'Đánh thức' các khu đất vàng bị lãng quên

Sau khi Bí thư Trần Lưu Quang thông báo Thường trực Thành ủy TP.HCM quyết định lấy 2 khu đất vàng làm công viên, người dân TP cũng đã điểm mặt các khu "đất vàng" bỏ hoang nhiều năm cần được đánh thức để đóng góp vào tăng trưởng kinh tế đất nước.

Đất vàng nằm "bất động" giữa lòng TP sôi động

Ngay giữa trung tâm TP.HCM, nơi mỗi mét vuông đất có giá trị lên đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỉ đồng, nhưng vẫn tồn tại hàng chục khu đất vàng bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, quây tôn im lìm suốt nhiều năm.

Nổi cộm trong số đó là khu đất ở số 8 - 12 Lê Duẩn, khu 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng, khu Chu Mạnh Trinh - Nguyễn Du, "tam giác vàng" Lý Thái Tổ - Hùng Vương - Trần Bình Trọng, thương xá Tax...

Trong đó, khu đất 8 - 12 Lê Duẩn có diện tích hơn 4.800 m², nằm ngay trung tâm Q.1 cũ, sát nhà thờ Đức Bà, với mặt tiền đường Lê Duẩn, Nguyễn Văn Chiêm, Hai Bà Trưng. Khu đất liên quan vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí liên quan tới một cựu lãnh đạo TP, đã được TP thu hồi và quản lý từ năm 2022 nhưng từ đó đến nay bỏ hoang. Cách đó không xa là khu đất số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng với bốn mặt tiền gồm Hai Bà Trưng - Đông Du - Thi Sách - công trường Mê Linh. Khu đất trên cũng đã được TP thu hồi và quản lý nhưng cũng không sử dụng.

Tương tự là dự án Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng rộng 14.400 m² với 4 mặt tiền Pasteur, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Võ Văn Tần và Nguyễn Đình Chiểu, thuộc địa bàn Q.3 cũ, bỏ hoang hơn chục năm qua, cỏ cây mọc um tùm. Dự án đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư theo hình thức BT từ năm 2008, triển khai từ tháng 3.2010, mức đầu tư công bố 988 tỉ đồng. Năm 2013, công trình đội giá lên 1.352,7 tỉ đồng. Đến năm 2016, vốn đầu tư khả thi của dự án lên tới hơn 1.953 tỉ đồng, tăng gấp đôi so với ban đầu. Trong khi TP chưa có một sân vận động xứng tầm thì việc để dự án hoang hóa nhiều năm và liên tục đội vốn đầu tư là một lãng phí rất lớn.

Hay lô "đất vàng" ở số 33 Nguyễn Du và 34 - 36 - 42 Chu Mạnh Trinh có diện tích gần 6.300 m² vốn là đất công được UBND TP.HCM giao cho Vinafood 2 (100% vốn nhà nước) năm 2015 để đầu tư. Giữa năm 2022, Chủ tịch UBND TP.HCM ký quyết định thu hồi 6.274,5 m² của khu đất vàng, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý.

Đa số các khu đất vàng nói trên được giao cho doanh nghiệp (DN) thực hiện dự án thương mại, nhưng do sai phạm trong quá trình giao đất hoặc chuyển nhượng, bị điều tra, phong tỏa và "đóng băng" pháp lý. Một số khác thì nhà đầu tư yếu năng lực tài chính, không đủ vốn triển khai trong khi quy hoạch TP thay đổi dẫn đến dự án bị treo, không thể tiếp tục. Ngoài ra, việc thiếu cơ chế xử lý các dự án chậm triển khai cũng khiến địa phương lúng túng. Luật Đất đai 2024 đã mở đường cho việc thu hồi đất chậm tiến độ, nhưng khâu thực thi còn chậm, khiến các khu đất vẫn "ngủ yên" nhiều năm trời.

