Cư dân Saigon Gateway kiện Sở NN - MT TP.HCM vì bị tách đôi sổ hồng

Năm 2012, dự án Saigon Gateway được Sở NN - MT TP.HCM cấp sổ hồng với diện tích đất 13.317 m2 . Năm 2019, sở lại tách thành 2 sổ với thửa đất khác nhau.

Sáng 18.9, TAND TP.HCM xét xử sơ thẩm lần 2, tiếp tục hoãn phiên tòa hành chính giữa người khởi kiện là bà Dương Thị Quỳnh Lưu (cư dân chung cư Saigon Gateway) và người bị kiện là Sở NN - MT TP.HCM (Sở TN - MT cũ), vì cho rằng sở này cấp tách sổ hồng chung cư gây thiệt hại quyền lợi của bà.

Tòa phúc thẩm lần 1: cấp tách sổ hồng, ảnh hưởng quyền lợi của cư dân

Theo hồ sơ vụ án, dự án Saigon Gateway (phường Tăng Nhơn Phú, TP.HCM) có diện tích đất 13.317 m² (đã trừ lộ giới) được Sở NN - MT TP.HCM cấp sổ hồng cho Hiệp Phú Land làm chủ đầu tư vào năm 2012.

Tháng 8.2017, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (nay là Sở Xây dựng) có văn bản số 3762 duyệt quy hoạch 1/500 dự án. Theo đó mặt bằng gồm 2 khối: khối nhà ở chung cư và khối thương mại, văn phòng.

Đến tháng 6.2019, Sở NN - MT cấp lại sổ hồng tách thành 2 sổ với 2 thửa đất khác nhau, thay cho sổ hồng đã cấp năm 2012, gồm: sổ diện tích 8.316 m² là đất chung cư thời hạn sử dụng lâu dài, và đất thương mại, dịch vụ hơn 5.000 m² có thời hạn 50 năm.

Phản đối việc cấp tách sổ, hộ bà Quỳnh Lưu khởi kiện Sở NN - MT TP.HCM ra tòa.

Tháng 4.2024, TAND TP.HCM xử sơ thẩm lần 1, không chấp nhận yêu cầu của bà Lưu. Tuy nhiên tòa phúc thẩm (tháng 9.2024) đã tuyên hủy án sơ thẩm, xét xử lại.

Bản án phúc thẩm cho rằng theo quy hoạch diện tích văn phòng chỉ 835 m² nhưng sổ được cấp lại đến 5.000 m² đất thương mại, dịch vụ là có mâu thuẫn cần làm rõ.

Bên cạnh đó, năm 2022 Sở NN - MT TP.HCM đã điều chỉnh sổ hồng, ghi nhận đường giao thông của chung cư trên phần đất thương mại dịch vụ (5.000 m²).

Như vậy có cơ sở để bà Lưu cho rằng việc cấp sổ cho chủ đầu tư đã gây ảnh hưởng đến lối đi của cư dân, bởi khu chung cư và khu thương mại, dịch vụ có cùng lối đi.

Hơn nữa, khu chung cư được xây dựng năm 2017, bàn giao nhà cho cư dân từ năm 2019 nên lối đi vào khu chung cư được ghi nhận trong sổ đỏ cấp cho khu thương mại, dịch vụ không phù hợp quy định pháp luật, không đảm bảo quyền lợi cho cư dân khu chung cư.

Cấp lại, lấy luôn sở hữu chung của cư dân Saigon Gateway

Phiên tòa sơ thẩm lần 2 mở chiều 4.9 vừa qua, phía bà Lưu trình bày bà mua nhà và được bàn giao nhà vào năm 2019. Bà Lưu và các cư dân mua căn hộ gồm nhà chung cư và các công trình phục vụ nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt.

Trong phần đất 5.000 m² có các công trình sở hữu chung của cư dân như đường giao thông, bãi đỗ xe, công viên cây xanh, chốt bảo vệ... và phần diện tích 835 m² đất văn phòng.

"Việc cấp tách sổ làm thay đổi hoàn toàn cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi phần lớn quyền sở hữu chung của cư dân trong đó có lối đi.

Sau khi phần diện tích 5.000 m² được cấp tách sổ thì chủ đầu tư thế chấp và rao bán. Hiện các công trình sở hữu chung trên phần đất này cũng chưa được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị, dẫn đến các tranh chấp với cư dân.

Việc tách sổ không đúng quy định về tách thửa, quy hoạch và cấp sổ đã khiến cư dân bị thiệt, đề nghị tòa hủy 2 sổ hồng năm 2019...", luật sư của bà Lưu trình bày.

Cấp lại, diện tích thương mại văn phòng từ 835 m² tăng lên 5.000 m² ?

Trình bày về pháp lý quy hoạch tại phiên tòa, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định quyết định phê duyệt quy hoạch dự án năm 2017 đến nay vẫn giữ nguyên.

"Về mặt bằng, chỉ tiêu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu cây xanh... được tính trên toàn dự án...", đại diện sở nói.

Lý giải về cơ sở cấp tách sổ, đại diện Sở NN - MT cho rằng căn cứ vào việc chủ đầu tư có đề nghị tách sổ.

Theo quy định luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ở là lâu dài, còn thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là 50 năm. Đồng thời văn bản 3762 quy hoạch tổng mặt bằng thì dự án gồm 2 khối nhà riêng biệt là chung cư với mục đích để ở và khối thương mại, văn phòng.

"Bên cạnh đó, năm 2017 Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình ghi nhận diện tích xây dựng chung cư hơn 8.300 m², vậy diện tích còn lại làm văn phòng...", đại diện Sở NN - MT trình bày.

Tranh luận, phía bà Lưu cho rằng quy hoạch được duyệt có giá trị pháp lý cao nhất của dự án thì diện tích thương mại văn phòng chỉ có 835 m². Thêm vào đó, bản vẽ đề nghị cấp sổ cho diện tích 5.000 m² thể hiện là đất trống trong khi thực tế là các công trình công cộng trên đó.

Xét thấy cần thu thập hồ sơ, trong đó có hồ sơ pháp lý của việc cấp sổ, thẩm phán chủ tọa thông báo tạm dừng phiên tòa và mở lại vào sáng nay (18.9).

Song tại phiên tòa vào sáng 18.9, Sở NN - MT TP.HCM vẫn chưa cung cấp đủ hồ sơ pháp lý nên tòa tiếp tục tạm hoãn và yêu cầu cung cấp đủ.

Phiên tòa sẽ được mở lại vào chiều 24.9 tới.