá và bổ sung một số chế tài với trường hợp trúng rồi bỏ cọc.

Theo dự thảo, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Hiện mức đặt cọc tối đa là 20%.

Người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.

Lý giải đề xuất trên, Cục Bổ trợ tư pháp cho hay tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh

Theo Cục, nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20-30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận. Tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội cũng kéo giá đất tăng đột biến, gia tăng tâm lý đầu cơ.

"Cần thiết có các quy định xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai", Cục Bổ trợ tư pháp cho biết.

Theo ghi nhận của VnExpress, đấu giá đất nóng lên từ tháng 8 năm ngoái đến giữa năm nay, tập trung tại ven Hà Nội, sau đó lan sang một số tỉnh xung quanh. Giá trúng đã liên tiếp thiết lập kỷ lục mới nhiều khu đất trên 100 triệu đồng một m2. Nhiều hội nhóm, môi giới cũng tham gia và rao bán chênh hàng trăm triệu một lô ngay sau khi kết thúc đấu giá.

Tuy nhiên, việc này cũng bộc lộ nhiều bất thường, phổ biến là tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc. Theo các chuyên gia, bỏ cọc đấu giá đất là "chiêu bài" không mới, song tạo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất ổn.

Tại cuộc họp, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú tán thành việc nâng mức tiền đặt cọc lên đến 50% và đánh giá đây là biện pháp răn đe mạnh. Người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn.

Ông Tú cũng lưu ý nên cân nhắc quy định cấm cá nhân bỏ cọc tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm vì Luật Đấu giá tài sản hiện nay chỉ cấm với trường hợp liên quan đến dự án đầu tư và khai thác khoáng sản.

Ở góc độ khác, Thứ trưởng Phan Chí Hiếu băn khoăn với đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50%. Ông cho rằng nếu đưa ra mức này, các địa phương sẽ có xu hướng áp mức kịch trần, dẫn đến hệ lụy không có người tham gia hoặc doanh nghiệp lớn, chuyên đi đấu giá rồi bán lại, "có thể làm gia tăng tình trạng trục lợi".

Theo ông, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là do giá khởi điểm quá thấp so với thị trường, nên cần định giá để mức này sát thị trường hơn. "Khi đó mức cọc 20% cũng là một khoản tiền rất lớn mà không ai dám bỏ", ông nói và đề xuất quy định mức cọc hợp lý, linh hoạt.

Quyền quyết định mức cọc cụ thể nên giao cho bên có tài sản đấu giá và nghiên cứu chế tài bổ sung theo pháp luật dân sự như bồi thường thiệt hại, chi trả các chi phí phát sinh để tăng trách nhiệm của người trúng.

Kết luận cuộc họp, Bộ trưởng Nguyễn Hải Ninh yêu cầu rà soát kỹ khó khăn, vướng mắc thực tế để có giải pháp cụ thể. Theo ông, cần bổ sung các quy định liên quan đến tiền đặt cọc, thời hạn đóng thuế, cơ chế bồi thường và xử lý các dự án đầu tư bất động sản, nhằm bảo đảm tính khả thi và công bằng. Riêng về tiền đặt cọc, Bộ trưởng yêu cầu mức cụ thể sẽ do các bên chủ quản tài sản quyết định.

Ông đề nghị quá trình xây dựng, thiết kế quy định phải tính toán đầy đủ những vấn đề phát sinh, có thể xem xét hiệu lực thi hành sớm hơn để đáp ứng yêu cầu quản lý.

Ngọc Diễm