'Chữa bệnh' có chính sách vẫn khan nhà ở xã hội

Cuối năm 2024, Quốc hội đã có nghị quyết về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Có sự giám sát của Quốc hội, nhà ở giá rẻ vẫn thiếu nguồn cung, vì sao?

Giải bài toán hạ giá nhà bằng cách nào để người thu nhập thấp có chốn an cư? Tuổi Trẻ đã có cuộc trao đổi với ông TRẦN VĂN LÂM, đại biểu chuyên trách Ủy ban Công tác đại biểu của Quốc hội, thành viên Đoàn giám sát của Quốc hội, xung quanh vấn đề này.

Đại biểu Trần Văn Lâm nêu rõ thị trường bất động sản sau giám sát của Quốc hội đã có một số chuyển biến, trong đó, rõ nhất là đã khởi sắc, phục hồi lại thị trường. Song những hạn chế, tồn tại đến thời điểm này vẫn chưa có nhiều thay đổi lớn.

Giá của thị trường bất động sản tăng cao, người dân có thu nhập trung bình, thấp không tiếp cận được. Số lượng nhà ở xã hội (NOXH) có tăng lên nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.

Đâu là nguyên nhân giá nhà vẫn tăng cao?

* Theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến chưa giải quyết hết những hạn chế, bất cập và giá nhà tiếp tục tăng rất cao so với thu thập của người dân sau khi có nghị quyết giám sát của Quốc hội?

- Có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, các nhiệm vụ, giải pháp được Quốc hội đưa ra trong nghị quyết giám sát đã được triển khai nhưng chưa được đồng bộ, mạnh mẽ, quyết liệt. Nhiều giải pháp triển khai còn thiếu kịp thời.

Trong khi đó, một số giải pháp đang phải chờ thời gian để tiếp tục triển khai. Một số luật mới được sửa đổi, ban hành như Luật Đất đai, Quy hoạch... tới đây lại tiếp tục xem xét sửa. Đây là những yếu tố rất quan trọng liên quan đầu vào của thị trường bất động sản.

Thời gian qua nhiều dự án bị đình trệ đã được lập danh sách để tháo gỡ. Nhưng việc triển khai trong thực tế vẫn còn khó khăn, số dự án tiếp tục triển khai chưa nhiều.

Việc khởi công các dự án mới cũng vẫn còn ít. Vấn đề này do nhiều yếu tố từ các chính sách đất đai, quy hoạch, hỗ trợ, tín dụng, thị trường...

Nguyên nhân thứ hai và yếu tố căn bản nhất hiện nay là do chưa hình thành được thị trường bất động sản thực sự mang tính thị trường. Thị trường bất động sản hiện nay còn bị chi phối bởi quá nhiều yếu tố hành chính, phi thị trường nên vẫn còn hơi méo mó, kích thích đầu cơ.

Những sản phẩm bình dân gần như không có. Không có nguồn cung sẽ khiến thị trường trở nên mất cân bằng.

Đây sẽ là thời điểm những người đầu cơ, thổi giá được hưởng lợi nhiều nhất, thay vì người mua nhà ở thực. Do vậy, cần những quy định cụ thể để thúc đẩy phân khúc này, từ đó thị trường mới thực sự ổn định.

Nên phát triển nhà ở xã hội cho thuê

* NOXH được coi là cứu cánh cho người thu nhập thấp, nhưng hiện nay việc triển khai còn chậm. Theo ông, cần có giải pháp gì để phát triển NOXH, nhất là tại các thành phố lớn?

- Chính sách phát triển NOXH hiện nay đã có nhiều ưu đãi về vốn, đất đai và cơ chế đầu tư. Tuy nhiên hiệu quả thực tế vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng.

Nhiều địa phương chưa cung cấp được sản phẩm NOXH phù hợp cho người có thu nhập thấp. Tính chất xã hội và tính chất thương mại trong việc triển khai xây dựng NOXH vẫn chưa thực sự cụ thể, rõ ràng.

Vì chưa rõ ràng nên chỉ sau một thời gian ngắn đầu tư xây dựng, NOXH lại biến thành nhà ở thương mại. Nhiều người thuộc đối tượng được ưu tiên mua NOXH lại không tiếp cận được.

Cũng cần xem đã là NOXH dành cho người có thu nhập thấp sao cứ phải bán? Thay vì bán, nên có chính sách xây các khu nhà đảm bảo dịch vụ, đảm bảo chất lượng ở mức tối thiểu rồi cho người có nhu cầu đến thuê. Đến lúc nào đó người ta "khỏe" về kinh tế, họ sẽ trả lại NOXH, ra mua nhà ở thương mại. Việc này nhiều nước đã làm.

Có quy định NOXH sau 5 năm mới được mua - bán nhưng thực tế, việc quản lý còn bất cập, trong 5 năm đó họ đã mua - bán ngầm với nhau. Xem xét xây dựng nhà cho thuê sẽ phù hợp hơn.

NOXH để bán nên có nhiều phân khúc khác nhau. Cần phát triển các phân khúc NOXH từ quy mô, diện tích, mức giá để ai có nhu cầu cũng có thể mua hoặc thuê. Nhà nước phải quy hoạch, cung cấp quỹ đất.

* Đâu sẽ là các giải pháp quan trọng để có thể giảm giá nhà để người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng có thể có nhà?

- Quan trọng nhất vẫn là phải tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, bỏ hoang nhiều năm, giảm thời gian làm thủ tục hành chính, đẩy mạnh nguồn cung sản phẩm ra nhiều, đa dạng, đủ loại cho các nhóm người dân, nhất là NOXH.

Bên cạnh đó cũng cần nghiên cứu các chính sách để giảm sự thổi giá, đầu cơ đất đai, bất động sản. Trong đó, cần tính tới chính sách điều tiết bằng thuế. Nhưng giải pháp này không nên thực hiện một cách quá "sốc" gây ảnh hưởng đến thị trường.

Cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng về mức chịu thuế, đối tượng nào sẽ phải chịu thuế... Chính sách về thuế này cần nghiên cứu, thực hiện sớm.