Đề xuất bỏ giá đất cụ thể, đền bù theo bảng giá đất

Bộ NN-MT đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay vào đó sẽ tính tiền sử dụng đất và bồi thường theo bảng giá đất.

Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Đất đai năm 2024. Dự thảo do Bộ NN-MT chủ trì soạn thảo.

Bất cập trong xác định giá đất

Bộ NN-MT dẫn quy định hiện hành, theo đó việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất…) phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…) và kết quả đơn vị tư vấn giá đất.

Thực tế cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

Tình trạng trên gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, trong nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Dẫn chứng phương pháp định giá đất thặng dư, cơ quan soạn thảo nhận định kết quả sẽ phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức giá thuê trên thị trường… Trong khi đó, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định.

Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Bỏ giá đất cụ thể, áp theo bảng giá đất

Để khắc phục những vấn đề đã nêu, Bộ N-MT đề xuất bỏ quy định tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Theo đó, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào: giá đất theo bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Đồng thời, bổ sung quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bộ NN-MT nhận định, việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ dễ tính toán, tạo thuận lợi cho việc áp dụng; đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí; tiết kiệm được kinh phí thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Trong khi đó, việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ đảm bảo nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất; thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, đẩy nhanh công tác bồi thường…

Tuy nhiên, việc không áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Để khắc phục các hạn chế nêu trên cần phải nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại.