Chủ tịch Nam Long: Quy hoạch đô thị cần 'lấy tương lai làm chuẩn'

Dưới góc nhìn của người có hơn 30 năm trong lĩnh vực quy hoạch - ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, cho rằng các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đang đối mặt nhiều nút thắt về quá tải dân số, thiếu mảng xanh trong khi giá nhà vượt thu nhập. Những nút thắt trên xuất phát từ việc ban đầu, các khu vực này chỉ được quy hoạch cho dân số thấp, chỉ vài triệu người. Nên khi dân số tăng, như TP HCM với hơn 14 triệu người, một số yếu tố hạ tầng, nhà ở không thể đáp ứng. Trong bối cảnh này, phát triển đô thị vệ tinh là tất yếu nhưng cần giải nhiều đề bài khó.

Mô hình đa cực giúp mở rộng không gian thành phố

Đi nhiều quốc gia để nghiên cứu mô hình phát triển, người đứng đầu Tập đoàn Nam Long cho rằng thế giới đã đi rất xa trong phát triển đô thị vệ tinh. Muốn có không gian cây xanh, tiện ích văn hóa - xã hội đa dạng, thành phố bắt buộc phải phát triển theo mô hình đa cực, mở rộng không gian phát triển ra bên ngoài vùng lõi trung tâm. Tại TP HCM có thể chọn dọc Vành đai 3, Vành đai 4 làm không gian mới.

"Nếu chỉ phát triển theo kiểu ‘vết dầu loang’, mở rộng dần từ trung tâm ra thì có thể không còn không gian cho cây xanh, công trình công cộng hay tiện ích văn hóa", ông Quang nói.

Ông Nguyễn Xuân Quang cho rằng cần vượt qua giới hạn quy hoạch theo ranh giới hành chính, để có tầm nhìn tổng thể. Theo ông, quy hoạch hiệu quả cần được nhìn ở cấp độ vùng và lãnh thổ quốc gia, nơi các đô thị được kết nối hài hòa về giao thông, hạ tầng và kinh tế - xã hội.

Tại Hà Lan, sân bay Amsterdam Schiphol hay cảng Rotterdam phục vụ cho cả khu vực, chứ không riêng một thành phố. Quy hoạch vùng giúp tối ưu nguồn lực, tăng tính kết nối liên tỉnh và tạo điều kiện để các đô thị vệ tinh phát triển bền vững.

Khi phát triển đô thị vệ tinh, điều kiện tiên quyết là kết nối giao thông, từ đường bộ, metro, cao tốc. Tiếp theo là hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên, trung tâm văn hóa, giải trí. Cơ cấu sản phẩm cần đa dạng: có đủ loại hình từ căn hộ, nhà phố, biệt thự đến không gian thương mại, đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau. Tiếp đến, chất lượng môi trường sống như không khí, mảng xanh, mặt nước và hệ sinh thái dịch vụ phải được đảm bảo để hình thành cộng đồng cư dân lâu dài.

"Người dân sẽ không rời trung tâm để đến nơi mới nếu điều kiện sống thấp hơn, hạ tầng thiếu kết nối hay dịch vụ hạn chế", ông Quang nhận định.

Ông cho rằng vai trò của Nhà nước trong phát triển mô hình đô thị vệ tinh là yếu tố then chốt. Vị lãnh đạo nêu kinh nghiệm ở nhiều nước khi chính phủ sẽ đảm nhận quy hoạch tổng thể, có sự tư vấn từ chuyên gia và đơn vị chuyên nghiệp. Chính phủ cũng chịu trách nhiệm đầu tư những hạ tầng công cộng (public domain) quy mô lớn như đại công viên, sân vận động, nhà hát... Những đại công viên, sân vận động nhà hát, trung tâm văn hóa hay hệ thống giao thông kết nối vùng là "sinh khí" để tạo nên sự đồng bộ, sức hút để người dân chọn nơi an cư.

Bên cạn đó, doanh nghiệp tư nhân sẽ đầu tư các khu vực dân cư trên các vùng đã được quy hoạch, xây dựng tiện ích nội khu. Nhờ vậy, đô thị vệ tinh được phát triển đồng bộ.

Người đứng đầu Tập đoàn Nam Long cho rằng tại Việt Nam, nếu có sự phối hợp tốt hơn - nhà nước đầu tư hạ tầng công cộng và giao thông kết nối, doanh nghiệp phát triển khu đô thị tích hợp xung quanh, chắc chắn các đô thị vệ tinh sẽ phát triển mạnh mẽ.

Người đứng đầu tập đoàn cũng khẳng định khi phát triển quy hoạch và thiết kế đô thị ở Việt Nam, yếu tố "địa phương hóa" là điều bắt buộc. Mỗi đô thị cần phản ánh đặc trưng khí hậu, địa chất, văn hóa và tín ngưỡng bản địa. Người Việt chú trọng phong thủy, nếp sống gia đình nhiều thế hệ, nhưng quy mô hộ gia đình đang dần nhỏ lại. Do đó, quy hoạch cần tính đến cấu trúc dân số, thói quen tiêu dùng và khả năng chi trả thực tế. Khi những yếu tố này được đưa vào bài toán thiết kế, đô thị mới thật sự "có hồn".

