Chuyên gia: Người trẻ phải tích lũy thu nhập 20-25 năm mới mua được nhà

(Dân trí) - Để mua được một căn nhà trung bình tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Chuyên gia cho rằng tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở Việt Nam rất cao, khiến người trẻ khó tiếp cận.

Tại Hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 26/6, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết các khảo sát gần đây cho thấy người trẻ (22-40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên.

Theo ông, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà.

"Rất ít người đủ tích lũy mua nhà khi chạm ngưỡng 30 tuổi"

Theo đại diện Bộ Xây dựng, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ hạn chế.

Theo đó, để mua được một căn nhà trung bình với diện tích 70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao, khiến người trẻ khó tiếp cận.

"Phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi", vị này nêu.

Phân tích những rào cản, ông Hưng cho biết, nguồn cung bất động sản còn hạn chế và giá tăng cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong đó có người trẻ. Nguyên nhân là các dự án gặp khó khăn trong thủ tục đầu tư, triển khai thực hiện dự án bất động sản ở nhiều địa phương còn chậm, doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn tín dụng, phát hành và thanh toán trái phiếu…

Thị trường nhà ở chủ yếu gồm nhà ở thương mại chủ yếu là để bán, nhà ở xã hội để bán, cho thuê và thiếu vắng các mô hình như thuê dài hạn, thuê mua linh hoạt. Theo ông, người trẻ có nhà ở do rào cản về tài chính cá nhân, rào cản tín dụng. Theo ông, ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay vẫn khá cao, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu. 

“Chỉ khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp (5-6%/năm) cố định thời gian đầu, người trẻ mới mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà", ông Hưng nói. Theo ông, người trẻ cần các khoản vay dài 20-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), thông tin, hiện có 9 ngân hàng tham gia gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với lãi suất bình thường để hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở xã hội. Theo bà, lãi suất cho vay mới nhất đang là 5,9%/năm và liên tục giảm cùng xu hướng mặt bằng chung.

Các ngân hàng cũng được chỉ đạo có gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi. So với lãi suất bình quân của nhóm ngân hàng lớn, 5 năm đầu, lãi suất thấp hơn 2%/năm, 10 năm thấp hơn 1%/năm. 

Theo bà Giang, khi các đơn vị “xắn tay” phối hợp, doanh số giải ngân sẽ tích cực. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định dự án có mức giá phù hợp với đối tượng này để phù hợp với khả năng chi trả.

"Vì vậy, sự phối hợp với các địa phương và tạo điều kiện từ đòn bẩy tài chính ngân hàng sẽ mang tới an cư lạc nghiệp. Ngân hàng Nhà nước đang chủ trì, phối hợp địa phương để có các định hướng phù hợp với thu nhập của người dân", bà Giang nêu.

Gỡ nút thắt nhà ở cho người trẻ ra sao?

Ông Hà Quang Hưng cho rằng cần tăng nguồn cung nhà ở, cần rà soát hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản với nhà ở thương mại, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi.

Song song với đó là triển khai hiệu quả Nghị định số 75/2025 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; giải quyết các khó khăn, vướng mắc tại các dự án tồn đọng, đặc biệt trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Với nhà ở xã hội, theo ông, các địa phương cần thực hiện, hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang theo định hướng của Nhà nước.

Một giải pháp ông Hưng nhấn mạnh là phát triển các mô hình thuê dài hạn, thuê mua. Ngoài ra, cần hỗ trợ tài chính cho người mua, để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí.

Giải pháp nữa là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế. Điều này tương tự như một hình thức hỗ trợ gián tiếp, giúp người trẻ vay mua nhà đỡ áp lực hơn về tài chính hàng tháng. 

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cũng đề xuất triển khai các biện pháp để giải quyết căn cơ vấn đề chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà. Theo ông, cần hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đất đai minh bạch, hiệu quả. Nhà nước cần xây dựng chính sách thuế thấu đáo chống đầu cơ. Ông đưa ra đề xuất áp dụng thuế bất động sản dựa trên giá trị tài sản để hạn chế đầu cơ ngắn hạn và khuyến khích đầu tư dài hạn.

Song song đó là việc nghiên cứu áp dụng thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản khi chủ sở hữu bán bất động sản và áp mức thuế cao đối với việc sở hữu nhiều bất động sản ngoài bất động sản để ở và các căn nhà bỏ hoang lâu ngày.

Ông cũng đề xuất tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội bằng cách đảm bảo tối thiểu 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại dành cho nhà ở xã hội. Ngoài ra, vị này cho rằng cần siết chặt điều kiện mua nhà ở xã hội để tránh tình trạng đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê nhà ở xã hội với giá cao.

“Việc khắc phục chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà đòi hỏi hệ thống chính sách tài chính đất đai minh bạch, hiệu quả. Cần cân bằng giữa việc tiệm cận giá thị trường với khả năng chi trả của người dân, đồng thời tăng cường nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát hoạt động đầu cơ”, ông Hiếu nêu.