Đà Nẵng: Đất nền giá rẻ nhưng ế ẩm, chung cư “sốt giá” đắt ngang ngửa Hà Nội

Đà Nẵng đang chứng kiến nghịch lý bất ngờ trên thị trường bất động sản. Trong khi đất nền giá rẻ lại rơi vào cảnh ế ẩm thì chung cư cao cấp có giá vượt ngưỡng 100 triệu/m2 lại thu hút đông đảo người mua, đặc biệt giới đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng từng trải qua thời "hoàng kim" với hai đợt sốt đất nền đình đám vào các giai đoạn 2008–2009 và 2016–2019. Khi đó, đất nền là loại hình bất động sản ưa thích của giới đầu tư, được săn lùng ráo riết nhờ biên độ lợi nhuận lớn cùng khả năng lướt sóng cao và quỹ đất còn nhiều.

Các khu vực như Nam Hòa Xuân, Hòa Xuân mở rộng, hay quanh các dự án lớn dọc sông Cổ Cò, đường Võ Nguyên Giáp... trở thành tâm điểm "đổ bộ" của các nhà đầu tư. Đỉnh điểm là giai đoạn 2018–2019, giá đất tại nhiều khu vực này tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong vài tháng.

Tuy nhiên, không lâu sau đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng bị chững lại và bước vào chu kỳ điều chỉnh. Tác động từ đại dịch Covid-19 càng khiến nhà đầu tư e dè, dòng tiền rút khỏi đất nền và chuyển sang những kênh an toàn hơn.

Đến năm 2023–2024, dù giá đất nền tại Đà Nẵng đã giảm 20–30% so với giai đoạn đỉnh cao, nhưng thanh khoản gần như "đóng băng". Ngay cả phân khúc từng "làm mưa làm gió" như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel cũng rơi vào cảnh chật vật.

Bức tranh ảm đạm càng được thể hiện rõ thông qua các số liệu từ báo cáo thị trường quý 1/2025 của DKRA Consulting. Theo đó, phân khúc đất nền ghi nhận 16 dự án sơ cấp được giới thiệu ra thị trường, với tổng cộng 978 nền, chỉ tăng nhẹ khoảng 5% so với cùng kỳ 2024. Cùng với đó, lượng tiêu thụ đất nền trong quý 1/2025 giảm tới 39% so với cùng kỳ, chỉ tương đương 9% tổng lượng cung sơ cấp – một mức hấp thụ cực kỳ thấp.

Ngoài ra, dù mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 7%, thị trường vẫn không có nhiều chuyển biến tích cực. Giá thứ cấp tăng 6–9% so với quý 4/2024, nhưng chủ yếu tập trung vào các sản phẩm thuộc khu đô thị đồng bộ, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện – vốn là nhóm chiếm tỷ trọng nhỏ trên tổng nguồn cung đất nền.

Thực tế cho thấy, nguồn cung mới vẫn khan hiếm và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét trong ngắn hạn. DKRA Consulting dự báo sức cầu có thể phục hồi nhẹ trong quý 2/2025, nhưng khả năng bùng nổ là rất thấp, bởi tâm lý thị trường còn dè dặt, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do ảnh hưởng từ chi phí đầu vào như giá đất, chi phí pháp lý, hạ tầng...

Trái ngược với không khí ảm đạm của phân khúc đất nền, căn hộ chung cư tại Đà Nẵng đang chứng kiến sự trỗi dậy ngoạn mục, trở thành điểm sáng nổi bật trên bản đồ bất động sản miền Trung. Từ cuối năm 2023 đến nay, lượng giao dịch chung cư liên tục tăng, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt trong khẩu vị đầu tư của thị trường khu vực này.

Mặt bằng giá sơ cấp cũng không ngừng lập đỉnh. Ngay từ quý 2/2024, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Đà Nẵng đã tăng lên mức 75–88 triệu đồng/m2, tức tăng 20% so với quý liền trước. Đỉnh điểm, đến cuối tháng 5/2024, một số dự án cao cấp đã vượt mốc 100–150 triệu đồng/m2, ngang ngửa với giá bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.

Đơn cử, tại dự án The Filmore ven sông Hàn, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 76m2 được chào bán 9 tỷ đồng (khoảng 120 triệu đồng/m2), trong khi căn góc 3 phòng ngủ có giá lên tới 23 tỷ đồng. Dự án The Royal gần đó cũng ghi nhận mức giá chạm ngưỡng 129 triệu đồng/m2.