Số tiền khủng "chôn" theo đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh: Những khu đất có giá trị thương mại ở trung tâm TP cần hỗ trợ xử lý dứt điểm, nhanh chóng các vướng mắc về pháp lý để đưa đất vào khai thác, phục vụ tăng trưởng kinh tế; bởi để càng lâu càng lãng phí nguồn lực đất đai của cả nhà nước và DN. Như khu đất vàng thương xá Tax ở góc đường Nguyễn Huệ - Lê Lợi, diện tích 9.200 m² nhưng bỏ hoang từ năm 2016 đến nay. Theo tính toán, giá thực tế tại đây hơn 2,4 tỉ đồng/m², như vậy chỉ tính riêng chi phí đất là hơn 22.000 tỉ đồng. Nếu dự án được xây dựng từ năm 2016 và đưa vào vận hành vào năm 2020 như kế hoạch sẽ tạo ra rất nhiều công ăn việc làm, buôn bán sầm uất để đóng thuế cho nhà nước, kích cầu tiêu dùng, mua sắm, tạo ra nhiều của cải cho xã hội.

Tương tự, giá thị trường gần khu đất số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng khoảng 1,575 tỉ đồng/m², với hơn 6.000 m² thì tổng giá trị lô đất lên tới 9.576 tỉ đồng. Nghĩa là TP đang "giam" gần 10.000 tỉ đồng ngay giữa khu vực sôi động nhất, nơi mỗi mét vuông sàn cho thuê, kinh doanh hay dịch vụ đều có thể tạo ra nguồn thu đáng kể cho ngân sách và cho xã hội. Nếu lấy mức lợi suất khai thác bình quân chỉ 5%/năm, mỗi năm TP.HCM đang đánh mất gần 480 tỉ đồng tiền giá trị cơ hội, tương đương chi phí đầu tư 3 trường học, 1 bệnh viện quy mô 300 giường hoặc hàng chục km đường nội đô. Sau 10 năm bỏ hoang, con số "thiệt hại mềm" đã lên tới 4.800 tỉ đồng, gần bằng tổng vốn đầu tư của một khu đô thị trung bình. Đó là chưa kể đến chi phí xã hội vô hình: không gian đô thị bị xé vụn, bộ mặt TP kém hấp dẫn, môi trường đầu tư mất niềm tin.

Hay khu đất số 8 - 12 Lê Duẩn từng được quy hoạch làm tổ hợp khách sạn, thương mại cao cấp nhưng hơn một thập niên qua vẫn chỉ là bãi đất trống được quây tôn kín mít. Giữa trung tâm tài chính, nơi giá đất chạm ngưỡng 1,6 tỉ đồng/m², việc để 4.800 m² "ngủ yên" là một nghịch lý lớn của đô thị. Tính theo giá thị trường, khu đất này trị giá gần 7.830 tỉ đồng. Nếu chỉ cần khai thác ở mức lợi suất trung bình 5%, TP đã bỏ lỡ khoảng 390 tỉ đồng mỗi năm, tương đương một tuyến phố đi bộ, một công viên lớn hay hàng chục công trình phúc lợi xã hội. Mười năm im lặng của khu đất Lê Duẩn không chỉ là mười năm thất thoát nguồn lực, mà còn là mười năm làm chậm nhịp phát triển đô thị, khi ngay giữa "trái tim TP" vẫn tồn tại một khoảng trống khổng lồ. Đó là bài học đắt giá về quản lý đất công và là lời cảnh báo rõ ràng rằng mọi tấc đất vàng bỏ hoang đều là một sự lãng phí không thể biện minh.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh đây là "lãng phí đơn, lãng phí kép". TP.HCM đang khởi động kế hoạch mở rộng không gian văn hóa Hồ Chí Minh, tạo dựng các công viên, quảng trường, không gian công cộng mới. Đây chính là cơ hội để "đánh thức" các khu đất vàng đang bị "bỏ quên", biến chúng thành nguồn lực phát triển đô thị bền vững. "Những khu đất có giá trị hàng chục ngàn tỉ đồng nằm bất động ngay trung tâm TP không chỉ là con số kinh tế, đó là biểu tượng của sự lãng phí cơ hội phát triển. Khi những kho báu giữa lòng đô thị được khai thác đúng hướng, TP.HCM không chỉ có thêm nguồn thu, mà còn khôi phục niềm tin của người dân vào một đô thị năng động, sáng tạo, đáng sống", ông Châu nói.

