Chung cư cũ 'âm thầm' tăng giá

Tại nhiều chung cư cũ, giá căn hộ đã tăng 20 - 30% so với hồi cuối năm 2024. Dù vậy, số lượng căn hộ bán ra trên thị trường thứ cấp không nhiều.

Âm thầm nhưng tăng dữ dội

Chị Mai Thanh (nhân viên văn phòng tại Q.1, TP.HCM) chia sẻ, vợ chồng chị tìm mua căn hộ dưới 3 tỉ đồng tại TP.HCM từ cuối năm 2023 đến nay vẫn chưa mua được. Các căn trước đây chào bán 2,7 - 2,9 tỉ đồng giờ đều tăng thêm vài trăm triệu, có căn vượt 3,5 tỉ đồng. Vì thế, lãi suất đã hạ nhưng số tiền vay tăng lên khiến áp lực trả nợ cao hơn rất nhiều. Khảo sát thực tế cho thấy, giá căn hộ cũ tại TP.HCM đã tăng khá mạnh.

Cuối năm 2024, chị Thành, chủ căn hộ officetel rộng 51 m² tại chung cư The Sun Avenue (TP.Thủ Đức, TP.HCM), rao bán với giá 3,2 tỉ đồng. Đến nay khi khách có nhu cầu mua thì chị không bán dù giá đã tăng lên 3,6 tỉ đồng. Lý do chủ đầu tư đã có thông báo khách hàng nộp hồ sơ để làm sổ hồng cho căn hộ của mình. Trong khi đó, mỗi tháng chị cho thuê căn hộ trên cũng thu về khoảng 14 triệu đồng (không bao gồm các loại phí).

"Chị không bán nữa em ạ. Bây giờ chị đã vượt qua được các khó khăn rồi, lãi suất cũng rẻ nên có thể lấy tiền cho thuê nhà để trả một phần lãi vay ngân hàng. Nếu bán rồi khó mua lại một căn hộ với vị trí và giá tốt như thế này. Giờ chị chờ khi căn hộ ra sổ hồng, giá sẽ còn tăng nữa, lúc đó tính tiếp", chị Thành trả lời khi chúng tôi liên hệ mua căn hộ.

Không riêng chị Thành, nhiều khách hàng tại chung cư này cũng ghim giữ căn hộ chờ làm sổ hồng xong mới bán, bởi từ cuối năm 2024 đến nay giá căn hộ tại chung cư này đã tăng mạnh. Một căn hộ 76 m² cuối năm 2024 giá từ 5,6 - 5,8 tỉ đồng còn nay tăng lên 6,3 tỉ đồng, tính ra nửa năm tăng khoảng 8%. Giá càng tăng, số lượng căn hộ khách hàng ký gửi bán tại chung cư này lại càng giảm, rất nhỏ giọt. Tổng số căn hộ dự án khoảng 3.000 căn, nhưng hiện nay trên thị trường chỉ có khoảng 80 căn hộ đang chào bán.

Tương tự, giữa năm 2024, do khó khăn về tài chính và để trả khoản nợ vay ngân hàng 2,9 tỉ đồng, chị Phương đã phải bán căn hộ 140 m² tại chung cư Him Lam Riverside (Q.7, TP.HCM) bao gồm nội thất với giá 5,9 tỉ đồng. Đến nay khi trở lại chung cư này, căn hộ có diện tích tương đương giá đã tăng lên gần 8 tỉ đồng. "Nếu biết căn hộ chung cư tăng giá mạnh như vậy tôi cố gắng gồng trả lãi vay ngân hàng hoặc bán một căn nhà phố ở Q.8, vì nhà phố tăng rất chậm còn căn hộ tăng giá như vũ bão", chị Phương nói.

Cách đó không xa, khu căn hộ Florita, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh có diện tích 68 m² giá 3,4 tỉ đồng vào cuối năm 2024 thì nay đã tăng lên 4,2 tỉ đồng hay một căn 80 m² cuối năm 2024 có giá 3,8 tỉ đồng thì nay hơn 4,6 tỉ đồng.

