Chuyên gia Savills: Sau sáp nhập, Tp.HCM trở thành siêu đô thị của vùng Đông Nam Bộ

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM, sau khi sáp nhập Tp.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tạo ra vùng kinh tế - đô thị lớn mạnh, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.

Trong chia sẻ mới đây, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho biết, đề án sáp nhập Tp.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang được gấp rút hoàn thiện, hứa hẹn kiến tạo một siêu đô thị mới tại vùng Đông Nam Bộ. Theo lộ trình, Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/9 và Tp.HCM mới sẽ đi vào hoạt động từ ngày 15/9.

Phân tích về tiềm năng của 3 khu vực khi về "chung một nhà", bà Giang Huỳnh cho hay, sau sáp nhập, đơn vị hành chính mới vẫn mang tên Tp.HCM, sẽ trở thành siêu đô thị của vùng Đông Nam Bộ. Việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.

Vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.

Xét về thế mạnh riêng của từng khu vực, chuyên gia Savills cho rằng, Tp.HCM hiện là trung tâm kinh tế tài chính, dịch vụ lưu trú và nhà ở với dân số lớn nhất. Bình Dương được xem là thủ phủ công nghiệp, đồng thời tốc độ đô thị hóa cao. Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế về cả du lịch và công nghiệp. Vì thế, việc sáp nhập ba khu vực này sẽ tạo ra một vùng kinh tế lớn mạnh, đa dạng các lĩnh vực như công nghiệp, nhà ở, thương mại dịch vụ và du lịch.

"Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Điều này giúp giải quyết bài toán giãn dân, khơi thông nguồn cung nhà ở mới", bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Nhận định về thị trường nhà ở tại Tp.HCM trong 3 tháng đầu năm 2025, bà Giang Huỳnh cho biết, nguồn cung căn hộ Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, giảm đến 70% so với cùng kì năm trước. Đáng lo ngại nhất là dòng căn hộ giá vừa túi tiền (có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2) ngày càng thụt lùi tại Tp.HCM, chỉ chiếm 13% trên tổng nguồn cung thị trường.

Trong thời gian tới, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn đối với thị trường Tp.HCM. Đây là phân khúc được người mua quan tâm nhiều nhất nhưng nguồn cung không đáp ứng nhu cầu.

Khảo sát cho thấy, tại Tp.HCM hiện chỉ còn một số dự án căn hộ có mức giá từ 3-4 tỉ đồng/căn chào bán ra thị trường. Chẳng hạn dự án Green Town (Q.Bình Tân) mở bán giai đoạn 2 có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2; Dự án CitiGrand của Kiến Á hiện đang bán giá từ 2,9 tỉ đồng/căn 2PN với số lượng căn không còn nhiều. Đây là dự án giá tốt so với khu vực Tp.Thủ Đức, nằm trong KĐT Cát Lái (quận 2, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM), hiện đã xây đến tầng 15.

Tại khu vực quận 9 (nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) hiện có dự án MT Eastmark City của Điền Phúc Thành đang giao dịch quanh ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Một căn 2PN tại đây có giá khoảng từ 3,5 -3,7 tỉ đồng/căn. Đây cũng được xem là nguồn cung giá còn hợp lý tại Tp.HCM.

Trước đó, dự án Akari City của Nam Long tại Q.Bình Tân bán chào bán giá từ 55-60 triệu đồng/m2 nhưng đã hết sạch giỏ hàng. Hiện giao dịch căn thứ cấp tại đây đã tăng khoảng 5-7% so với thời điểm trước Tết nguyên đán.

Theo chuyên gia Savills, việc Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào Tp.HCM có thể tạo ra nguồn cung đa dạng trên thị trường trong tương lai. Đặc biệt, khu vực Bình Dương với số lượng dự án mở bán dồi dào sẽ bổ sung nguồn cung cho thị trường Tp.HCM. Tuy nhiên, hiện khu vực này cũng khá khan hiếm căn hộ giá từ 30-40 triệu đồng/m2. Các dự án mở bán thời điểm này hầu hết đều nằm ở ngưỡng từ 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá trên 70 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, sau sáp nhập, cơ hội tìm kiếm nhà giá hợp lý tại Tp.HCM không dễ dàng.

Chuyên gia Savills cho biết nguyên nhân chính gây tắc nghẽn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền xuất phát từ hai yếu tố. Thứ nhất, quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm. Thứ hai, giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng dự án đều tăng cao. Trong đó, các thủ tục pháp lý bị tắc nghẽn khiến nguồn cung khó cải thiện.

Để việc sáp nhập của 3 địa phương tăng tính hiệu quả về kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, chuyên gia Savills chỉ ra 4 yếu tố cần giải quyết đồng bộ. Thứ nhất rà soát và đơn giản hóa thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai. Thứ hai là quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và cơ sở hạ tầng. Thứ ba là cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng. Cuối cùng là có một chiến lược phát triển chung rõ ràng.