Chuyên gia Savills: dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền có thể bùng nổ mạnh từ năm 2027

“Mặc dù năm 2026 nguồn cung được cải thiện, phân khúc trung cấp vẫn nắm giữ thị phần chủ đạo, trong khi dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền có thể bùng nổ mạnh từ năm 2027. Chính sách tín dụng, phát triển hạ tầng và nhà ở xã hội sẽ là “đòn bẩy” quan trọng cho thị trường”.

Đây là nội dung bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ với MarketTimes.

MarketTimes: Thưa bà, nhìn tổng thể, Savills đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản ở Việt Nam đến thời điểm cuối năm 2025? Đâu là điểm đáng chú ý nhất so với cùng kỳ năm trước?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đến quý 3/2025, riêng tại Hà Nội, chúng tôi nhận thấy thị trường vẫn duy trì các tín hiệu tích cực. Tín hiệu tích cực thể hiện ở số lượng căn hộ và nhà thấp tầng bán được đều có mức tăng trưởng tốt.

Cụ thể, 9 tháng đầu năm, thị trường nhà thấp tầng đã đạt 84% so với tổng số lượng của năm 2024. Đối với thị trường căn hộ để bán, con số đạt được là 20.000 căn, trong khi tổng năm 2024 là 30.000 căn. Điều này cho thấy tổng thể quý 3 đang tốt.

Điểm đáng chú ý là đang có những nỗ lực thúc đẩy việc giải quyết các vấn đề mất cân đối về nguồn cung để sớm đưa các sản phẩm vừa túi tiền ra thị trường. Nguồn cung căn hộ hạng B (phân khúc trung cấp) vẫn tiếp tục được duy trì tỷ trọng chính.

Thậm chí, trong cả năm 2025 thị trường vẫn được dự báo là tốt ở khía cạnh nguồn cầu. Nhờ việc cải thiện giao thông tiếp cận, sẽ có thêm nguồn cung được giải quyết thông qua các thí điểm phát triển ở địa phương và phát triển hạ tầng tiếp cận ra những khu vực mới. Điển hình ở Hà Nội là các khu vực như Đông Anh - Mê Linh (cũ), hay các khu vực phía Nam hoặc phía Đông.

Hiện nay, mức giá bán căn hộ ở các khu vực bên ngoài Hà Nội đang ở mức thấp, thậm chí thấp hơn 40% so với mức giá đang bán ở Hà Nội, cho thấy nhiều động thái tích cực và triển vọng của thị trường Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận trong thời gian sắp tới là tích cực.

MarketTimes: Giá chung cư thời gian qua liên tục lập đỉnh. Vậy theo bà, đâu là những yếu tố chủ đạo đang đẩy giá căn hộ lên cao như hiện nay? Mức giá này có thực sự phản ánh giá trị thực của bất động sản hay không?

Bà Đỗ Thu Hằng: Giá chung cư liên tục lập đỉnh, trong khi vị trí, chất lượng, giá trị thực của nhiều dự án sơ cấp và thứ cấp lại không thay đổi đáng kể.

Theo quan điểm của tôi, các yếu tố chủ đạo đang đẩy giá hiện nay bao gồm: (i) Nhu cầu nhà ở tại khu vực nội đô vẫn rất lớn. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng.

(ii) Yếu tố đầu vào tăng: Chi phí đất là một yếu tố mà người dân quan tâm. Suất đầu tư đối với các sản phẩm cao tầng cũng gia tăng.

(iii) Quan ngại về khả năng tiếp cận: Mối quan ngại về việc khó tiếp cận nhà ở trong thời gian sắp tới khiến người dân quan tâm ngược trở lại thị trường thứ cấp. Những sản phẩm ban đầu có mức đầu tư thấp lại gia tăng giá do nhu cầu và lo ngại về nguồn cung tương lai, khiến mặt bằng chung đang ở độ cao.

Về việc mức giá có phản ánh giá trị thực hay không, chúng tôi nhận thấy rằng, hiện tại, chỉ có những chủ đầu tư có uy tín và những vị trí thực sự thuyết phục là xứng đáng với mức giá bán thì mới có thể bán được tốt trên thị trường. Người mua có đầy đủ thông tin để đánh giá sản phẩm nào hợp lý và giá như thế nào là phù hợp.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào (bao gồm chi phí đất và suất đầu tư). Nếu giá bị đẩy lên cao ở những vị trí không thuyết phục, chắc chắn sẽ có nguy cơ thanh khoản không tốt.

MarketTimes : Khi nguồn cung được cải thiện từ năm 2026, Savills dự báo phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường?

Bà Đỗ Thu Hằng : Trong năm 2025, sản phẩm căn hộ hạng B (trung cấp/vừa túi tiền) vẫn chiếm tỷ trọng chính trên thị trường Hà Nội.

Năm 2026 chúng tôi nhận thấy thị trường sẽ có sự cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ hạng B vẫn sẽ chiếm tỷ trọng chính. Phân khúc căn hộ vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường mạnh mẽ hơn, nhưng điều này có thể phải chờ từ năm 2027.

MarketTimes : Với mặt bằng giá cao như hiện nay, liệu các chủ đầu tư khác có tiếp tục “té nước theo mưa” nâng giá bán hay không?

Bà Đỗ Thu Hằng : Rõ ràng trên thị trường hiện nay người mua đã có khá nhiều thông tin đầy đủ. Chỉ những chủ đầu tư uy tín mới có thể bán được sản phẩm giá cao bởi vì khách hàng tin tưởng vào chất lượng bàn giao. Ngược lại, những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không có uy tín sẽ gặp khó khăn về tính thuyết phục cũng như tốc độ bán.

Nếu chủ đầu tư không cân nhắc kỹ lưỡng khi đưa ra mức giá, họ sẽ phải đối mặt với rủi ro liên quan đến tính khả thi và thanh khoản của dự án.

MarketTimes : Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô hiện nay bà dự báo thị trường bất động sản từ nay đến đầu năm 2026 sẽ diễn biến như thế nào?

Bà Đỗ Thu Hằng: Trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản sẽ có rất nhiều nguồn cung. Nguồn cung đang được Chính phủ thúc đẩy nhưng cũng được giám sát và quản lý tốt hơn.

Các chính sách đang được định hướng đến việc phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả (sản phẩm vừa túi tiền). Động thái rõ ràng nhất là việc thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội và nới lỏng các điều kiện tiếp cận đối với dòng sản phẩm này.

Bên cạnh đó, các chính sách về tín dụng và chính sách điều hướng khác, bao gồm cả việc thúc đẩy đầu tư công, cũng đang được xem xét để đảm bảo sự sôi động trên tất cả các hoạt động, bao gồm cả bất động sản.

Thị trường đang hướng đến việc khai thác nhóm sản phẩm mà chưa được khai thác nhiều trước đây (nhóm vừa túi tiền) để tạo ra sự cân bằng về chính sách và sản phẩm. Như vậy, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ hơn:

Sản phẩm giá cao: Sẽ chỉ thu hút được những người mua có nhu cầu và khả năng chi trả. Nếu không, họ cũng sẽ chịu áp lực của thị trường và phải chọn lựa sản phẩm từ chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro.

Sản phẩm vừa túi tiền: Những người chưa tiếp cận được nhà ở vì mức giá cao hiện nay vẫn có hy vọng chờ đợi những sản phẩm được đưa ra thị trường trong thời gian sắp tới, nhờ vào các chính sách đang được thúc đẩy mạnh mẽ.

MarketTimes : Trân trọng cảm ơn bà!