Bỏ hơn 3 tỷ mua căn hộ Sài Gòn nhưng cho thuê chỉ lời bạc cắc

Tôi mua một căn hộ ở Sài Gòn vào cuối năm 2022. Đó là một quyết định rất lớn, vì để đủ tiền, tôi phải vừa gom góp khoản tiết kiệm bao năm, vừa vay thêm ngân hàng. Lúc ấy, tôi nghĩ đơn giản: vừa có thêm tài sản tránh tiền mất giá, vừa coi như đầu tư. Nếu không ở thì cho thuê, mỗi tháng cũng có dòng tiền để xoay vòng, ít nhất cũng giúp mình trả bớt lãi.

Thực tế đúng là thị trường bất động sản sau đó đã tăng rất mạnh. Chỉ trong vòng chưa đầy hai năm, giá căn hộ trong dự án của tôi từ hơn 3 tỷ đã nhảy lên mức gần 5 tỷ. Tính ra, nếu bán ngay lúc này, tôi có thể lãi khoảng một tỷ đồng. Con số này nghe thật sự ấn tượng, vì nó vượt xa khoản lãi tiết kiệm ngân hàng hay thậm chí nhiều kênh đầu tư khác.

Nhưng khi bước vào thực tế cho thuê, tôi mới nhận ra một nghịch lý khá chua chát. Năm 2023, lúc bắt đầu cho thuê, tôi để giá 15 triệu đồng một tháng. Tôi tính bụng mỗi năm nâng nhẹ thêm chút ít. Nhưng đến giữa năm 2025, mức giá tôi cho thuê chỉ mới lên 16 triệu, nghĩa là trong hai năm, tiền thuê tăng được đúng một triệu mỗi tháng.

Nếu so sánh, căn hộ của tôi đã tăng giá cả tỷ đồng, nhưng dòng tiền cho thuê mỗi tháng chỉ nhích vài trăm nghìn đến một triệu đồng, rõ ràng là không tương xứng. Và đấy còn chưa tính đến các chi phí "ẩn" mà người ngoài khó hình dung: phí quản lý chung cư (năm nào cũng tăng); phí bảo trì, sửa chữa, nội thất; thời gian trống căn hộ (có lúc tìm khách mới mất một hai tháng, tôi vẫn phải gánh phí quản lý và lãi vay); thuế và các thủ tục...

Khi cộng hết lại, dòng tiền ròng tôi thực sự nhận được từ việc cho thuê thấp hơn nhiều so với con số 16 triệu trên hợp đồng. Có tháng trừ hết chi phí, số tiền còn lại chẳng thấm vào đâu so với số vốn hơn 3 tỷ tôi đã bỏ ra.

>> Căn hộ chung cư tăng giá từ 3 tỷ lên 6 tỷ nhưng bán không ai mua

Tôi từng kỳ vọng bất động sản sẽ là kênh "nuôi mình" bằng dòng tiền ổn định, nhưng bây giờ, nếu chỉ nhìn ở góc độ cho thuê, thì thời gian hoàn vốn kéo dài đến mức gần như... bất khả thi. Để lấy lại số tiền 3-4 tỷ bỏ ra, có lẽ tôi phải mất mấy chục năm, trong khi tài sản còn hao mòn, nội thất xuống cấp, rồi thị trường có thể thay đổi.

Cái tôi nhận lại duy nhất, đó là giá trị tài sản trên giấy tờ đang tăng lên. Nghe thì hấp dẫn, nhưng thật ra đây là "giá trị ảo", vì tôi chưa bán thì tiền chưa thực sự nằm trong túi. Mà bán đi rồi thì cũng đâu còn dòng tiền thuê để trông chờ.

Nói vậy để thấy, thị trường hiện nay đang tồn tại một nghịch lý rõ rệt: giá bán bất động sản tăng vùn vụt, nhưng giá cho thuê gần như đứng yên. Người thuê chỉ cần bỏ ra 15-16 triệu là được ở trong căn hộ giá vài tỷ đồng. Nhưng chủ nhà như tôi thì không ít lần ngồi tính toán lại mà thấy toát mồ hôi.

Tôi cho rằng, bất động sản giai đoạn này không còn phù hợp cho những ai mong "mua để cho thuê kiếm dòng tiền" như trước nữa. Thay vào đó, nó chỉ thật sự hợp với những người có nguồn vốn dài hạn, sẵn sàng ôm tài sản và chờ tăng giá. Tôi thì vừa mừng vì tài sản của mình tăng giá trị, vừa lo vì dòng tiền không như kỳ vọng.

Đôi khi tôi nghĩ, nếu quay lại hai, ba năm trước, có thể tôi sẽ lựa chọn khác, hoặc ít nhất sẽ tính toán kỹ hơn. Nhưng giờ thì đã "lên thuyền", chỉ còn cách kiên nhẫn theo dõi thị trường và hy vọng rằng trong tương lai, giá thuê sẽ dần theo kịp giá bán.

Huy Du