Đà tăng giá không chỉ diễn ra ở phân khúc cao cấp. Báo cáo từ DKRA cho thấy, trong quý 1/2025, mức giá bán chung cư sơ cấp tăng phổ biến từ 3–6%, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng từ 7–12%, tập trung tại các dự án trung cấp ở quận Ngũ Hành Sơn – nơi đang thu hút đông đảo giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê tốt.

Một môi giới lâu năm tại Đà Nẵng chia sẻ: "Làm nghề 10 năm chưa từng thấy giá chung cư Đà Nẵng tăng mạnh như bây giờ. Nhiều khách hàng từ miền Bắc vào đây còn ngỡ ngàng vì giá cao hơn cả Hà Nội và TP.HCM. Ngay cả căn 2 phòng ngủ bàn giao thô diện tích chỉ khoảng 65m2 cũng đã vượt 6 tỷ đồng, tương đương hơn 100 triệu/m2."

Hiệu ứng tăng giá còn tạo nên phản ứng dây chuyền giữa các chủ đầu tư. "Sun Group mở bán dự án Sun Solar Residence (đường Lê Duẩn), có căn 48m2 rao bán lên đến 7 tỷ đồng vì có view nhìn chéo ra sông Hàn. Hay BRG Group sắp triển khai 14 tòa chung cư quy mô 4.000 căn, dự đoán giá cũng sẽ vượt 100 triệu/m2", môi giới này cho biết thêm.

Không chỉ giá bán leo thang, tỷ lệ "ôm hàng" từ các sàn môi giới cũng tăng cao. Sàn nào không có hàng độc quyền gần như bị loại khỏi cuộc chơi.

Mặt khác, môi giới này bày tỏ, việc ôm hàng nhiều khiến thanh khoản giai đoạn đầu thường cao, nhưng về sau xuất hiện tình trạng "chững lại", người mua sau hoặc hòa vốn, thậm chí phải cắt lỗ. Đặc biệt, người dân địa phương Đà Nẵng gần như không sẵn sàng bỏ tiền mua căn hộ 1 phòng ngủ có giá trên 3,5 tỷ đồng. Điều này phản ánh một thực tế rằng, đà tăng giá hiện tại phần lớn đến từ dòng vốn đầu tư ngoài địa phương.

Ông Hà Nghiệm, Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn tại Đà Nẵng và miền Trung nhìn nhận, mức độ quan tâm căn hộ cao cấp trong quý 1/2025 đã tăng 49% so với quý 1/2024, tăng đều trong hơn 1 năm qua. Giá bán của căn hộ cao cấp cũng đã tăng trưởng 36%.

Ông lý giải giá căn hộ cao cấp của TP Đà Nẵng ở mức cao là do trong thời gian qua, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án ở vị trí vàng, view sông, view biển hoặc trung tâm thành phố như các dự án Sun Symphony, Peninsula, Filmore, Sun Costa...

Mặt khác, sự trỗi dậy của căn hộ chung cư Đà Nẵng còn là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Thứ nhất, nguồn cung khan hiếm. Giai đoạn 2020–2022 gần như không có dự án căn hộ mới được ra mắt tại Đà Nẵng. Đến khi thị trường hồi phục, các dự án mới chủ yếu là phân khúc cao cấp, có pháp lý rõ ràng và tọa lạc tại vị trí đắc địa. 

Thứ hai, sự thay đổi trong tâm lý đầu tư. Trước đây, đất nền là ưu tiên số một vì kỳ vọng "lướt sóng", nhưng nay nhà đầu tư hướng đến căn hộ để tạo dòng tiền ổn định nhờ cho thuê. Đặc biệt với các căn hộ nằm gần biển, gần trung tâm du lịch, khả năng khai thác lưu trú ngắn hạn là một điểm cộng lớn.

Thứ ba, làn sóng "săn" chung cư từ TP.HCM, Hà Nội đổ bộ ra miền Trung. Khi mặt bằng giá tại hai đô thị lớn đã neo cao và dư địa tăng giá không còn nhiều, dòng vốn bắt đầu tìm đến các địa phương có tiềm năng như Đà Nẵng – nơi hội tụ du lịch, hạ tầng đồng bộ và giá bất động sản vẫn ở mức dễ tiếp cận hơn so với Hà Nội hay TP.HCM.