Buồn của shophouse triệu đô: Giá cao, mua vào dễ bán ra khó, bỏ hoang mòn mỏi chờ khách thuê

Shophouse - nhà phố thương mại từng là phân khúc được quảng cáo là "gà đẻ trứng vàng". Song những năm gần đây, lợi nhuận cho thuê thấp, tỷ lệ trống và trả lại mặt bằng ngày càng cao.

Báo cáo của đơn vị CBRE Việt Nam cho biết tính đến cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp shophouse đạt trung bình 214 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn 22% so với giá bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề. Tốc độ tăng giá của shophouse cũng có xu hướng cao hơn so với tốc độ tăng giá của phân khúc biệt thự, liền kề.

Tương tự, báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, nhà phố thương mại đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%.

Riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills chỉ rõ giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2 - phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.

Phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay rất thấp.

Ghi nhận thực tế tại quận Hà Đông (Hà Nội), hàng loạt căn căn shophouse dự án Him Lam Vạn Phúc có mặt tiền rộng rãi, vị trí đắc địa nhưng phần lớn bỏ trống, đặc biệt là dãy shophouse mặt đường Tố Hữu.

Nhiều shophouse tại đây đang được rao bán với giá từ 18-30 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 240-300 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Trong khi đó, giá thuê căn đã hoàn thiện tại đây khoảng 50-55 triệu đồng/tháng, chưa hoàn thiện khoảng 25-30 triệu đồng/tháng.

Xa hơn một chút, tại huyện Hoài Đức, hàng trăm căn shophouse tại các khu đô thị như: Sơn Đồng Central, Lideco, Nam An Khánh có giá rao bán trên 200 triệu đồng/m2 cũng lần lượt bỏ không. Thực tế này cũng đang diễn ra tại quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, huyện Mê Linh...

Ngay cả quận trung tâm Tây Hồ, tình trạng nhiều căn shophouse bỏ trống cũng phổ biến. Khảo sát tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây - nơi có giá đất cao nhất Hà Nội cho thấy rất nhiều căn shophouse có vị trí 2 mặt tiền đẹp "cửa đóng then cài".

Khảo sát cho thấy một căn shophouse tại Starlake có giá thuê dao động 85-100 triệu đồng/tháng đối với căn diện tích 100m2, giá bán 55-60 tỷ đồng/căn, tương ứng 380-450 triệu đồng/m2. Nhiều người thuê xong nhưng chỉ kinh doanh một thời gian ngắn lại trả mặt bằng.

Trước thực trạng này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhìn nhận dù được thiết kế với mục tiêu là không gian "kép" - vừa để ở, vừa để kinh doanh - nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ.

Theo bà Hằng, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B. Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài.

Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu do đó khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như các trung tâm thương mại.

Thứ hai, sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.

Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.

Vấn đề thứ ba là tính pháp lý và vận hành. Không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về việc hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, xử lý các vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho hay, shophouse đã bị đánh tráo khái niệm, thực chất đây vẫn là nhà liền kề. Giai đoạn 2018 trở lại đây, shophouse trở thành một phong trào đầu tư tại cả Hà Nội và TP.HCM. Đa phần những nhà đầu tư phân khúc này đều có tiềm lực mạnh về tài chính và chủ yếu là đầu cơ chờ tăng giá rồi bán lại, một số ít đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận từ cho thuê.

Theo ông Toản, hiện nay, tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống rất nhiều, do không có khách thuê. Lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi để kinh doanh, mật độ dân cư thấp, người tiêu dùng thay đổi thói quen khi phần lớn mua sắm trên các sàn thương mại điện tử…

"Shophouse mua thì dễ nhưng bán không hề dễ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng. Hơn nữa, quan điểm tư duy của nhà đầu tư cũng dần thay đổi sẽ trực tiếp tác động vào giá bán. Shophouse dường như đã hết vai trò lịch sử, khi không có giá trị sử dụng thì giá bán tự khắc sẽ giảm", ông Toản nhìn nhận.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.

Mặc dù đầy tiềm năng, tuy nhiên giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản. Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là chọn sản phẩm, mà còn là chọn mô hình vận hành đúng - nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế", bà Hằng lưu ý.