Ngoài ra, mô hình đô thị vệ tinh còn góp phần kéo giá bất động sản về mức hợp lý. Quỹ đất ngoài trung tâm còn nhiều, đủ để tạo ra đa dạng nguồn cung. Các đô thị vệ tinh cũng có phần đất dành riêng cho nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, từ đó đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng.

"Thay vì chạy theo giá đất tăng cao ở trung tâm, người dân có thể chọn những khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ hạ tầng mà chi phí hợp lý hơn", ông nói thêm.

Nam Long với định hướng tạo ra "thành phố thu nhỏ"

Từ đầu những năm 2000, Nam Long đã đưa ra tầm nhìn về phát triển đô thị vệ tinh. Tầm nhìn này được thể hiện rõ trong cách đơn vị phát triển dự án, điển hình như khu đô thị trọng điểm Waterpoint (Bến Lức, Tây Ninh), Mizuki Park (Bình Chánh, TP HCM), Izumi (Đồng Nai)...

Waterpoint là khu đô thị tích hợp quy mô hơn 355 ha nằm ven sông Vàm Cỏ Đông, cách TP HCM khoảng 45 phút di chuyển. Nam Long định hướng phát triển dự án như một "thành phố thu nhỏ", nơi cư dân có thể sống - làm việc - giải trí - học tập ngay trong nội khu mà không phải phụ thuộc vào trung tâm. Quy hoạch đô thị tại đây đã được chủ đầu tư lên phương án từ đầu những năm 2000 - thời điểm quá tải đô thị vẫn còn chưa nhức nhối.

Sau 20 năm, đô thị này hiện đáp ứng được những tiêu chí về "đô thị vệ tinh tích hợp" mà Nam Long đã nghiên cứu và theo đuổi. Về kết nối, hệ thống giao thông đa hướng qua cao tốc TP HCM - Trung Lương, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và tuyến metro tương lai, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân di chuyển vào trung tâm TP HCM, miền Đông, Tây Nam Bộ.

Theo quy hoạch, Waterpoint dành hơn 70% diện tích cho mảng xanh, mặt nước và hạ tầng công cộng. Dự án được bao bọc bởi 5,8 km đường sông cùng 8 km kênh đào nội khu để điều hoà vi khí hậu, cùng đầy đủ tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, trung tâm thương mại, khu văn phòng và các tuyến phố thương mại ven sông. Theo đại diện Nam Long, Waterpoint là không gian đủ để cư dân cảm thấy đáng chuyển đến sinh sống lâu dài.

Còn tại TP HCM, Mizuki Park (26 ha) là ví dụ khác cho tư duy quy hoạch cân bằng. Dự án nằm trên trục Nguyễn Văn Linh - tuyến giao thông huyết mạch kết nối khu Nam TP HCM, được phát triển theo định hướng "đô thị xanh" với kênh đào bao quanh, công viên, đường dạo bộ và chuỗi tiện ích cộng đồng.

Ở cửa ngõ phía đông TP HCM, Izumi City quy mô gần 170 ha, được quy hoạch theo tinh thần "khu đô thị tích hợp hiện đại" - cân bằng giữa thiên nhiên và vận hành đô thị hiện đại, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn cho giai đoạn phát triển mới của khu Đông.

Loạt dự án đều được Nam Long hợp tác với các đối tác Nhật Bản như Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad, nhằm đảm bảo tiêu chuẩn quy hoạch, thiết kế và vận hành quốc tế. Từ đó hình thành hệ sinh thái sống cân bằng, gắn kết và phát triển bền vững.

Theo dữ liệu từ Nam Long, tỷ lệ cư dân chuyển về ở tại Waterpoint và Mizuki Park tăng đều qua từng năm. Các dịch vụ thương mại, giáo dục và giải trí đã hoạt động ổn định. Hơn hết, các dự án này có đa dạng phân khúc từ nhà ở xã hội cho đến căn hộ, nhà phố, biệt thự... tạo nên cộng đồng dân cư ở thực như một "thành phố thu nhỏ" thay vì chỉ là khu đầu tư.

Việc có đa dạng phân khúc trong cùng một dự án nằm trong chiến lược phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả (affordable housing). Theo Nam Long, mỗi tệp khách hàng như công nhân, tri thức cho đến chuyên gia, lãnh đạo có một mức chi trả nhất định. Thông thường, mức này không quá 30% thu nhập mỗi tháng.

"Affordable housing không có nghĩa là chất lượng thấp mà là bài toán tối ưu quy hoạch, thiết kế và chi phí xây dựng để tạo ra sản phẩm vừa túi tiền của từng phân khúc khác nhau, mà vẫn đáp ứng tiêu chuẩn sống", ông Quang nói.

Hướng phát triển trên được đơn vị cho là phù hợp với xu thế đô thị vệ tinh, góp phần giảm tải cho khu trung tâm và tạo cân bằng cho thị trường nhà ở.

Nhìn về tương lai, theo đại diện Nam Long, khi mô hình vệ tinh bùng nổ hơn với sự tham gia của nhiều nhà phát triển, chủ đầu tư, Việt Nam sẽ hình thành nhiều đô thị đáng sống - nơi quy hoạch, hạ tầng và môi trường được quan tâm. Khi điều đó được thực hiện, cư dân sẽ tự nhiên dịch chuyển, hình thành cộng đồng sống thực chất, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững hơn.

Hoài Phương