Cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc bất động sản bằng 'Văn bản thoả thuận'

Ngân hàng Nhà nước nhận định, việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý.

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2 - phụ trách TP.HCM và tỉnh Đồng Nai) vừa có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn, cảnh báo về rủi ro pháp lý và tín dụng liên quan đến việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản thông qua văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới.

Theo NHNN KV 2, thời gian qua, cơ quan này liên tục nhận được phản ánh của người dân về việc ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng vay tiền đặt cọc mua bất động sản theo thỏa thuận tại “Văn bản thỏa thuận” ở các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Nhiều người dân thể hiện bức xúc khi việc cho vay với mục đích này tiềm ẩn nhiều sai phạm và có thể gây thiệt hại cho người vay khi xảy ra tranh chấp.

Từ thực tế tiếp nhận, xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ cơ quan chức năng, NHNN KV 2 nhận định, việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý và tín dụng, có thể ảnh hưởng đến an toàn hoạt động của ngân hàng thương mại.

NHNN KV2 dẫn chứng, một bản án của Tòa án Nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) - hiện chưa có hiệu lực pháp luật do đang bị kháng cáo. Trong đó nhận định, nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán tại “Văn bản thỏa thuận” là trái quy định pháp luật, vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự 2015.

Cảnh báo này càng được củng cố khi ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản không đảm bảo điều kiện theo quy định nhưng công ty này lại ký kết "Văn bản thỏa thuận" với khách hàng.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã ban hành thông báo số 11410/TB-SXD yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh.

Từ các diễn biến này, NHNN KV 2 cho rằng, việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng để thanh toán tiền đặt cọc dựa trên “Văn bản thỏa thuận” có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trong trường hợp văn bản bị tuyên vô hiệu, ngân hàng không chỉ phải đối mặt với tranh chấp và khiếu kiện kéo dài mà còn có thể gặp khó khăn trong việc xử lý, thu hồi nợ, đặc biệt khi tài sản bảo đảm gắn với dự án chưa hoàn thiện về pháp lý.

Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và tính pháp lý của dự án mà chủ đầu tư triển khai. Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện triển khai, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.

Đặc biệt, trong trường hợp ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới hoặc không kiểm soát được dòng tiền giải ngân. Chẳng hạn như không đảm bảo rằng khoản tiền đặt cọc có thể được hoàn trả đúng theo cam kết thì rủi ro tín dụng càng lớn. Điều này không chỉ làm phát sinh nợ xấu, chi phí xử lý, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tài chính và kết quả kinh doanh của ngân hàng.

Ngoài yếu tố pháp lý và tín dụng, NHNN KV 2 cũng lưu ý đến rủi ro uy tín. Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và đơn vị môi giới, khách hàng thường cho rằng ngân hàng đã “tiếp tay” cho các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt trong những trường hợp dự án bị đình trệ hoặc không bàn giao đúng tiến độ.

Thực tế đã có nhiều vụ việc người dân tập trung tại trụ sở ngân hàng yêu cầu hoàn trả tiền vay hoặc tiền đặt cọc, gây mất trật tự, ảnh hưởng đến hình ảnh, thương hiệu và hoạt động của các ngân hàng thương mại. Nếu tình trạng này kéo dài, rủi ro uy tín có thể lan rộng, tác động tiêu cực đến niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đối với toàn hệ thống ngân hàng.

Trước các rủi ro nói trên, NHNN KV 2 đề nghị các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai chủ động rà soát và quản lý chặt chẽ các khoản cho vay liên quan đến hoạt động đặt cọc bất động sản.

Các ngân hàng cần theo dõi sát sao kết luận của các cơ quan chức năng như tòa án, sở xây dựng, để kịp thời có biện pháp xử lý phù hợp, tránh phát sinh tranh chấp với khách hàng.

Với các khoản vay đã phát sinh, ngân hàng cần chủ động làm việc với người vay, đơn vị tư vấn, môi giới và chủ đầu tư dự án để tìm hướng giải quyết, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hạn chế khiếu nại, khiếu kiện đông người.

Đặc biệt, NHNN KV 2 yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cấp tín dụng cho mục đích thanh toán tiền đặt cọc thông qua các “Văn bản thỏa thuận” hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp các văn bản này được xác nhận là hợp pháp, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình thẩm định và kiểm soát rủi ro cụ thể.