Theo bà Dương Thị Thúy, một nhân viên môi giới lâu năm tại đây, cho biết tất cả các chung cư đã giao nhà gần như ít nhiều đều tăng giá. Như chung cư Him Lam Riverside nếu cuối năm 2024 giá một căn hộ 77 m² gồm 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh giá 3,5 - 3,7 tỉ đồng thì nay tăng lên khoảng 4,7 - 4,8 tỉ đồng. Tương tự, căn 100 m² gồm 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, 1 phòng kho giá 4,8 tỉ đồng thì nay tăng lên 6,3 tỉ đồng. Cả chung cư có 821 căn hộ cao cấp thì chỉ có hơn 10 căn khách hàng ký gửi bán. Làm môi giới nhiều năm nhưng bà Thúy chưa bao giờ chứng kiến cảnh căn hộ tại các chung cư cũ âm thầm tăng giá "kinh khủng" như vậy. "Những chung cư đã có sổ hồng và gần khu vực trung tâm TP.HCM giá tăng mạnh nhất. Các chung cư còn lại có tăng nhưng chậm và ít hơn", bà Dương Thị Thúy cho biết.

Bà Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Tổng giám đốc Công ty Vie Homes, cho hay không chỉ chung cư The Sun Avenue mà các chung cư cũ (chung cư đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở) trên địa bàn TP.Thủ Đức gần như đồng loạt tăng giá, ít cũng 5%, nhiều là 8 - 10% tính từ khoảng đầu năm 2025 đến nay. Bởi những năm qua TP.HCM khan hàng do hàng sơ cấp mở bán rất ít và giá quá cao. Điều này khiến những người đang có nhà găm giữ vì nếu bán đi rồi không thể mua lại sản phẩm mới ở những dự án có cùng vị trí với mức giá tương đương.

Tín hiệu tích cực của thị trường

Theo Avison Young Việt Nam, sau một năm 2024 tăng trưởng ổn định, thị trường căn hộ ở những tháng đầu năm 2025 ghi nhận giá bán trung bình đã tăng 6% so với cuối năm 2024, đạt con số 3.200 - 5.200 USD/m². Điển hình như tại TP.HCM, tuyến metro số 1 sau khi đi vào hoạt động từ tháng 12.2024 đã tác động trực tiếp đến giá bán và tỷ lệ hấp thụ các căn hộ dọc tuyến này. Cụ thể, dự án Gateway Thảo Điền (SonKim Land) từ 3.400 USD/m² vào đầu năm 2024 lên mức giá 4.100 USD/m² hiện nay, tăng 20%; dự án Lumiere Riverside (Masterise Homes) có giá trung bình 4.650 USD/m², tăng 20,7% so với năm 2024. Các chính sách hỗ trợ từ nhà nước đã góp phần cải thiện tính thanh khoản của thị trường, gỡ vướng mắc về pháp lý cho nhiều dự án, từ đó thúc đẩy thị trường phát triển thuận lợi.

Bà Trương Thị Ngọc Trinh, Tổng giám đốc Công ty Rio Land, kể lại câu chuyện bán căn hộ tại dự án MT Eastmark City (Q.9 cũ) cách đây 2 năm với giá bình quân 40 triệu đồng/m², nhưng hiện nay sau khi giao nhà giá đã tăng lên 45 triệu đồng/m² bởi dự án đã có sổ hồng.

"Hiện nay lượng khách hàng tìm hiểu những sản phẩm đã giao nhà rất nhiều, trong khi chỉ một số khách kẹt tiền mới bán căn hộ đã mua. Những người không ở cũng giữ lại để cho thuê. Có ba nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng giá chung cư cũ tại TP.HCM tăng nhanh trong thời gian gần đây. Thứ nhất, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ mới trong bối cảnh pháp lý dự án chậm được phê duyệt khiến thị trường thứ cấp trở thành lựa chọn khả dĩ. Thứ hai là sự tháo gỡ dần các vướng mắc liên quan đến pháp lý sổ hồng, đặc biệt với những dự án officetel, condotel trước đây từng gặp khó khăn về quyền sở hữu lâu dài. Thứ ba, lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh xuống mức thấp hơn, khuyến khích người mua giữ tài sản sinh lời thay vì bán ra. Tuy nhiên, không phải ai cũng vui mừng với đà tăng giá này. Đối với người mua có nhu cầu ở thực, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ, việc căn hộ cũ leo thang khiến giấc mơ an cư càng trở nên xa vời", bà Trương Thị Ngọc Trinh nói.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang thì nhận định, tâm lý người mua hiện nay đã thay đổi. Họ không còn chờ đợi các đợt giảm giá sâu như năm 2023, mà chủ động tìm kiếm các tài sản có giá trị thực, đặc biệt là căn hộ tại khu vực đã hình thành hạ tầng, dân cư ổn định. Việc các căn hộ cũ tăng giá cũng cho thấy tín hiệu tích cực của thị trường nói chung.