Chuyển sang làm không gian công cộng

KTS Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, nói thẳng một đô thị lớn như TP.HCM mà vẫn để những khu đất vàng bỏ hoang hàng chục năm là điều rất đáng suy ngẫm. Hiện TP đã bắt đầu có những bước đi đúng hướng như quyết định thu hồi hai khu đất vàng ở Bến Nhà Rồng - Khánh Hội và số 1 Lý Thái Tổ để làm không gian văn hóa Hồ Chí Minh và công viên. Đó là thông điệp mạnh mẽ về tầm nhìn phát triển bền vững, đặt con người và văn hóa lên trên lợi ích thương mại ngắn hạn.

"TP nên kiên quyết thu hồi những khu đất vàng không sử dụng để chuyển thành không gian công cộng, cây xanh hoặc công trình văn hóa. Khi đất vàng được trả lại cho cộng đồng, đưa vào khai thác, giá trị thật của đô thị mới được tái sinh. TP.HCM không thể để "đất vàng hóa sắt gỉ". Cần một chiến dịch tổng rà soát và làm sạch quỹ đất công, dự án treo, từ đó xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm và lộ trình xử lý. Áp dụng cơ chế thu hồi nhanh đối với đất chậm triển khai hoặc bỏ hoang quá 3 năm, để tái quy hoạch phục vụ công cộng. Kêu gọi đầu tư minh bạch và có chọn lọc, chỉ cấp phép cho những nhà đầu tư đủ năng lực, cam kết tiến độ và chất lượng", KTS Khương Văn Mười đề xuất.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, ủng hộ việc chuyển đổi "đất vàng" trung tâm thành không gian công cộng - văn hóa như TP đang làm với Bến Nhà Rồng và số 1 Lý Thái Tổ. Đây là quyết định rất đáng hoan nghênh khi đặt quyền lợi chung của người dân lên trước lợi ích thương mại thuần túy. TP cần những "lá phổi xanh" để giúp nâng cao chất lượng sống, giữ môi trường, giảm bê tông hóa đô thị. Việc này cũng giúp bảo vệ giá trị lịch sử, văn hóa của khu vực như Bến Nhà Rồng.

Để làm được điều này, TP sớm rà soát toàn bộ các khu đất vàng đang bỏ hoang hoặc sử dụng dưới tiềm năng để phân loại theo mức độ lãng phí, dự án "treo", vướng pháp lý. Đối với mỗi khu cần xác định rõ chủ sở hữu, nguồn gốc, hợp đồng đầu tư, tiến độ, hiện trạng sử dụng, trách nhiệm. Có thể đặt mốc thời gian rõ ràng, nếu sau bao nhiêu tháng, pháp lý không hoàn thiện thì phải trả lại đất cho nhà nước hoặc chuyển mục đích sử dụng. Cần có tổ công tác đặc biệt hoặc ban chuyên trách rà soát các khu đất bỏ hoang, dưới sự chỉ đạo của UBND TP hoặc Thành ủy để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án. Nếu DN không triển khai đúng thời hạn, nhà nước thu hồi, chuyển giao hoặc đưa ra đấu giá. Điều này giúp giảm tình trạng DN ôm đất chờ tăng giá mà không đưa vào sử dụng, cũng giúp nhà nước tránh lãng phí tài sản công.

"Chúng ta có thể áp dụng bài học từ Singapore, họ không để đất trung tâm bị bỏ hoang quá 6 - 12 tháng. Nếu dự án không triển khai, sẽ tự động bị thu hồi và đưa vào quy hoạch công cộng hoặc tái đấu giá. Như khu Gillman Barracks từng là doanh trại cũ có diện tích 6 ha giữa trung tâm được chuyển thành tổ hợp nghệ thuật, không gian sáng tạo và khởi nghiệp. Marina Bay South được định hướng lại từ dự án bất động sản sang khu công viên ven vịnh kết hợp trung tâm tài chính, trở thành biểu tượng quốc tế. Chuyển đổi những khu đất vàng bỏ hoang thành công viên, không gian văn hóa, dịch vụ cộng đồng là phương hướng rất đúng đắn, phù hợp với xu thế phát triển đô thị bền vững và cần thiết cho TP", TS Trần Việt Anh nêu quan điểm.