Có nên bán nhà phố biển 18 tỷ đồng về đầu tư căn hộ, đất nền TP HCM?

Tôi năm nay 37 tuổi, đang đầu tư một căn nhà phố thương mại tại dự án nghỉ dưỡng ở tỉnh Bình Thuận cũ. Căn này hiện có giá khoảng 18 tỷ đồng, cho thuê được 20 triệu đồng một tháng.

Gia đình tôi đang sinh sống và làm việc tại TP HCM, với thu nhập tạm ổn, đủ nuôi con. Gần đây, tôi suy nghĩ về việc chuyển đổi tài sản để có dòng tiền nhàn rỗi nhiều hơn. Tôi tính bán nhà phố thương mại tại dự án nghỉ dưỡng ở Phan Thiết thu về khoảng 18 tỷ đồng và mua căn chung cư cùng một lô đất.

Trong đó, 8 tỷ đồng tôi dành mua một căn 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ tại quận 2 cũ (nay là phường Bình Trưng, TP HCM), dự kiến cho thuê mỗi tháng khoảng 35 triệu đồng. Còn 10 tỷ tôi sẽ mua một miếng đất khu vực quận 9 cũ, diện tích 8x20 m hoặc 10x20 m, có sẵn nhà cấp 4, có thể cho thuê được 8 triệu đồng một tháng.

Với phương án này, tôi có thể tăng dòng tiền từ 30 triệu đồng lên khoảng 43 triệu đồng một tháng. Mong chuyên gia tư vấn phương án chuyển đổi như trên có hợp lý không. Xin cảm ơn.

Độc giả Nguyễn Văn Vĩnh

Chuyên gia tư vấn:

Hiện tại, căn nhà phố thương mại tại dự án nghỉ dưỡng của bạn có giá khoảng 18 tỷ đồng đang cho thuê được 20 triệu đồng mỗi tháng, tương đương tỷ suất sinh lời 1,33% một năm.

Nếu đầu tư căn hộ tại TP HCM với 8 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện khoảng 4,2-4,7%, dự kiến thu về 27-30 triệu đồng mỗi tháng. Cộng với việc bạn tính mua một lô đất 8x20 m hoặc 10x20 m kèm nhà cũ giá khoảng 10 tỷ đồng, cho thuê được thêm 8 triệu đồng một tháng. Như vậy, tổng thu nhập hàng tháng từ cho thuê căn hộ và nhà cũ trên đất nền khoảng 38 triệu đồng, cao hơn mức thu được hiện tại của căn nhà phố biển.

Xét về dòng tiền thu được hàng tháng, phương án chuyển đổi tài sản nói trên là hợp lý với mục tiêu đầu tư tối ưu thu nhập thụ động và giảm rủi ro phụ thuộc vào một tài sản duy nhất. Với căn nhà phố biển, mức sinh lời cho thuê hiện tại chỉ đạt khoảng 1,3-2% mỗi năm trên giá trị tài sản. Trong khi đó, nhóm căn hộ và đất nền gộp lại có thể mang về dòng tiền tương ứng 2,9% mỗi năm, tức gần gấp đôi.

Về tiềm năng tăng giá, đất ở TP HCM được đánh giá có dư địa lớn nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch, đặc biệt tại các vị trí gần trục giao thông chính hoặc khu công nghệ cao. Căn hộ tại TP Thủ Đức cũ cũng sở hữu lợi thế về nhu cầu ở thực và cho thuê ổn định, nhất là ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiện ích đồng bộ. Ngược lại, giá trị nhà phố biển phụ thuộc nhiều vào sức bật của ngành du lịch và tiến độ hoàn thiện hạ tầng kết nối. Thị trường nghỉ dưỡng những năm gần đây thanh khoản kém, biên độ tăng giá chậm, dù vẫn có khả năng phục hồi.

Xét về thanh khoản, căn hộ và đất tại TP HCM thường dễ bán hay cho thuê hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời việc quản lý, khai thác cho thuê cũng thuận tiện, ít chịu tác động của tính mùa vụ. Trong khi đó, nhà phố biển cho thuê ngắn hạn đòi hỏi chi phí bảo dưỡng, nhân công dọn dẹp, marketing và các khoản dịch vụ khác cao hơn.

Ngoài ra, việc phân bổ tài sản thành hai phần riêng biệt gồm căn hộ và đất cũng giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động, hoặc khi một trong các tài sản tạm thời không có người thuê.

Tuy nhiên, việc này vẫn có nhược điểm và rủi ro. Dù có nhiều ưu thế về dòng tiền, căn hộ cho thuê tại TP HCM vẫn đối mặt với áp lực chi phí đầu tư ban đầu lớn. Giá căn hộ tại các khu vực trung tâm hoặc dự án mới thường cao, có thể khiến suất lợi nhuận nhiều lúc giảm sâu, chỉ 2-3% mỗi năm, thấp hơn mức lãi kỳ vọng từ một số tài sản du lịch khi thị trường sôi động (khoảng 5-7%).

Ngoài ra, thị trường cho thuê tại thành phố cạnh tranh gay gắt, đặc biệt ở phân khúc trung - cao cấp. Nếu nguồn cung mới tăng nhanh trong các năm tới, nhà đầu tư có thể phải điều chỉnh giá thuê hoặc chấp nhận thời gian trống dài hơn để tìm khách. TP HCM vẫn đang cấm mô hình lưu trú ngắn ngày, đồng nghĩa phân khúc cho thuê căn hộ mất đi một kênh khai thác thương mại nhiệu quả cao.

Bên cạnh đó, khả năng tăng giá của căn hộ cho thuê tại TP HCM tuy ổn định, nhưng không đột biến như nhà phố biển khi gặp đúng chu kỳ tăng trưởng du lịch. Việc bán đi một tài sản mặt tiền ven biển - vốn khan hiếm - có thể khiến nhà đầu tư mất cơ hội hưởng lợi khi thị trường du lịch phục hồi mạnh.

Nếu bạn tin tưởng vào triển vọng tăng trưởng của thị trường du lịch trong vài năm tới, việc giữ lại nhà phố biển chờ giá cải thiện trước khi bán cũng là một phương án cân nhắc.

Ông Trần Đức Thiện

Giám đốc Công ty tư vấn dịch vụ Phúc Đạt