BĐS quá nóng, giá nhà cao gấp 22 lần thu nhập, Hàn Quốc buộc phải giữ nguyên lãi suất, đích thân Tổng thống phải lên tiếng

Thị trường BĐS Hàn Quốc quá nóng đang ảnh hưởng đến những chính sách kinh tế vĩ mô.

Tại Seoul, giấc mơ sở hữu một căn hộ đang trở nên xa xỉ hơn bao giờ hết. Trong suốt 38 tuần liên tiếp, giá nhà tại thủ đô Hàn Quốc không ngừng leo thang, bất chấp nỗ lực kiểm soát của chính phủ và Ngân hàng Trung ương (BOK).

Cơn sốt này không chỉ khiến người dân ngộp thở, mà còn đặt cả nền kinh tế vào tình trạng báo động đến mức Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung phải lên tiếng cảnh báo: "Chúng ta đang ngồi trên một quả bom hẹn giờ, đó là đầu tư bất động sản quá mức."

Bong bóng BĐS

Theo dữ liệu từ KB Kookmin Bank vào tháng 7/2025, giá căn hộ trung bình ở Seoul hiện đã vượt ngưỡng 1,41 tỷ Won. Trong khi đó số liệu từ Statistic Korea cho thấy thu nhập trung bình hộ gia đình Hàn Quốc trong quý I/2025 là khoảng 5,35 triệu Won/tháng. Như vậy, giá nhà ở thủ đô Seoul cao gấp 22 lần thu nhập bình quân hàng năm của một hộ gia đình.

Bất động sản từ lâu được xem như kênh giữ tài sản "an toàn" trong một nền kinh tế có tỷ lệ tiết kiệm cao, khiến dòng tiền đầu tư tiếp tục chảy vào đất đai thay vì sản xuất hay công nghệ.

Nguy hiểm ở chỗ, tâm lý đầu cơ dường như đã ăn sâu: người Hàn không còn mua nhà để ở, mà để "giữ chỗ" trong cơn sốt giá. Khi lãi suất thấp, vay mua nhà trở nên dễ dàng hơn, đẩy giá lên cao hơn nữa, tạo thành vòng xoáy quen thuộc từng khiến Nhật Bản trả giá đắt ba thập kỷ trước.

"Nếu xu hướng này tiếp tục thì bong bóng chắc chắn sẽ vỡ. Khi điều đó xảy ra, chúng ta sẽ đối mặt với nhiều cuộc khủng hoảng không chỉ ở kinh tế mà còn trên tất cả các lĩnh vực. Bởi vậy chúng ta cần ngăn chặn điều này xảy ra", Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung thừa nhận.

Lời tuyên bố của Tổng thống Lee Jae Myung là để ủng hộ Ngân hàng Trung ương trong thế "tiến thoái lưỡng nan".

Tuần trước, BOK quyết định giữ nguyên lãi suất cơ bản ở mức 2,5% lần thứ ba liên tiếp. Trong khi nhiều nền kinh tế châu Á đã bắt đầu chu kỳ nới lỏng, Seoul buộc phải giữ vững chính sách tiền tệ của mình vì bong bóng BĐS.

Giới phân tích cho rằng BOK đang mắc kẹt giữa hai rủi ro: nếu giảm lãi suất, giá nhà sẽ bùng nổ, còn nếu tăng thì hàng triệu hộ gia đình vay nợ mua nhà có thể gục ngã trước khoản tiền lãi vay.

Hàn Quốc hiện là một trong những quốc gia có tỷ lệ nợ hộ gia đình cao nhất thế giới, tương đương hơn 100% GDP. Nghĩa là, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất hoặc giá nhà cũng đủ để gây chấn động toàn hệ thống tài chính. Vì thế, giữ nguyên mặt bằng lãi suất được xem là hành động "câu giờ" để chính phủ triển khai các biện pháp kiểm soát dài hạn.

"Nếu chúng ta cắt giảm lãi suất thì điều này có thể kích thích giá BĐS, vốn đang là thách thức với đất nước. Bởi vậy BOK đã đưa ra quyết định đúng đắn khi giữ nguyên lãi suất thay vì cắt giảm", Tổng thống Lee Jae Myung cho biết.

Trên thực tế, Tổng thống Lee Jae Myung không giấu nỗi lo Hàn Quốc đang đi trên con đường mà Nhật Bản từng vấp phải khi bong bóng bất động sản vỡ vào đầu những năm 1990, giá đất và chứng khoán sụp đổ, kéo nền kinh tế vào ba thập kỷ trì trệ. Hàn Quốc hiện đã hội tụ đủ các yếu tố nguy hiểm tương tự như giá tài sản cao bất thường, nợ cao và chính sách tiền tệ bị trói chặt.

Trước tình hình đó, chính phủ Hàn Quốc đang cố chuyển hướng dòng vốn sang các lĩnh vực năng suất cao như trí tuệ nhân tạo và công nghệ cao, đồng thời tháo gỡ những quy định rườm rà để khơi thông thị trường vốn. Tổng thống Lee Jae Myung hy vọng khi đầu tư sinh lời hơn từ các lĩnh vực sản xuất, dòng tiền sẽ rời khỏi bất động sản.

Tuy nhiên, thay đổi tư duy đầu tư của một xã hội gắn bó với "đất" như Hàn Quốc không thể diễn ra trong ngày một ngày hai. Khi mà người dân vẫn xem bất động sản là "tấm vé an toàn nhất", còn chính phủ vẫn phải dè dặt từng bước hạ lãi suất, thì quả bom nhà đất vẫn còn đó.

Trong bối cảnh đó, giá nhà ở Seoul không còn là vấn đề riêng của thị trường, mà là chiếc neo trĩu xuống mọi nỗ lực phục hồi kinh tế. Cắt giảm lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng là điều BOK không thể làm, còn kích thích tiêu dùng lại khó khi người dân phải dành phần lớn thu nhập để trả nợ nhà.

Nếu Hàn Quốc thất bại trong việc xì hơi bong bóng bất động sản một cách từ từ và kiểm soát, nguy cơ phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng tương tự như Nhật Bản là rất cao. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa BOK và Chính phủ để đảm bảo rằng chính sách tiền tệ và tài khóa cùng hướng tới mục tiêu duy nhất: bảo vệ sự ổn định dài hạn bằng cách tháo gỡ rủi ro tài sản trước khi quá muộn.

*Nguồn: Fortune, BI